【2023年版】稲沢市不動産｜不動産売却における心理的瑕疵とは？告知義務に注意してスムーズに売却！

不動産売却における心理的瑕疵物件は一般的に売れにくいといわれますが、売却が不可能なわけではありません。
ただし、スムーズに売却するためには、心理的瑕疵について適切に理解しておくことが大切です。
そこで今回は、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や告知義務と併せてご紹介します。
愛知県稲沢市で心理的瑕疵物件の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却における心理的瑕疵物件とは？

まずは、不動産売却で大切なポイントになる瑕疵についてご紹介します。

不動産売却における瑕疵

不動産売却における瑕疵とは、不動産の欠陥や不具合のことです。
普段は聞き慣れないかもしれませんが、不動産業界では頻繁に目にする用語で、読み方は「かし」です。
瑕疵にはいくつかの種類があり、心理的瑕疵のほかに物理的瑕疵や法律的瑕疵もあります。
物理的瑕疵とは雨漏りなどの居住に直接影響を与える不具合や欠陥のこと、法律的瑕疵とは火災報知器の設置義務を満たしていないなどの消防法や都市計画法・建築基準法に違反して生じる不具合や欠陥のことです。
それでは、心理的瑕疵とはどのような不具合や欠陥のことなのでしょうか。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、居住には何の問題もなくても、居住者が心理的に不快な感情を抱くような欠陥や不具合のことです。
具体的にいうと、いわゆる事故物件のことが多く、次のような事例が挙げられます。

• 他殺
• 自殺
• 事故死
• 火災による死亡
• 発見の遅れた自然死や事故死
• 反社会組織の事務所が近い
• 墓地が近い
• 悪臭や騒音がする
• インターネットで良くない評判が立っている

物理的瑕疵のように生活に直接支障をきたすわけではありませんが、上記のような事情がある場合も欠陥や不具合とみなされます。
また、人の死に関係する事例のすべてが心理的瑕疵物件に該当するのかというと、そうではありません。
老衰や病死などの自然死や転落や誤嚥などの事故死は心理的瑕疵物件の対象外ということも覚えておきましょう。
なお、心理的瑕疵物件に該当する場合は、買主へその内容を告知しなければなりません。

不動産売却において心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

続いて、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響について見ていきましょう。

売却価格は通常の不動産よりも低くなりやすい

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響は大きく、売却価格は通常の不動産と比べて10％から50％ほど低くなってしまうのが一般的です。
売却価格の低下の割合は内容によって異なり、自殺の場合で30％、他殺の場合で50％ほどだといわれています。
ただし、心理的瑕疵は購入希望者の心情によって大きく左右されるのも事実です。
そのため、事故や事件の内容、不動産の立地や条件などによっては金額があまり下がらずに、スムーズに売却できるケースもあります。
たとえば「孤独死なら気にならない」「売却価格が少しでも下がるなら事故物件でも構わない」などの考えを持つ方もいます。
心理的瑕疵の受け止め方は人によって異なるため、心理的瑕疵物件だからといって売却が不可能というわけではないのです。
このように心理的瑕疵物件の売却価格を決定する場合は、状況を踏まえた個別の判断が必要になることも覚えておきましょう。

心理的瑕疵物件を売却する際のポイント

基本的には売却価格への影響が大きい心理的瑕疵物件ですが、ポイントを押さえればスムーズに売却できる可能性が上がります。
心理的瑕疵物件を売却する際のポイントは下記の4つです。
ポイント①念入りに清掃をおこなう
心理的瑕疵物件を売却する際は、通常の物件以上にきれいにすることを心がける必要があります。
事故や事件が起こった現場を清掃することはもちろん、第一印象が良くないため、通常よりグレードの高いクリーニングを依頼するなどの対応をおすすめします。
また、発見が遅れてしまった場合には特殊な清掃が必要です。
心理的な抵抗感を軽減するため、掃除だけでなくお祓いを依頼するのも良いかもしれません。
ポイント②時間をおく
売却までにある程度の期間をあけて購入希望者の心理的瑕疵をうすめるのも1つの方法です。
ただし、期間をあけても心理的瑕疵物件であることに変わりはないほか維持費などの負担も続くため、経済状況なども考えて見極める必要があります。
ポイント③更地にする
事故や事件の内容によっては、クリーニングだけでは心理的瑕疵によるマイナスのイメージを払拭できない可能性もあります。
そのような場合は、更地にしてみるのも良いかもしれません。
事故や事件のイメージが残る建物が物理的になくなることによって売れやすくなるでしょう。
ただし、解体には多額の費用がかかる点に注意が必要です。
ポイント④買取を依頼する
不動産の売却方法は、一般の買主を探す「仲介」だけではありません。
不動産会社が買主となり、直接物件を買い上げる「買取」という売却方法もあります。
売却活動をおこなわないため、近隣住民に知られずスピーディーに売却できることがメリットです。
一般の買主を探す手間や負担を不動産会社が引き受けるため、売却価格は仲介に比べて低くなりますが、仲介手数料は不要です。
なお、ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートは買取にも対応しておりますので、是非ご利用ください。

不動産売却における心理的瑕疵物件の告知義務

前の章でお伝えしたように心理的瑕疵物件を売却する場合は、内容について買主へ告知する必要があります。
これまで心理的瑕疵物件の告知義務の線引きが曖昧だったため、トラブルを未然に防止しようと2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
このガイドラインによって、自然死や事故死は心理的瑕疵物件に該当しないとされています。
ただし、自然死や事故死でも発見までに時間がかかった場合は心理的瑕疵に該当するケースがあるため、注意しましょう。

告知義務はいつまで続く？

告知義務の期間に明確な定めはありませんが、目安として自殺が発生した場合は、売買であれば6年ほどの期間が必要だといわれています。
また、心理的瑕疵物件を購入した方がさらに転売した場合は、告知義務がなくなると考えられます。
一方、凶悪殺人などの大きな事件が起こった場合は、建物を取り壊すまで告知義務は続くと考えて良いでしょう。
ただし、あくまでも個別のケースの判断になってしまうため、トラブル防止の観点からも不安がある場合は事前に買主へ伝えておくことをおすすめします。

告知義務を怠ったらどうなる？

告知義務を怠り、売却後に買主が心理的瑕疵の事実を知った場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書の内容に一致しない不具合や欠陥が見つかった場合に売主が負わなければならない責任のことです。
契約不適合責任を問われると、売主は損害賠償や契約解除を請求されるかもしれません。
このようなトラブルを防ぐためにも、売買契約の際に書面でしっかりと告知しておくことが大切です。

まとめ

今回は、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や告知義務と併せてご紹介しました。
心理的瑕疵は不動産売却に大きな影響を与えるため、隠したくなるかもしれませんが、告知義務を順守して手続きを進めていくことが大切です。
売れにくいといわれる心理的瑕疵物件ですが、さまざまな売却方法がありますので、まずはご相談いただけたらと思います。
ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートは、愛知県稲沢市を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
お客様に寄り添い誠実に対応いたしますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

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