【2026年RN】知らないと損する！？相続する（した）不動産を売却するときの相談先！！

稲沢市・清須市をはじめとする西尾張エリアの不動産売買専門店、「ハウスドゥ 稲沢・清須（株式会社不動産トータルサポート）」代表の渡邉友浩です。

「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がないので売却したい」

「相続人が複数いて、不動産をどのように分けたらいいのか分からない」

このように、不動産の相続と売却が重なると、何から手を付ければよいのか戸惑ってしまう方は少なくありません。不動産の相続売却には、法律・税金・不動産取引という3つの複雑な要素が絡み合うため、適切な相談先を選ばないと「数百万円単位で大損してしまった」「親族間で深刻なトラブル（争族）に発展してしまった」ということになりかねません。

本記事では、相続した不動産を売却する際の最適な相談先（司法書士・税理士・弁護士・不動産会社）の選び方や費用相場、そして査定から引き渡しまでの具体的な流れを、専門知識がなくても分かるように徹底解説します。

稲沢市や清須市などの西尾張エリアで不動産相続・売却を予定されている方は、ぜひ最後までご覧いただき、スムーズで損のない売却を実現させてください。

1. 不動産を相続することになったらどこに相談する？目的別の選び方

不動産を相続して売却する際には、相続登記（名義変更）、相続税の申告、遺産分割協議、そして実際の売却活動など、数多くのプロセスをクリアしなければなりません。これらをすべて自力で行うのは非常に困難であり、手続きの不備や税申告のミスといったリスクが高まります。

そこで頼りになるのが各分野の専門家ですが、「自分の現在の状況や目的に対して、どこが最適な窓口なのか」を見極めることが最優先です。

まずは、代表的な4つの相談先と、それぞれの専門領域を一覧表で確認してみましょう。

【一覧で比較】相続不動産の主な相談先と専門領域

次章からは、各専門家へ相談する具体的なメリットや役割について詳しく見ていきましょう。

相続した不動産を売却する場合、大前提として「亡くなった方（被相続人）の名義のままでは売却できない」というルールがあります。まずは、相続人への名義変更手続きである「相続登記」を行わなければなりません。

この登記手続きの専門家が「司法書士」です。

司法書士の主な役割とメリット

• 相続登記（名義変更）の完全代行：法務局への複雑な登記申請を確実に行います。

• 戸籍謄本などの収集代行：相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの膨大な戸籍謄本を集める必要がありますが、これらをすべて一任できます。

• 遺産分割協議書の作成：話し合いで決まった内容を、法的に有効な書面（遺産分割協議書）に落とし込みます。

【重要】2024年4月より相続登記が義務化されました

法改正により、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務付けられました。 正当な理由なく放置すると、**10万円以下の過料（ペナルティ）**が科される可能性があるため、売却予定がない場合でも速やかな手続きが必要です。

所有権を明確にすることは不動産売却の第一歩です。親族間での揉め事がなく、手続きをスピーディーに終えたい場合は、まず司法書士への相談を検討しましょう。

3. 税金の達人『税理士』：相続税・所得税のダブル増税を防ぐ

不動産の相続・売却には、以下の「2つの税金」が重なって重くのしかかるケースがあります。それぞれの仕組みを理解し、適切な節税対策を講じるために「税理士」の存在は不可欠です。

① 相続税（引き継いだときにかかる税金）

亡くなった方の遺産総額が、法律で定められた「基礎控除額」を超える場合に課される税金です。

• 基礎控除額の計算式：$3,000万円 + （600万円 \times 法定相続人の数）$

不動産の価値（相続税評価額）を正しく算出するのは非常に難しく、特例（小規模宅地等の特例など）が使えるかどうかで税額が数百万円も変わることがあります。

② 所得税・住民税（売却して利益が出たときにかかる税金）

相続した不動産を売却し、購入時の価格（取得費）よりも高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。これを「譲渡所得税」と呼びます。

• 譲渡所得の計算式：$売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）$

特に昔から所有している実家の場合、購入当時の売買契約書を紛失しているケースが多く、そのまま計算すると税金が非常に高くなってしまいます。

税理士に相談するメリット

税理士に相談することで、「相続した実家を売却したときの3,000万円特別控除」や「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」など、数ある国税の優遇措置の中から、お客様が適用できる最適な節税プランを提案してもらえます。また、売却後の確定申告まで一括して代行してくれるため、申告漏れによる追徴課税のリスクをゼロに抑えることができます。

「実家を売りたい長男」と「実家に住み続けたい次男」、「現金の分配を多く求める長女」など、相続人が複数いる場合は、遺産の分け方を巡って意見が対立することが珍しくありません。このように、親族間での話し合いが難航し、「争族」の兆候が見られたら、迷わず「弁護士」に相談すべきです。

