【2023年版】収益物件の売却で確認しておきたい査定方法とは？査定時の注意点も解説

アパートやマンションなど収益物件の売却を検討し始めたら、まず不動産会社に査定を依頼することから始めます。
収益物件は一般的な不動産とは査定方法が異なるため、どのような点が査定に影響するかなどを理解しておくことが大切です。
この記事では、収益物件の査定方法や査定時のポイント、注意点を解説します。
愛知県あま市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件を売却する前に知っておきたい！査定方法の種類

不動産の査定方法には3つの種類があり、収益物件の査定では「収益還元法」がよく用いられます。
ここでは収益還元法だけでなく、原価法と取引比較事例法の特徴もあわせて解説します。

収益還元法

収益還元法は、対象物件が将来どのくらいの稼ぎを生み出すかという収益性に基づいて、査定額を求める方法です。
収益物件の査定でよく用いられる方法であり、収益還元法には以下2つの計算方法があります。

• 直接還元法
• DCF法

直接還元法とは、一定期間の純利益を還元利回りで割って、不動産の価格を求める方法です。
計算式は以下のとおりです。
不動産価格＝年間家賃収入÷還元利回り×100
ここでいう純利益とは、家賃収入から管理費などを差し引いた金額を指します。
一方でDCF法は、将来得られるだろう利益と売却時の予想価格から現在の価値に割引き、それらを合計して査定額を求める方法です。
割り引く理由は、将来に得られるお金と現在得られるお金では、後者のほうが価値が高いと考えられるためです。
たとえば、毎月20万円の賃料が入れば年間で240万円になりますが、今受け取るのと1年後に受け取るのでは、お金の価値が違います。
1年後に経済が破綻して、240万円の価値が下がっている可能性もあるでしょう。
不確実な将来よりも、今受け取れるお金のほうが価値が高いとするのが、DCF法の基本的な考え方です。
DCF法の計算式は以下のとおりです。
現在の価値＝（X年後の合計収益）÷（1＋年間割引率のX乗）
DCF法では出口戦略という観点を取り入れているため、直接還元法よりも精度の高い査定がおこなえます。

原価法

原価法とは、不動産の再調達原価をもとに評価額を求める方法です。
再調達原価とは、現時点で同等のものを建てるのに必要とされる予想購入額を指します。
その価格から築年数に応じた減価修正をおこない、現在の価格を推定する仕組みです。
再調達原価は「直接法」と「間接法」のいずれか、もしくは2つを併用して算出します。
直接法とは、対象不動産とまったく同じ工事をした場合に、現在どれくらいの費用がかかるのかを計算する方法です。
一方で間接法では、近隣にある類似物件を参考にして、対象不動産の原価を算出します。
原価法は、居住用の一戸建ての建物部分を査定する際に、よく用いられる査定方法です。

取引比較事例法

取引比較事例法とは、近隣にある類似物件の取引事例を集め、価格判定の基準とする方法です。
まず、過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、そこに売却する不動産の広さを掛けます。
その金額をベースに、間取り・方角・現状などの個別的要因や経済状況を考慮して、査定価格を出す仕組みです。
居住用のマンションや土地を査定する際に、よく用いられている査定方法です。

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収益物件売却時の査定で影響するポイント

続いて、査定価格を左右するポイントについて解説します。

入居率

入居率の高い物件は、査定額も高くなるのが一般的です。
売却時に入居者がいれば、次のオーナーがすぐに家賃収入を得られるうえ、新たに入居者を探す手間がかかりません。
賃貸物件を経営するうえでもっとも大きなリスクは空室なので、部屋が埋まっているだけでプラスの評価がつくのです。
投資家の購入意欲を高めるためにも、特定の時点の入居率だけでなく、年間でどれくらい入居率を維持できたかも記録しておきましょう。

築年数

築年数も査定価格を左右するポイントの1つです。
基本的には、築年数が新しいほど査定額も高くなります。
新築後間もない物件は内装や設備が新しく、購入後に何十年も運用できるためです。
また、外観もきれいで印象も良いため、不動産投資が未経験の方からも好まれる傾向にあります。
ただし、築年数だけで査定額が大きく変わるわけではありません。
なかには「新しくてきれいなのになぜ手放すのか」と不審に思う方もいらっしゃいます。
次のオーナーが安心して購入に踏み切れるよう、なぜ手放すのか理由もしっかり説明できるようにしておきましょう。

設備

収益物件を査定する際は、物件にどのような設備があるのかもチェックされます。
以下のような人気の高い設備があると、プラスの評価を得られる可能性があります。

• オートロック
• 浴室暖房乾燥機
• オール電化
• 宅配ボックス
• 無料Wi-Fi

良い設備が評価の対象になるというよりは、その設備があることで入居者の興味を引けるという部分が大きいです。

最寄り駅からの距離

最寄り駅から物件までの距離も、査定価格に大きく影響します。
基本的には、駅に近ければ近いほど査定価格も高くなると考えておきましょう。
駅近の物件は通勤や通学がしやすく、さまざまな層から人気があるためです。
実際に「財団法人不動産流通近代化センター」の調査では、最寄り駅までの徒歩距離が近いほど評価が高くなっています。

収益物件の査定時および売却時の注意点

最後に、収益物件を査定または売却するときの注意点を解説します。

収益物件は資産価値が下がるまえに売却する

収益物件は、資産価値が下がるまえに売り出すことを意識しましょう。
建物は土地とは異なり経年劣化するため、築年数が経過してしまうと買主が見つかりにくくなります。
あまりにも劣化が進むと、入居者を確保するために、家賃を値下げする必要も出てくるでしょう。
資産価値が下がってから売却するよりも、早めに手放して、より好条件の収益物件に買い換えたほうがお得といえます。

収益物件の査定額を個人で算出するのは難しい

先述した査定方法の計算式を用いれば、個人でもある程度の査定額を算出できます。
しかし、個人で算出した査定額は、あくまでも目安として考えておくことが大切です。
確実な査定額を求めるには、市場動向や過去の実績、地域ごとのニーズなども考慮する必要があるためです。
おおよその金額をご自身で計算するのは良いことですが、より確実な査定額を知りたい場合は、不動産会社へご依頼ください。

査定額の根拠までチェックする

不動産会社が査定額を提示したら、価格の根拠まで確認するようにしましょう。
すべての不動産会社が、共通認識でアパートの査定額を計算しているわけではありません。
なかには、戦略として査定額を相場よりも高めに提示する不動産会社も存在します。
査定額を確認する際は、査定書を隅々までチェックして、疑問点があれば契約を結ぶ前に確認することが大切です。
また、価格の根拠についてもしっかりと確認し、納得のいく説明ができる不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

収益物件を査定する際は、収益還元法を用いるのが一般的です。
査定時には、築年数や駅からの距離だけでなく、物件の入居率などもチェックされます。
収益物件の売却価格は、不動産投資の損益に大きく影響するため、資産価値が低下する前に売却することをおすすめします。
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