2023年版｜リースバックの買取相場はいくら？家賃を抑える方法や契約の注意点もご紹介

住宅ローンの返済が苦しくなった場合や、老後の資金を確保する方法のひとつとして挙げられるのが「リースバック」です。
リースバックを利用する場合は、買取価格や家賃の相場をあらかじめ知っておくことで、賢く資金繰りができるようになります。
今回はリースバックにおける買取価格の相場や家賃相場、家賃を抑えるポイントを解説します。
また、抜け漏れなく契約をおこなえるように、契約書の記載内容や特約内容もご紹介いたしますので、愛知県稲沢市で住宅ローンの返済が苦しいは、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！

リースバックの概要！買取価格の相場はいくら？

まずはリースバックにおける買取価格の相場や概要をご紹介します。

そもそもリースバックとは？

リースバックとは、売買契約と賃貸借契約が一体化したサービスです。
家を売却し、売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結することによって、同じ家に住み続けることができます。
売却しても住み慣れた家で暮らせることや、短期間でまとまった資金を手に入れられるのがメリットです。
また、将来的に再購入も可能なので、賃貸借契約の終了時など、経済的な余裕があるときに買い戻すこともできます。

リースバックの買取価格相場

リースバックにおける買取価格は、愛知県稲沢市においても、同程度の物件より低くなる傾向にあります。
仲介市場において、リースバックの買取価格は70％～80％程度となるのが一般的です。
なぜ相場より低くなるかというと、不動産会社が利回りを重視しているからです。
収益物件として買取し、家賃収入を得るのが目的のため、価格を下げざるを得ないといえるでしょう。
ちなみに利回りは下記の計算式で算出します。
年間の家賃収入÷買取価格
上記の計算式からもおわかりいただけるように、買取価格が低ければその分利回りが高くなります。
「利回りが高い=投資効率が優れている」ということなので、効率良く収益につなげることが可能です。
また、契約期間が終了したあと、物件を売却し、売却利益を得ることが目的のケースもあります。
愛知県稲沢市においても不動産の相場は日々変動しているため、リスクを回避するためにも、買取価格を下げるのが一般的といえるでしょう。
買取価格相場はエリアによって異なる
人気のエリアにある物件や、流通性の高い都市部にある物件をリースバックする場合、買取価格の相場は高くなります。
その一方、流動性の低いエリアの場合は相場が低くなるケースが多いです。
売却しやすいエリアの物件なら、市場価格に近い価格で売却できるため、相場が高くなる傾向にあります。
築年数が古いと買取相場が高くなることも
不動産は築年数が浅いほうが、資産価値が高いと判断されます。
そのため築年数が浅いほど、買取価格も高くなるのが一般的です。
しかし、リースバックの場合は買取時点の資産価値だけでなく、今後の市場価格の下落率も重視しています。
築年数が経過した物件のほうが下落するリスクが低いため、売却時は有利になることもあるでしょう。
たとえば、リースバックの契約締結後10年住み、そのあと売却する場合、築年数の新しい物件は下落率が大きくなります。
その結果、不動産会社が得る利益が少なくなってしまうのです。
不動産の価値と買取価格との関わりにおいては、築年数が経過した物件のほうがメリットになるといえます。

リースバックの家賃相場が高い理由とは？

続いてリースバックの家賃相場と、家賃が高いといわれる理由を見ていきましょう。
リースバックにおける家賃は、物件の買取価格によって決定されます。
通常の賃貸物件の場合、築年数や広さ、周辺相場によって家賃が決まるのが一般的です。
しかしリースバックの場合は、周辺相場を考慮したうえで、買取価格における利回りを重視して算出されます。
先述したとおり、人気のエリアにある物件や、流通性の高い都市部にある物件の場合、買取価格では有利になる可能性が高いです。
しかしその分、家賃が高くなりやすいのがデメリットです。
住宅ローンの残債も家賃が高くなる原因に
競売にかけられた物件や、住宅ローンの残債が多い物件をリースバックする場合も、家賃が高くなる可能性が高いです。
そもそもリースバックでは物件を売却するため、抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しないと買取できません。
そのため売却したお金で完済する必要があり、結果的に買取価格が高くなります。
買取価格が高くなれば、家賃もアップするため「リースバックは家賃が高い」といわれているのです。
また、そのような物件の場合、リースバックをおこなえる不動産会社が少ないことも、家賃が高くなる理由といえます。

