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【2023年】不動産査定書ってなに?査定書は無料でその場で作成できるの?



【2023年】不動産査定書ってなに?査定書は無料でその場で作成できるの?


稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。ここ数か月、稲沢市、清須市の不動産売却についてのご相談が増えています。
先日ご来店頂いたお客様のご希望が「今すぐ、不動産査定書を作成してほしい!」とのご希望でした。
はたして不動産査定書は作成できたのでしょうか?
不動産査定書とは、不動産の価値を評価するために作成される書類のことです。不動産を売却する際に売り出し価格を決定するには、この不動産査定書が必要になります。
不動産査定書にはいくつかの種類があります。また、不動産査定書を見るときには、どのような点に注意すべきなのでしょうか?そして、不動産査定書を作成してもらうには、どのように依頼すればよいのでしょうか?今回は、不動産査定書に関する基本的な知識について投稿します。
稲沢市、清須市で不動産売却をお考えの方、不動産を売りに出してはいるけどなかなか売れず困っている方に是非読んで頂きたいです。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


不動産査定書ってなに?


不動産査定書とは、不動産の価値を客観的に判断するために必要な書類です。不動産を売却するときには、この不動産査定書をもとに売却価格を決定します。不動産査定書には、不動産の種類や面積、築年数、周辺環境などの基本情報や、不動産の市場価値や評価方法などの査定情報が記載されています。不動産査定書は、売主様にとって重要な資料ですが、その内容や使い方については十分に理解していない方も少なくありません。
順を追って、不動産査定書の種類や内容、見方のコツ、作成依頼の方法などを詳しく説明します。不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産査定書は2種類ある!誰が作成するかによって種類が分かれる!


①不動産会社が作成する不動産査定書
私たち不動産会社が作成する不動産査定書とは、不動産会社が査定を依頼された物件について、その価値を見積もって作成する書類です。不動産会社は、査定を依頼すると原則無料で不動産査定書を作成してくれます。(ごくまれに有料の会社さんがあるようですので依頼される際にご確認ください)不動産会社は、査定額を算出することで、売主様に自社のサービスをアピールし、媒介契約(売りに出す)を獲得することを目的としています。無料で不動産査定を行うことで、不動産を売りたい人との関係を構築する機会を作っているのです。 不動産会社による査定書には、物件の基本情報や査定額の根拠となるデータなどが記載されていますが、その査定額はあくまで参考値であり、最終的な売却価格を保証するものではありません。また、不動産会社によって査定方法や査定基準が異なるため、査定額も異なることがあります。そのため、作成された査定書をよく読んで信頼がおけるかを見極めることが大切です。
以下のブログは、稲沢市で売却をお考えの方によく読んでいただいているそうです。ご参考にしてください

②不動産鑑定士が作成する不動産査定書
不動産鑑定士という国家資格を持った専門家も、依頼すれば物件の価値を評価して作成して頂けます。不動産鑑定士による査定書は有料で作成されますが、その査定額は公的に認められるものです。不動産鑑定士による査定書には、不動産鑑定評価書と不動産査定書の2種類があります。それぞれの特徴や内容について詳しく見ていきましょう。 
A不動産鑑定評価書 
不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士が物件の価値を評価する際に用いる公式な書式の書類です。不動産鑑定評価書は、税務や法務などで不動産の価値を証明する必要がある場合に作成されます。例えば、相続や贈与、離婚などで不動産の分割や分与を行うときには、不動産鑑定評価書が必要になります。不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が物件の現地調査や市場調査を行ってから作成するため、約2週間ほどかかります。また、その費用は、物件の種類や規模によって異なりますが、1物件あたりおおよそ15万円から50万円程度と伺ってます。
B簡易鑑定書(調査報告書) 
簡易鑑定書とは、不動産鑑定評価書の簡易版として作成される書類です。簡易鑑定書は、不動産鑑定士が物件の価値を評価するものですが、不動産鑑定評価書とは異なり、公的な証明とはなりません。(実際は簡易鑑定書ではなく、調査報告書や意見書といったタイトルの書類が届きます)
不動産鑑定士さんは、不動産会社が査定を苦手としている流通性の低い物件の価値を知りたいときに便利です。例えば、大きな工場や商業施設などの物件は、一般の個人が売買することが少なく、市場の取引実績がほとんど開示されていないないため、不動産会社では正確な査定が困難です。
そのような場合には、不動産鑑定士に依頼されることをおすすめします。
簡易鑑定書は、不動産鑑定評価書よりも簡素な書式で作成されるため、料金を安く抑えることが可能です。
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初心者



不動産査定書はなにが書いてあるの?


