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【2023年】空き家増加の弊害!? さあ困った!隣の樹木の越境問題・・・。 民法が改正されたのはご存知ですか?



【2023年】空き家増加の弊害!? さあ困った!隣の樹木の越境問題・・。 民法が改正されたのはご存知ですか?

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。先日、十数年前に土地をご購入いただきマイホームを建築されたお客様からご相談がありました。内容としては、お家を建ててしばらくした後、お隣さんが空き家になり、数年前までは、庭木の剪定をされるなど管理がされていたが、最近は放置され樹木が越境してきて困っている。という内容でした。
私の記憶をたどると、お隣さんはご年配の男性がおひとりで住んで住んでいらっしゃったような・・。ひょっとして相続が発生している可能性があるので登記簿を調べましたが動きはなし。ご相談者様には、町内会長さんやご近所さんにお隣さんの転居先をご存知ないか確認していただくことに。その後の進捗は、問題が解決しましたらこのブログでご報告します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


民法では、お隣さんからの越境に関して「根は切っても良いけど、枝はダメ」と不思議な規定がされていました。実は、この民法が改正されているんです。
これまで、隣家から越境した枝に関しては、越境された土地の所有者は自分で切ることができず、隣家の所有者にお願いして切ってもらうしかありませんでした。しかし、2021年(令和3年)4月に民法233条「竹木の枝の切除及び根の切取り」が改正され、2023年(令和5年)4月1日からは、一定の条件を満たす場合に限り、越境された土地の所有者が自分で枝を切ることができるようになりました。越境したら、勝手に切っても良いという訳ではなく、改正された民法233条によると、以下の条件が必要です。
・越境した枝が、越境された土地の所有者の土地の利用に支障を及ぼしていること
・越境した枝の所有者に対して、枝の切除を求める旨の通知をしたこと
・通知をした後、合理的な期間が経過したにもかかわらず、枝の切除がなされなかったこと
これらの条件を満たした場合には、越境された土地の所有者は、自分で枝を切ることができます。ただし、枝を切る際には、枝の所有者の権利や利益をできるだけ損なわないように注意しなければいけません。
今回のご相談者さんは土地を購入する際、売主様に確定測量をして頂いて引き渡しを受けています。ですから、お隣さんにどれだけ越境しているのかはお話をしやすいかと思います。
以前から土地を売却したり、購入する際の確定測量の必要性を度々このブログでお話してきました。長くなりましたが、今回は、越境のトラブルを回避できるよう、確定測量と越境について投稿します。稲沢市、清須市で土地の売却や購入をお考えの方に是非、読んでいただきたいです。

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土地の測量には2種類ある!


測量とは、土地の面積や高低差などを機械によって正確に測定し、図面によって表現する技術のことです。土地の面積は、その土地の境界点の位置によって決まりますが、境界点の位置は、隣地との合意や登記などによって決定されます。そのため、測量の種類も、境界の決定の仕方によって異なります。現代の測量技術では、境界点を座標点として設定し、座標面積計算法によって、土地の面積を計算し、図面を作製します。測量によって出来上がった図面は、不動産の査定や売却において重要な資料となります。
測量には、現況測量(仮測量)と確定測量の2つの種類があります。その大きな違いは、測量する場合に起点となる土地の境界をどう決めるかということです。現況測量では、既存の杭や境界標、フェンスや現場で確認できる境界、あるいは所有者の指示をもとに仮に設定し測ります。この場合、境界点が隣地所有者の同意を得たものであるかどうかは問いません。所有者の依頼のみで作製されるのが、現況測量図面です。現況測量図面は、費用が安く早くできる測量ですが、正式な測量図面とはなりません。登記することもできません。あくまで、参考図面という位置づけです。
一方、確定測量は、資格をもった土地家屋調査士と隣地の所有者の立会いの下、境界点の同意を得て行われます。つまり、確定測量では隣地との同意を得た境界によって測られた測量図面が出来上がります。この測量図面は、正確でトラブルのリスクが少ない正式な測量図面となります。新しく出来上がった確定測量図面をもとに境界点の同意を得た境界確定書面を付けることで、土地を分割登記する分筆や土地の登記をやり直すための地積更生登記が可能になります。確定測量図面をもとに、法務局に備え付けされた図面が地積測量図です。
現況測量は、確定測量と比べて費用や時間のかからない測量です。杭や境界標、フェンスなどによって隣地との境界点が明確に分かっている場合は、所有者の指示のもと土地家屋調査士が機械を使用し、測ります。費用も、確定測量に比べてかからず、一般的な宅地の面積では1日で作業は終了し、図面が作製されます。土地の売却を考えるならば、まず、現況測量図面の作製を依頼しましょう。これを資料とすることで、査定から買主との交渉まで、スムーズに進みます。
確定測量は、実際に土地の面積を測る技法としては、現況測量と変わりません。違うのは、面積の起点となる境界点の決め方です。現況測量では現場で確認できる既存の杭や境界標をもとに測りますが、確定測量では、実際に隣地所有者に立ち合いを求めて、同意を得た上で境界点を確定し、そこを起点に面積を測るものです。土地の測量図面としては、正確、正式なものとされ、筆界確認書と呼ばれる隣地との境界点の同意書面を付けることで、法務局に登記することもできる図面となります。確定測量は、費用や時間がかかりますが、登記や分筆、地積更生などに必要な測量です。