リースバックにおける家賃の計算式

リースバックでは以下の計算式に沿って、家賃を計算します。
買取価格×利回り÷12か月
一般的には5％～13％程度が期待利回りとして設定されます。
期待利回りを5％とした買取価格に応じた家賃の相場は、下記のとおりです。

• 1,000万円：4万1,667円
• 2,000万円：8万3,333円
• 3,000万円：12万5,000円
• 4,000万円：16万6,666円
• 5,000万円：20万8,333円

買取価格が高いほど、支払う家賃の相場もアップします。
ただし、上記はあくまでも相場であるため、賃貸借契約の期間や不動産会社の査定方針によって家賃は異なります。
そのためリースバックする際は「買取価格・家賃・賃貸借期間」の3つを考慮すべきといえるでしょう。

リースバックで相場より家賃を抑えるポイントとは？

ではリースバックで発生する家賃を相場よりも抑えるには、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか？

リースバックで相場より家賃を抑える方法①：買取価格を交渉する

家賃を抑える方法として、まず価格交渉することが挙げられます。
先述したとおり、家賃は買取価格を考慮して決定するため、買取価格が低ければその分家賃を抑えることが可能です。
そのためリースバックで家賃を抑えるためには、不動産会社に相談することをおすすめします。
利回りは物件の種別や築年数、不動産会社の方針によって異なるのが一般的です。
交渉次第で買取価格を低くしてもらえる可能性はゼロではないことを念頭に置き、話し合ってみましょう。

リースバックで相場より家賃を抑える方法②：今必要な資金だけを確保する

リースバックを検討するケースは、主に住宅ローンの返済が苦しくなったり、老後の資金を確保したりする場合です。
そのため今必要な資金だけを確保し、将来買い戻すことを前提にあえて買取価格を抑える方法もあります。
通常の不動産売却では、より高く売却できる方法を考えたり、販売活動に力を入れたりするのが一般的です。
リースバックの場合、買取価格を低くすることが家賃を抑えるポイントなので、今必要な資金を算出し、買取価格をご自身で提案してみましょう。

リースバックを利用する際に締結する「売買契約書」の記載内容とは？

ここからは、リースバックでご自宅を売却する際に締結する売買契約書の記載内容について確認していきましょう。
売買契約書を締結する際は、契約締結後にトラブルにならないよう記載内容には、十分注意しなければいけません。

リースバックにおける売買契約書の記載内容①：売買価格

住宅ローンを利用してご自宅を購入している場合、ローンを完済したうえで、金融機関が物件に担保として設定している「抵当権」を抹消しなければ売却できません。
そのためローン残債が売買価格が上回る「オーバーローン」の状態では、自己資金を準備するなどの対応が必要となります。
オーバーローンの状態であることに気が付かずに売買契約を締結してしまうと、買主から違約金や損害賠償を請求されてしまう恐れがあります。
住宅ローンの支払いが苦しくなった際にリースバックをご検討する場合は、売買価格とローン残債をしっかりと確認し、問題なく売却の手続きを進められるかを確認しましょう。

リースバックにおける売買契約書の記載内容②：決済日

住宅ローンの支払いが苦しくなり、返済の滞納が続いてしまうと、ご自宅が競売にかけられてしまうおそれがあります。
資金が必要となるタイミングと決済日が合っているかを必ず確認するようにしましょう。
万が一、決済日に設定されている日時が数か月から半年後になる場合は、金融機関に決済日がいつになるかを事前に伝えておく必要があります。

リースバックにおける売買契約書の記載内容③：買い戻しに関する取り決め

リースバックでは、売却したご自宅を将来的に買い戻すことが可能です。
将来的に買い戻すためには、買い戻しに関する取り決めが売買契約書に記載されていることが必要となります。
買い戻しができる期間や買い戻すときの価格などの条件が、契約に盛り込まれているかを必ず確認するようにしましょう。