不動産売却を検討する場合、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。不動産会社によって書式が違いますが、以下に記載項目を纏めました。

①査定不動産の基本的な情報

物件の所在地や最寄り駅などの交通の利便性に加えて、都市計画法に基づく用途地域や建ぺい率、容積率などの土地の利用制限なども明記されています。これらの情報は、不動産の価値に大きく影響する要素です。

②査定額

査定額のみではなく、査定額がどのように算出されたかという根拠も詳しく説明されています。査定額の根拠となる要素としては、過去の販売事例や建物の築年数や耐震性能などの建物の品質や構造が重要です。また、外装や内装の状態や設備の充実度なども査定額に影響します。さらに、リフォームの有無や内容、インスペクション(住宅診断)の実施状況、担当者が現地で確認した物件の評価項目なども査定額の根拠となります。

③売り出し提案価格

売り出し価格とは、物件を売却する際に、広告やインターネットなどで公開する価格のことです。売り出し価格は、査定額よりもやや高めに設定されることが多いです。なぜなら、売り出し価格はあくまで交渉のスタートラインであり、購入希望者との価格交渉の余地を残しておくためです。不動産査定書には、売り出し価格のほかに、最終的に譲れる最低限の価格も記載されている場合があります。

④周辺環境に関する評価

周辺環境とは、物件が位置する地域の特徴や周辺施設の充実度などを指します。周辺環境は、物件の魅力や快適性に大きく関わります。例えば、商業施設や公共施設が近くにあると生活の利便性が高まりますし、日当たりが良くて眺望が開けていると気分が良くなります。一方、騒音や振動が多いとストレスが溜まります。不動産査定書には、これらの周辺環境についての評価が記載されています。

⑤予想手取り額

予想手取り額とは、査定額で物件を売却した場合に、売主の手元に残る金額のことです。予想手取り額は、査定額から仲介手数料や印紙税、登記費用、測量費などの売却にかかる諸費用を差し引いた額になります。予想手取り額は、売却後の資金計画を立てる際に参考にすることができます。


査定書はここを見て!!