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土地の売却や購入で必要な測量はどっち?


土地を売却する際、測量図があるかどうかは大きなポイントになります。

測量図は、土地の価格を決める重要な要素となるだけでなく、取引におけるさまざまなトラブルを回避するために必要不可欠です。例えば、地価の高い都心部では、小さな面積の差異が大きな資産価値の違いになりますし、土地の査定に当たって、面積に大きな誤差があれば売買価格は信頼のおけないものとなります。特に狭小地では、買主様が建築したい建物プランが収まるかどうか判定の材料となります。わずかな土地面積の誤差でも、さまざまな規制に縛られた都市部では、建築設計が大きく変わってくることもあります。測量機器の進歩によって正確な測量が可能になった今、古い時代の信頼のおけない面積ではなく、最新の技術による測量で正確な面積がわかることは、土地の売買におけるさまざまなリスクを避けるためにも重要です。また、確定測量を行えば隣地との境界も明らかになる安心感を買主様に与えることとなります。土地の売却や購入で行って頂きたい測量は確定測量となります。


測量はだれに依頼すればよい?


土地の測量は誰に依頼すればよいのか?お知り合いに測量関係の知人がいらっしゃる方は多くないと思います。お恥ずかしながら、私は不動産業に従事するまで土地家屋調査士という国家資格を知りませんでした。測量というと測量士に依頼!と思われがちですが、土地の売却の場合は原則、土地家屋調査士に依頼してください。
土地家屋調査士と測量士は、どちらも土地の測量技術をもった専門職ですが、その役割や資格には違いがあります。測量士は、土地の面積や高低差などを測量機器を使って測定し、測量図面を作製することができます。しかし、測量士は、登記を目的とした測量や境界確定、調査などの業務は行うことができません。登記を目的とした測量や境界確定、調査などの業務を行うことができるのは、土地家屋調査士です。土地家屋調査士は、測量士と同じような測量技術をもちながら、登記業務を行うことができる専門職です。土地家屋調査士は、隣地所有者の同意を得て境界点を確定し、登記することができる測量図面や境界確定書面を作製することができます。


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測量の費用はどれくらい?


測量費用は、測量の種類や土地の形状、面積、隣地所有者の数などによって異なりますが、一般的な目安を申し上げると現況測量(仮測量)の場合、160㎡程度の一般的な整形地(四角い土地)の場合、おおよそ10万円から20万円の費用です。現況測量は、既存の杭や境界標、フェンスや現場で確認できる境界、あるいは所有者の指示をもとに仮に設定し測ります。この場合、境界点が隣地所有者の同意を得たものであるかどうかは問いません。所有者の依頼のみで作製されるのが、現況測量図面です。
確定測量の場合、隣地所有者の数が多くなればなるほど、立ち会ってもらう人数、日にち、費用がかさんできます。境界確認書面の作製、測量図面の作製を行っていただいて40万円から50万円必要ですが、なかには100万円程度の費用となる場合もあります。確定測量は、資格をもった土地家屋調査士と隣地の所有者の立会いの下、境界点の同意を得て行われます。つまり、確定測量では隣地との同意を得た境界によって測られた測量図面が出来上がります。この測量図面は、正確でトラブルのリスクが少ない正式な測量図面となります。

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ノウハウ動


越境ってなに?