弁護士の主な役割とメリット

• 法的根拠に基づいた遺産分割の交渉：他の相続人との間に入り、感情論を排除した冷静な話し合いを進めます。

• 調停や訴訟の代理人：万が一、話し合いが決裂して家庭裁判所での「遺産分割調停」や「訴訟」に発展した場合でも、唯一あなたの代理人として裁判手続きを行うことができます。

• 遺言書の確認と執行：遺言書がある場合の有効性の判断や、内容に沿った確実な遺産分配を行います。

他の専門家（司法書士や税理士、不動産会社）は、相続人間の紛争において特定の誰かの味方をしたり、対立相手と交渉したりすることは法律（弁護士法）で禁止されています。「親族間で揉める可能性が少しでもある」場合は、最初から弁護士を窓口にすることをおすすめします。

専門家に相談・依頼するとなると、やはり気になるのがその「費用」です。費用には、最初の相談時に発生する「相談費用」と、実際に手続きを依頼した際に発生する「依頼費用（報酬）」の2種類があります。

一般的な市場相場をまとめましたので、予算計画の参考にしてください。

【相場表】各専門家の費用目安

費用を抑えたい場合のポイント

「いきなり高額な費用を払うのは不安」という場合は、各自治体（稲沢市役所や清須市役所など）が定期的に開催している「市民無料相談会」や、法テラス、税務署の相談窓口を利用するのも一つの方法です。

ただし、無料相談は時間が30分程度と短く、一般的な回答に留まることが多いため、個別の複雑な事情に合わせた具体的な書類作成や手続きは、個別に正式依頼する必要がある点に留意しておきましょう。

ここからは、実際に相続した不動産を売りに出してから、現金化して完了するまでの具体的な流れを3つのステップで解説します。全体のスケジュール感を把握しておくことで、焦らずに手続きを進められます。

ステップ①：相場を把握したうえで不動産会社に査定依頼

まずは「相続した不動産がいくらで売れるのか」という市場相場（適正価格）を知ることから始まります。売り出し価格の設定を誤ると、以下のような大きなデメリットが生じます。

• 価格が高すぎる場合：長期間売れ残り、物件の印象が悪くなる。その間の維持費（固定資産税や管理手間）が重くのしかかる。

• 価格が低すぎる場合：相場より安く手放してしまい、手元に残る資金が減る。他の相続人から「安く売りすぎだ」と不満が出てトラブルになる。

相場を正しく把握するためには、以下の2つのアプローチを組み合わせることが大切です。

1. インターネットサイトで周辺の売り出し事例を調べる

不動産ポータルサイト（SUUMOやLIFULL HOME'Sなど）や、国土交通省の「土地総合情報システム」などを使い、近隣で似たような築年数・広さの物件がいくらで取引されているかを自主的にリサーチします。

2. 不動産会社に個別査定を依頼する（推奨）

ネットのデータだけでは、物件の「室内の劣化具合」「接道状況（道路に面しているか）」「日当たり」といった個別具体性による価格の増減が反映されません。

地元の市場を熟知した不動産会社に査定を依頼することで、市場動向や競合リスクを踏まえた「実際に3ヶ月以内に売れる可能性が高いリアルな価格」を算出してもらえます。査定は原則として無料で行われます。

ステップ②：媒介契約を締結し、積極的な販売活動をスタート

査定価格や不動産会社の対応に納得がいけば、その不動産会社と「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、正式に売却活動を依頼するための契約です。

媒介契約を結ぶと、不動産会社は以下のようなプロセスで買い手を探します。

[媒介契約の締結] 
       ↓
[販売活動の開始]（ポータルサイト掲載、チラシ配布、指定流通機構REINSへの登録）
       ↓
[購入希望者の内覧]（現地の案内・物件の魅力アピール）
       ↓
[買付証明書の受領]（購入希望者から価格や条件の提示を受ける）
       ↓
[条件交渉・合意]（売主・買主間の条件を不動産会社が仲介・調整）
       ↓
[不動産売買契約の締結]（手付金の受領、重要事項説明の実施）

売買契約を結ぶ際は、建物の雨漏りや傾きといった不具合（契約不適合責任）について、事前に契約書に細かく明記しておくことが、売却後のトラブルを防ぐ重要なポイントとなります。

ステップ③：代金受領、引き渡し、そして売却後の重要手続き

売買契約から約1〜2ヶ月後、いよいよ最終決済と物件の引き渡しを行います。通常は買主様が住宅ローンを借り入れる銀行のブース等に、売主・買主・不動産会社・司法書士が一堂に会して手続きを行います。