不動産を売却する際には、不動産査定書を正しく理解することが重要です。不動産査定書は、不動産会社が査定した結果をまとめた書類で、売り出し価格の参考になるだけでなく、不動産会社の信頼性や仲介能力も判断する材料になります。いつも、私はお客様に、「お客様は、査定している私たちを査定してほしい」とお願いしています。要するに、貴重な資産の売却を依頼するパートナーとして信頼できるかを見極めてほしいのです。その一つが査定書の内容です。査定金額だけがクローズアップされがちですが、私は良い不動産会社の見極め方の大きなポイントが各項目のコメント内容、コメントに対する熱量だと思っています。不動産会社が不動産査定をする際に利用するシステムの中には、物件の住所と面積を入力するだけで数十枚にわたる査定報告書が一瞬で作成できるものがあります。そこには、不動産会社の実績や営業担当者の経験に基づくアドバイスはありません。営業活動をしなくても売れていくエリアであればそれほど重要ではないかもしれませんが、稲沢市のような郊外の不動産はそうはいきません。積極的に継続的な営業活動を行ってもらえる会社なのかは査定書を見て頂ければ見えてきます。そこで、不動産査定書の見方のポイントを以下に紹介します。 
①査定金額 
査定金額は、不動産査定書の中でも最も気になる部分ですよね!査定金額は、不動産の概要や状態、周辺環境や市場動向などを考慮して算出されますが、不動産会社によって査定方法や査定基準が異なるため、査定額もバラつきがあります。査定額の記載の仕方にも注意が必要です。査定額が「1,000万~2,000万円」というように大きな幅を持たせて書かれている場合は、具体的な価格が分かりにくいですよね。
査定金額が「査定価格:1,500万円、下限価格1,300万円、上限価格1,700万円」というように、上限と下限の価格が明確に書かれている場合は、価格の根拠がしっかりとあることを示しています。また、査定額の記載では、上限価格を「推奨売り出し価格」としていたり、売却時にかかる諸費用を差し引いた価格を記載していたりと、不動産会社の配慮やサービスの違いが見られるので注意が必要です。
②コメントや評価 
不動産査定書には、査定金額の根拠となるコメントや評価が書かれています。コメントや評価は、不動産会社の担当者が物件を調査した際に感じた印象や評価点、改善点、経験や実績に基づいたメリット、デメリットなどを記載したものです。コメントや評価を見ることで、査定金額がどのように算出されたかが分かりやすくなります。コメントや評価のポイントは、査定金額への根拠がコメントとして分かりやすく記載されているか、評価された点や評価されなかった要因は明確か、などです。査定を依頼した側は不動産については素人ですから、プロである不動産会社に不動産の事情をうまく伝えてもらう必要があります。コメントや評価が分かりやすいか、明確か、不明な点を聞いたらちゃんと対応してくれるか、などを通じて、その不動産会社が売却を依頼して良い会社なのかが見えてきます。不動産会社は査定金額を決めるときの根拠として、似た条件の不動産の取引ケースを参考にしています。その会社が参考にした過去の事例を知ることにより、査定額の根拠はもちろん、不動産価格の相場も把握することができます。 
③流通性比率 
流通性比率とは、不動産の売りやすさを表す指標です。流通性比率は1が基準となり、1からマイナスは売りにくく、1よりプラスは売りやすい、ということを示します。流通性比率が基準の1以外の場合、マイナスにしろ、プラスにしろ、その根拠を不動産会社に問い合わせましょう。流通性比率の根拠から、不動産会社が市場をどう見ているか、その物件をどう売れると考えているかが分かります。流通性比率は、不動産の需要と供給のバランスや、不動産の特徴や魅力などによって変わります。流通性比率が高いほど、売り出し価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
④見やすさ 
どこも同じでしょ?と思われがちですが、不動産査定書は、見やすさも大きなポイントになります。売主様に対する査定書が見やすい不動産会社は、買主様に対する物件資料や提案資料が見やすい(理解しやすい)不動産会社が多いです。つまり、買主様に向けての発信力が強い傾向にあります。査定書の見やすさは、文字の大きさや色、レイアウトや図表の有無などで判断できます。査定書が見やすいと、査定内容を理解しやすくなりますから、その不動産会社の信頼感も高まりますよね!


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査定書は不動産会社?不動産鑑定士?どちらに依頼?


不動産の査定書を作成する目的は様々かと思いますが、売却を目的とする場合は、基本的には査定をする物件の同市町村または隣接市町村にある不動産会社に依頼することをおすすめします。以下に、メリットデメリットを纏めました。
不動産会社に依頼する場合のメリット
不動産会社に依頼するメリットは査定が無料で行われることです。また、不動産会社は売却のプロであるため、市場の動向や需要を考慮した査定をしてくれます。さらに、査定を依頼した不動産会社と媒介契約を結ぶことで、販売活動が開始されます。
不動産会社に依頼する場合のデメリット
不動産会社の査定書は、査定の根拠や方法が不透明であることです。不動産会社によって査定額が大きく異なることもあります。また、査定額が高すぎる場合は、売却に時間がかかるか、値下げを迫られる可能性があります。査定額が低すぎる場合は、不動産の価値を十分に反映できないか、不動産会社の利益を優先している可能性があります。
残念ながら、売主様に好感をもってもらう為に相場よりはるかに高い査定を報告する不動産会社もあります。
不動産鑑定士に依頼する場合のメリット
不動産鑑定士の査定書(鑑定書)は査定の根拠や方法が明確であることです。不動産鑑定士は国土交通省が定める不動産鑑定評価基準に基づいて、客観的かつ公正に査定を行います。また、査定書は公的な場での証拠資料として利用できます。例えば、税務署や裁判所での不動産の価値を証明する際に必要となります。
不動産鑑定士に依頼する場合のデメリット
デメリットとしては、査定に費用がかかることです。査定書の作成には15万円から50万円程度の費用が必要です。また、不動産鑑定士は売却のプロではないため、市場の動向や需要を考慮した査定をしてくれないことがあります。さらに、査定を依頼した不動産鑑定士と媒介契約を結ぶことはできません。売却の手続きや交渉は別途不動産会社に依頼する必要があります。

以上が、不動産査定書を作成する方法についての説明です。不動産会社に依頼する場合と不動産鑑定士に依頼する場合を比較して、ご自身の目的や予算に合った方法を選ぶことが大切です。

不動産査定にはなにが必要?


