【2025年】盛土規制法が土地売却に与える影響について！知っておきたいポイントと注意点も解説

近年の盛土規制法の施行により、宅地造成に関する基準が厳格化され、不動産売却にも大きな影響が出始めています。
特に切土や盛土を含む造成地を所有している方は、法改正によって売却が難しくなるのではと不安に感じているでしょう。
土地の価値や取引条件が変化する中、事前に法律の内容を正しく理解し、適切に対応することが重要になります。
そこで本記事では、盛土規制法の基本内容から、売却への影響、今後の対応策までを解説いたします。

盛土規制法について

盛土規制法（正式名称：宅地造成及び特定盛土等規制法）は令和4年5月27日に公布され、令和5年5月26日に施行されました。
近年頻発する大規模土砂災害を教訓に、人命と財産を守ることを目的として整備された新制度となっています。
主な許可基準は、「盛土・切土が高さ2メートル超かつ面積500平方メートル超（一部条件あり）」、「土石の堆積が高さ5メートル超かつ面積1,500平方メートル超、または面積3,000㎡超」、などと定められています。
そして、すべて満たさなければならいわけではなく、一部だけでも満たせれば許可されるケースがありますので、事前に内容を良く把握しましょう。
対象区域は都道府県知事が指定する「特定盛土等規制区域」や「宅地造成等工事規制区域」に限られ、該当区域内での無許可工事には罰則が科されます。
また、施行後は各都道府県が区域指定を完了して初めて実務が動き出すため、適用開始時期は地域差があります。
公共事業や災害復旧の緊急工事は適用除外とされ、旧宅地造成等規制法の区域には2年間の経過措置が設けられました。
なお、盛土規制法は宅地に限らず農地・森林にも影響を及ぼす広範な制度です。
売却時には土地が規制区域内かを確認し、専門家へ早期に相談することで許可手続きやリスク低減策を把握しやすくなります。

土地売却における影響について

盛土規制法の施行により、造成地を売却する際には、新たに注意すべき点が生じています。
なかでも、売却価格や取引条件に影響を及ぼすといった点が挙げられます。
たとえば、土地が特定盛土等規制区域に指定されている場合には、許可の取得や調査費用などの追加コストが発生し、これらは原則として買主の負担となるため、価格交渉において売主側が不利になる可能性があるのです。
したがって、こうしたリスクをあらかじめ明確にしたうえで、適切な価格設定を行うことが重要です。
さらに、近年は安全性や法的リスクを重視する買主が増えており、その傾向から影響を受けにくい平坦地の人気が高まる一方で、傾斜地は敬遠される傾向にあります。
加えて、自治体が公表している規制情報を買主と積極的に共有し、安心材料として提供できるかどうかが、売却の成約率に影響するので注意しておきたいポイントです。

個人地権者が直面する課題について

盛土規制法の施行により、造成地を所有する個人の地権者は、土地を売却する際にさまざまな課題に直面するようになりました。
主な課題としては、「測量費用」「許可証の準備」「法律への適合リスク」の3つが挙げられます。
まず、土地が法律に適合しているかどうかを確認するには、測量や地質調査が必要不可欠です。
これらの作業は専門業者に依頼する必要があり、土地の面積や状態によっては、数十万円規模の費用がかかることもあります。
また、過去の図面が残っていない場合は、さらに追加の調査が求められることもあります。
次に、土地が法律に適合していることを示すには、許可証の写し、測量図、調査報告書などの書類を揃え、管轄の自治体へ申請しなければなりません。
これらの書類は、金融機関によって内容が異なる場合があるため、もし融資を受ける予定がある場合は、事前に必要な書類を確認しておくと安心です。
なお、土地が法律に適合していないと判断された場合は、売却に大きな制限がかかる可能性があります。
さらに、売却後に規制違反が発覚した場合、損害賠償を求められるリスクもあるため、売主は細心の注意が必要です。
こうしたリスクを避けるためにも、早い段階で専門家に相談し、必要な調査や書類の準備を進めることが、法的リスクを抑えるうえで非常に重要です。

まとめ

盛土規制法の施行により、宅地造成に関する基準が厳しくなり、特に造成地を売却する際には注意が必要となりました。
規制区域内では許可申請や調査費用が発生し、売却価格や取引条件に影響を及ぼす可能性があります。
個人の地権者にとっては、測量や書類準備などのコストや手間が課題となり、法律への適合状況によっては売却に制限がかかる場合もあります。
こうしたリスクを回避するためには、事前に規制内容を把握し、専門家に相談することが重要です。