確定測量を行うと度々判明する「越境」。境にあるブロックやフェンスが飛び出ている場合もあれば、空中で屋根や雨樋、電気の引き込み線が越境している場合もあります。
越境とは、隣地に侵入している建物の一部や付属品のことを言います。越境という言葉は、境界を越えるという意味があります。つまり、自分の土地の境界を越えて、他人の土地にはみ出してしまっている状態のことです。この場合、自分の土地に侵入されている隣地の所有者は、所有権が侵害されていると言えます。この状態を被越境と呼びます。また、侵入しているものを、越境物と呼びます。被越境の場合は、侵入されているものを被越境物と呼びます。越境物や被越境物は、目に見えるものだけではありません。樹木の枝葉やブロック塀などは、空中にある越境物や被越境物ですが、ガス管や給排水管などは、地中に埋まっている越境物や被越境物です。越境物や被越境物は、空中・地中問わず、境界を越えているものが該当するのが一般的です。越境や被越境は、土地の所有権や利用に関するトラブルの原因となります。そのため、越境や被越境の有無や状況を確認することは、土地の売買や登記において重要です。

越境している(されている)不動産を売却する時に気を付けること!


越境している(されている)不動産を売却するときには、いくつかの注意点があります。 越境とは、隣地との境界を越えて建物や植栽などがはみ出している状態のことです。 越境は、土地の所有権や使用権に関わる問題であり、不動産の価値や取引の成否に影響する可能性があります。 そこで、越境している(されている)不動産を売却するときの注意点を、以下の4つに分けて解説します。
注意点1:境界確定をおこなう まず、越境している(されている)不動産を売却するときには、境界確定をおこなうことが重要です。 境界確定とは、隣地との境界を明確にし、正しい土地の面積を図ることです。 境界確定により、なにがどのように、どのくらい越境しているかを把握できます。 相続した不動産や古い土地の場合、土地の境界が曖昧だったり、測量図があっても越境物の記載がなかったりするケースも多いです。 そのため、売却前に境界確定をおこなうことで、トラブルを防ぐことができます。 売買契約の締結後に境界確定を実施し、契約内容と異なる結果が出た場合、契約解除になるリスクが高まるでしょう。 境界確定によって正確な土地の面積や越境物を把握できれば、買主は安心して購入できるため、早期の売却が見込めます。
注意点2:覚書を作成する 次に、越境している(されている)不動産を売却するときには、覚書を作成することもおすすめです。 覚書とは、越境について当事者が理解していることや、将来越境の状態を解消することなどを取り決め、書面にしたものです。 覚書は、現状を受け入れ、そのまま取引することに了承した証拠となります。 覚書の作成には、決まったフォーマットはありませんが、以下の内容を取り決めたうえ、記載しておくのがおすすめです。
・越境物はどのようなもので、所有者は誰か、管理責任は誰にあるのか
・所有権を侵害している部分の土地の使用料が発生するか否か、発生する場合はいくらか
・覚書の内容を、将来売却や相続などが発生した際も継承させるかなど
もし対象の不動産を売却したり相続したりした際は、覚書の内容を継承させることをおすすめします。
継承させない場合は、覚書を新たに作成しなければならないほか、トラブルになる可能性があるからです。
注意点3:買主が住宅ローンを組みにくくなる さらに、越境している(されている)不動産を売却するときには、買主が住宅ローンを組みにくくなることも注意点のひとつです。 越境されている不動産は、瑕疵物件と見なされ、資産価値が下がる可能性があるからです。 ひとつの土地には、ひとつの建物しか建てられないというルールがあります。 もし隣地の屋根が越境している場合、ひとつの土地にふたつの建物が建っていることになり、建築基準法に違反してしまいます。 そのような土地は、建築確認申請が下りない可能性が高いです。 建築確認申請が下りなければ、金融機関から融資を受けることはできません。 そのため、買主は現金一括で購入する必要があるでしょう。 一般的には不動産を現金一括で購入するのは難しいため、売却が困難になります。
注意点4:候補から外されてしまう恐れがある 最後に、越境している(されている)不動産を売却するときには、候補から外されてしまう恐れがあることも注意点です。 越境物がある場合、買主が家を建てる際に、思うような家を建てられない可能性があります。 隣地からはみ出している部分は、敷地面積に含めることができないからです。 そのため「思っていたより狭い家を建てることになった…」という事態が予想され、候補から外されてしまう恐れがあります。

マンガ売却編


まとめ


今回は、確定測量と越境について投稿させて頂きました。土地を売却する際は、現況測量をすることにより買主様がより具体的に検討しやすくなりますし、越境の可能性の有無を把握しやすくなります。そして、引渡し前に確定測量することで買主様により安心感を与えることができますし、なによりトラブルを防ぐことができます。
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