【2025年】道路に面していない土地は売却できる？5つの売却方法を解説

「道路に面していない土地」 3つのパターン

まず、「道路に面していない土地」とは、「接道義務（せつどうぎむ）」を満たしていない土地のことです。

接道義務とは、建築基準法で定められたルールで、「建物を建てる敷地は、幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」というものです。

この義務を満たさないと、原則として新しい建物を建てることができません。これが売却を難しくする最大の理由です。

こうした土地は、主に次の3つのパターンに分けられます。

パターン1：袋地（ふくろち）

四方を他の土地に完全に囲まれており、公道に一切接していない土地です。

▼ 売却時の制約

原則として再建築ができません。また、公道に出るには他の土地を通る必要があり、インフラ（水道・ガス管など）の引き込みも難しいため、結果として土地の用途が大きく制限されてしまいます。

パターン2：幅員が4メートル未満の道路にのみ面している

面している道路の幅が4メートル未満（例：昔ながらの細い路地など）の場合です。 こうした道路は「2項道路」と呼ばれることがあります。

▼ 売却時の制約

将来建て替える際に「セットバック」（道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させること）が必要です。セットバックした部分は道路として扱われるため、有効な敷地面積が減ってしまいます。

パターン3：道路に接しているが、間口が2メートル未満の土地

道路に接している部分（間口）の幅が、2メートル未満の土地です。

▼ 売却時の制約

このような土地は、奥まった敷地から細い通路が伸びる「旗竿地（はたざおち）」と形状が似ています。間口2メートル以上を確保していれば「再建築可能」ですが、間口が2メートル未満の場合は接道義務を満たせず「再建築不可」となります。

なぜ売却が難しい？ その3つの理由

道路に面していない土地が売却しづらい理由は、買い手側にとってデメリットとなる部分があるためです。

理由1：再建築（建て替え）ができない

これが大きな理由です。 前述のとおり、接道義務を満たさない土地は、今ある建物を取り壊して新しい家を建てることが原則できません。

土地の購入希望者の多くは「新しい家を建てたい」と考えているため、「再建築不可」だと検討の対象外となってしまいます。

理由2：住宅ローンが利用できない

買い手が家を建てる（または買う）際、多くの方が住宅ローンを利用します。 しかし、金融機関は物件の「担保価値」を厳しく審査します。

再建築不可の土地は、「建て替えができない＝資産価値が低い」と判断されるため、金融機関の融資審査に通ることが難しくなるのです。 結果として、購入できるのは「現金一括で購入できる人」に限定されてしまいます。

理由3：生活・環境上の不便さ

さらに、実際に暮らす上での不便さも、売却が難しい理由のひとつとなります。

　■ 大型の車が敷地内に入りづらい

　■ 緊急車両（消防車や救急車）が入れないリスク

　■ 工事車両も入れず、リフォーム費用が割高になる

　■ 日当たりや風通しが悪いケースが多い

　■ （袋地の場合）隣地を通行することによるトラブルリスク

「建築可能な土地」にして売却する3つの方法

売却が難しい大きな理由は「再建築不可」であることです。 しかし、接道義務を満たして「再建築可能な土地」に変えることができれば、売却できる可能性は高まります。

ここでは代表的な3つの方法をご紹介します。

方法1：隣地の一部を買い取る（または借りる）

最も王道な方法です。 隣地の所有者と交渉し、道路に接するまでの通路部分や、間口が2メートルになるように土地の一部を買い取らせてもらう方法です。

▼ 注意点

隣地所有者との交渉が必要です。売買費用や測量費、登記費用なども発生します。

方法2：セットバックを行う

面している道路の幅が4メートル未満（2項道路）の場合、敷地を後退させる「セットバック」を行うことで、建築確認（再建築）が可能になります。

▼ 注意点

セットバックした部分は道路とみなされるため、敷地として使える面積が減ります。

方法3：建築基準法第43条の「但し書き許可」を取得する

道路に接していなくても、「その土地の周囲に広い空き地がある」「公道まで問題なく通れる通路がある」など、安全上・防火上の問題がないと特定行政庁（自治体など）が認めれば、例外的に建築許可が下りることがあります。

▼ 注意点

手続きが煩雑で専門知識が必要で、必ずしも許可が下りるとは限りません。

「再建築不可」のまま売却する2つの方法

接道義務を満たすのが難しい場合でも、 「再建築不可」のまま売却する方法もあります。

方法1：隣地の所有者に売却を打診する

土地の売却を検討してくれる可能性が最も高い相手が、隣地の所有者と言われています。 隣地の所有者にとっては、土地を買い取ることで「自分の敷地が広くなる」「（隣地も接道不良であれば）接道義務を満たせる」といったメリットが生まれます。

▼ メリット

お互いの利害が一致すれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。

▼ 注意点

交渉には時間と手間がかかることが多いです。また、相手が購入を希望するとは限りません。

方法2：専門の「買取業者」に依頼する

なかなか買い手がつかない土地の買取を行っている業者に依頼するのもひとつの方法です。

こうした業者は、再建築不可の土地を買い取った後、リフォームして賃貸に出したり、隣地と交渉したりするノウハウを持っているため、現状のまま買取が可能です。

▼ メリット

買い手を探す必要がなく、手間が少なくスピーディーに売却（現金化）できます。

▼ 注意点

売却価格は、通常の市場価格より安くなる傾向があります。価格は土地の形状や立地条件によって大きく変動します。

まとめ

道路に面していない土地は、建築基準法上の制約や生活面の不便さから売却が難しいことがあります。

しかし、隣地の買い取りやセットバック、行政の許可取得などによって再建築可能にできる場合もあります。また、再建築が難しいままでも、隣地所有者や専門の買取業者に売却することが可能です。

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