当日の主な取引内容

1. 残代金の受領：手付金を差し引いた売買代金の全額が、買主様から売主様の口座へ振り込まれます。

2. 諸費用の清算：固定資産税や都市計画税を日割りで清算します。

3. 登記申請（所有権移転登記）：司法書士がその場で書類を確認し、名義を買い手へと移す手続きを法務局へ申請します。

4. 鍵と書類の引き渡し：物件の鍵、取扱説明書、境界確認書などを買主様に渡して売却取引は完了です。

不動産の売却期間は、最初の査定開始からこの引き渡し完了まで、一般的に約3ヶ月〜6ヶ月程度が目安となります。

取引完了「後」に必要な手続き

家を売って終わりではありません。相続不動産の売却ならではの、以下の2つの重要手続きが残っています。

• 売却代金の分配（換価分割の場合）：

  不動産を売却して得た現金を、あらかじめ作成しておいた遺産分割協議書の割合に応じて、各相続人の口座へ正確に分配します。

• 翌年の確定申告：

  不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間、税務署へ確定申告を行う必要があります。特に売却益（利益）が出て税金が発生する場合はもちろん、特例を使って税金をゼロにする（控除を受ける）場合であっても、「特例を適用するための確定申告」が必須となりますので絶対に忘れないようにしましょう。

不動産の相続売却は、司法書士、税理士、弁護士、そして不動産会社と、関わる専門家が多く、それぞれの事務所へ個別に連絡して同じ説明を何度も繰り返すだけでも、心身ともに大きな負担となってしまいます。

「手続きが煩雑で、どこから手を付ければいいのか分からない」

「平日は仕事が忙しくて、複数の専門家と個別にやり取りする時間がない」

そのようにお困りの方は、まずは「ハウスドゥ 稲沢・清須（株式会社不動産トータルサポート）」へお気軽にご相談ください！

当社にご相談いただければ、私たちがお客様の「総合窓口」となり、稲沢市・清須市をはじめとする地域密着のネットワークを活かして、信頼できる提携の司法書士、税理士、弁護士を必要に応じてスピーディーにご紹介いたします。

法律の確認から最適な税金対策、そして高値売却へ向けた強力な販売活動まで、お客様が各窓口をたらい回しにされることなく、ワンストップで安心・安全に手続きを完了できるよう全力でサポートいたします。

西尾張エリアの不動産売却・相続に関することなら、どのような小さなことでも、まずは私どもにお聞かせください。皆さまからのお問い合わせを、心よりお待ちしております。

Q1. 相続した実家が「市街化調整区域」にあります。一般的な不動産と同じように売却や専門家への相談は可能ですか？

A1. はい、もちろん可能です。ただし、市街化調整区域の不動産は建築制限が厳しいため、地域の特性に強い専門家を選ぶ必要があります。 稲沢市や愛西市、津島市などの西尾張エリアには「市街化調整区域（原則として建物の建て替えや新築が制限されている地域）」が多く存在します。 このエリアの物件は、一般的な中古住宅とは異なる法的な確認が必要になるため、法律手続きを行う司法書士や、販売を担当する不動産会社も「地元の市街化調整区域での取引実績が豊富な会社」を選ぶことが大損しないための重要なポイントです。当社は市街化調整区域の売却・買取を非常に得意としておりますので、安心してお任せください。

Q2. 遺産分割協議が長引いていて、相続登記（名義変更）が期限（3年以内）に間に合いそうにありません。ペナルティを回避する方法はありますか？

A2. 相続人同士の話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」という制度を利用することでペナルティ（過料）を避けることができます。 2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の登記申請がない場合は10万円以下の過料の対象となります。しかし、どうしても遺産分割協議がまとまらない場合は、自分が相続人であることを法務局に届け出る「相続人申告登記」を行えば、義務を履行したものとみなされペナルティを回避できます。 ただし、これはあくまで「応急処置」であり、最終的に不動産を売却するためには、遺産分割を成立させて正式な名義変更を行う必要があります。話し合いが進まない場合は、早めに弁護士や司法書士へ相談しましょう。

Q3. 親が亡くなってから何年も放置してしまった古い空き家（実家）を売却する場合、税金面で注意すべき特例はありますか？

A3. 「空き家を売却したときの3,000万円特別控除（みなし譲渡所得の特例）」が使えるかどうかが最大の分かれ道です。ただし、期限があります。 相続した古い実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、最高3,000万円まで税金がかからなくなる非常に有利な特例があります。しかし、この特例を適用するためには、「相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」や「昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）であること」など、厳しい要件が定められています。 放置して期限を過ぎてしまうと、本来払わずに済んだ数百万円の税金を納めることになり大損してしまいます。売却を迷われている場合でも、まずは税理士や不動産会社に現在の状況を相談し、期限を確認しておくことが大切です。

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