不動産査定を行うには、特に必要な書類はありません。一番大切なことは正確な住所(所在地)を教えて頂くことです。所在さえわかれば基本的には査定書の作成は可能です。
ここでは、あらかじめ用意して頂けると査定の精度が高まったり、査定価格が有利になったりする書類がいくつかありますので、以下に纏めました。
①購入時の物件資料やパンフレット
売主様が購入された際の物件資料やパンフレットがあると助かります。これは、不動産会社が販売する際に作成したもので、物件の特徴や魅力を紹介しています。査定を行う不動産会社にとっては、物件のアピールポイントが分かりやすい資料となります。購入時の物件資料やパンフレットがあれば、物件の良さを査定価格に反映させることができるでしょう。
②売買契約書・重要事項説明書
売買契約書には、不動産の売買に関する契約内容が記載されています。例えば、物件の所在地や面積、売買代金、引渡し日などです。重要事項説明書には、物件の法的な状況や設備の状態などが記載されています。例えば、建築基準法や都市計画法などの法令の適用状況や、水道やガスなどのライフラインの接続状況などです。これらの書類があれば、物件の詳細な情報を査定に反映させることができます。
③リフォーム履歴やインスペクションの結果
リフォーム履歴とは、物件に行った改修や改装の履歴を示す書類です。インスペクションとは、住宅の構造や設備の状態を専門家がチェックすることで、その結果を報告書にまとめたものです。これらの書類があれば、物件の品質や安全性を証明することができます。中古物件でも新しくきれいな印象を与えたり、プロの目で検査された信頼できる物件だとアピールできたりするので、査定の高評価につながる可能性があります。
④管理規約、長期修繕計画書、重要事項調査報告書(マンションの場合)
これらの書類は、マンションの場合に必要となるもので、マンションの管理状況や修繕状況、建物の耐震性や環境性などを示すものです。これらの書類があれば、マンションの質や将来性を査定に反映させることができます。また、これらの書類は売却時に必要になる書類なので、査定の段階から準備しておくと良いでしょう。
⑤登記簿謄本
登記簿謄本とは、不動産の権利関係や借入金の有無などを示す公的な書類です。登記事項証明書とは、登記簿謄本の内容を証明する書類です。登記簿謄本や登記事項証明書があれば、不動産の所有者や権利者が誰であるか、不動産に担保がついていないかなどを査定に反映させることができます。
⑥確定測量図や地積測量図、境界確認書
これらの書類は、土地の場合に必要となるもので、土地の面積や形状、土地の境界の位置などを示すものです。これらの書類があれば、土地の実態を査定に反映させることができます。また、これらの書類は売買契約の際にも必要になる書類なので、査定の段階から準備しておくと良いでしょう。これらの書類は、マンションの場合には必要ありませんが、宅地や一戸建ての場合にあると査定書の作成がスムーズになります。
⑦身分証明書
これらの書類は、本人確認書類として査定を依頼する際に求められる場合があります。なぜなら、登記簿謄本で記載されている所有者と、査定を依頼する人が同一人物であるかを確認する必要があるからです。
⑧固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書には、不動産の公的な価値を示す評価額が記載されています。この評価額は、不動産売買にあたっては参考価格となります。が、実勢価格と乖離している場合も多いので私たちは参考資料として取り扱っています。

↓動画で解説します!おうちノウハウ講座!是非、ご覧ください!!

ノウハウ動


まとめ


今回は、不動産売却の入り口となる査定書について投稿しました。
さて、冒頭の「今すぐ、不動産査定書を作成してほしい!」というご依頼の回答ですが、結論を申し上げると可能です。但し、現地調査や法務局調査、役所調査をせず査定書を作成することになりますから参考価格程度のクオリティーになるかと思いますのでおすすめできません。また、市街化調整区域の物件の場合、再建築が可能かどうかもわからない状態での査定になることもありますので、全く意味のない査定書となる可能性があります。
査定書を依頼する場合は、現地を営業担当者が拝見し、各機関に調査をする時間が必要ですのでお時間にゆとりを持ってお早目にご用命頂くことをおすすめします。
稲沢市、清須市の不動産売買専門店(株)不動産トータルサポートは、稲沢市、清須市を中心に西尾張エリアの不動産売却を得意としています。また、市街化調整区域の不動産売却に自信があります。お気軽にお問い合わせください!


最後まで読んで頂きありがとうございました!!
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電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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