リースバックを利用する際に締結する「賃貸借契約書」の記載内容とは？

続いて、リースバックを利用する際に締結する賃貸借契約書についてご紹介します。
賃貸借契約については、契約形態が「普通借家契約」か「定期借家契約」のどちらであるかを確認することが大切です。

リースバック時の賃貸借契約の種類①：普通借家契約

普通借家契約とは、借主が希望すれば原則として契約が更新される契約形態のことです。
たとえ契約期間が2年間と定められていたとしても、借主が住み続ける意向がある場合は、同じ内容で契約が更新されます。
貸主は「正当事由」があれば契約更新を拒絶し、借主に対して立ち退きを求めることが可能です。
しかし、一般的には正当事由であることを証明することは難しく、貸主の一存で賃貸借契約を解消することはハードルが高いとされています。

リースバック時の賃貸借契約の種類②：定期借家契約

定期借家契約とは、定められた契約期間の満了により終了する契約のことです。
契約期間の「延長」や「更新」という考え方はなく、正当事由の有無に関わらず、契約期間の満了時に自動的に契約が終了します。
契約満了時に双方の合意があれば、あらためて契約を締結し賃貸借契約を継続することができますが、普通借家契約とは違い貸主に再契約を拒否される可能性があるため注意が必要です。
リースバックにおける賃貸借契約が、「定期借家契約」となっているケースは少なくありません。
「急に立ち退きを求められてしまった」「再契約を拒否された」といったトラブルに巻き込まれるおそれもあるため、ご自宅に長く住みたいとお考えであれば、契約期間や再契約の有無についてはしっかりと確認しましょう。
「再契約を断られないか不安」「リースバック後も自宅に住み続けたい」とお考えであれば、私たち「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」までお気軽にご相談ください。

リースバックの契約書に記載される「特約」とは？

リースバックを利用する際に締結する売買契約や賃貸借契約には、特約が契約内容に盛り込まれていることがあります。
特約の内容によっては契約後にトラブルになることもあるため、契約前にしっかりと特約について把握しておくことが大切です。

リースバックの契約書に記載される特約①：買い戻し特約

リースバックで売却したご自宅を将来的に買い戻したいとお考えであれば、買主と合意のうえで買い戻し特約を契約内容に追加することが可能です。
買い戻し特約を契約書に記載する場合は、買い戻す際の金額や特約の有効期間を確認するようにしましょう。
買い戻し金額が相場とかけ離れた金額であったり、有効期間が短かったりすると、買い戻すことができない可能性があります。

リースバックの契約書に記載される特約②：中途解約に関する特約

リースバック時に締結する賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、原則として中途解約することができません。
契約期間中に解約すると、違約金が発生してしまうおそれがあります。
ただし、中途解約に関する特約が定められていれば、内容に従って中途解約することが可能です。
中途解約に関する特約では解約の事前通知が必要となるケースが多いため、何か月前に貸主に伝えておく必要があるかを確認するようにしましょう。

リースバックの契約書に記載される特約③：禁止事項に関する特約

賃貸借契約には、借主が不動産を利用するうえでの禁止事項が特約として記載されていることがあります。
禁止事項の具体例としては、主に以下のものを挙げることができます。

• 不動産を転貸（借りている物件を第三者に貸し出すこと）すること
• ペットを飼育すること
• 楽器を演奏すること
• 貸主に無断でリフォームやリノベーションをおこなうこと

契約期間中に借主の契約違反が発覚した場合は、ペナルティを課されるおそれがあります。
最悪の場合、賃貸借契約が解除されることも考えられるため、契約書に記載されている禁止事項についてはしっかりと把握しておくことが大切です。

まとめ

リースバックでは相場より買取価格が低くなることや、買取価格によっては家賃が高くなることも多いため、家賃を抑えるポイントを把握しておくと安心です。
また、契約書に記載される内容についてしっかりと把握せずに手続きを進めていってしまうと、トラブルに巻き込まれてしまうことも少なくありません。
私たち「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」では、リースバックをはじめとした不動産売却のサポートをおこなっています。
愛知県稲沢市で住宅ローンの返済が苦しいとお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
稲沢市の不動産売却なら「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」へ。
稲沢市のほかに清須市にも密着しており、買取も対応可能です。
お客様にご要望に寄り添った提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。