【2025年】所有者不明土地の売却について！2024年改正法の影響を解説

相続などによって長年放置された所有者不明土地は、全国的に増加しており、地域の開発や整備の妨げとなっています。
この問題に対応するため、2024年に民法および不動産登記法が改正され、所有者不明土地の低減に向けた罰則規定が設けられました。
所有者としての責任がより問われるようになった今、放置せずに適切な対応を取ることが求められています。
本記事では、改正法の要点や共有名義の土地のリスク、売却するポイントについてご紹介します。

2024年改正法の背景と目的

所有者不明土地とは、登記簿上の所有者が分からない、または所在が判明しない土地を指します。
そんな所有者不明土地が生まれる主な原因は、相続登記が未了のまま放置されることです。
その場合、権利関係が曖昧になり、防災面でもリスクが高まります。
そこで2024年4月、国は不動産登記法などを改正し、対策を強化しました。
相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請する義務が課されます。
これに違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに住所や氏名が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記を行わないと5万円以下の過料が発生してしまうのです。
一方で、法改正に伴い、相続関係が複雑なケースに対応する「相続人申告登記」が創設されました。
この制度は、相続人の一人が自身の住所・氏名を法務局に申出するだけで義務を果たせるため、登記促進に寄与すると期待されています。

不動産登記を行わないリスク

不動産登記を長年放置することは、大きなリスクとなります。
相続が繰り返されることで、土地の名義人が増え、「共有名義」の状態になるのです。
共有名義のまま土地を放置すると多くのリスクが生じます。
なぜなら、相続後に登記が行われていない土地は権利関係が複雑化しやすく、適切な管理や売却が難しくなるためです。
またデメリットとして、土地を活用できず価値を失うことも挙げられます。
土地を所有していると、利用しなくても固定資産税などの負担は続き、管理の手間と費用だけが膨らみます。
そのうえ、荒れた土地は不法投棄や雑草の繁茂を招き、長期化すれば地域の景観や治安を損ね、近隣トラブルに発展しやすくなります。
さらに、共有者間で連絡が取れない、または意見が合わない場合、売却や管理が難しくなります。
たとえば、共有者の一人でも所在が不明なら、合意を得るために家庭裁判所へ不在者財産管理人を申し立てる必要があります。
費用負担を巡る対立が起きれば、相互不信から民事裁判へ発展するおそれも否定できません。
加えて、債務返済などの理由で共有者の一人の持分が差し押さえられると、他の共有者の権利関係にも影響が出る可能性があります。
そのほかにも、行政代執行・管理命令で費用負担を求められるリスクも考慮しなければなりません。
そのため、放置せず早めに登記や売却の方針を決定することで、将来のトラブル回避につなげましょう。

共有名義の土地を売却する際のポイント

共有名義かつ、所有者不明土地を売却するには、準備が欠かせません。
まず、共有者全員の合意形成が必要です。
所在不明者がいる場合は、家庭裁判所で不在者財産管理人を選任するか、持分取得制度を活用して共有関係を整理します。
以下のような専門家に相談すると、手続きが効率化し法的リスクを抑えられます。

• ・司法書士：登記手続き全般を正確に代行
• ・弁護士：共有者間の紛争や不在者対応を法律面から支援
• ・宅地建物取引士：売買契約のチェックと価格設定をサポート

売却後は、各共有者が持分割合に応じて譲渡所得を申告し、所得税と住民税を納付します。
低未利用地特別控除などの優遇措置を受ける場合は、適用条件や提出書類を事前に確認してください。

まとめ

2024年の法改正により、所有者不明土地に対する罰則が新設され、早期の対応がこれまで以上に重要となっています。
特に共有名義の土地を所有している方は、法改正の背景や自身に及ぶリスクを正確に理解し、対応策を講じることが求められます。
売却手続きの流れや専門家のサポートを活用することで、複雑な課題にも対応できるスムーズな処理が実現します。

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