【2026年RN】古家付き土地として売るメリットは？売却時の注意点も解説！

古い家を売る際に「本当に売却できるだろうか」と不安になる方は少なくありません。
築年数が経過していて著しく劣化している建物は、古家付き土地として売り出すのがおすすめです。
そこで今回は、古家付き土地として売却するメリットやデメリット、売却時の注意点を解説します。
愛知県愛西市、あま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

土地売却方法の1つ「古家付き土地」とは

まずは、古家付き土地とはなにか、どのような方におすすめの売却方法なのかを解説します。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、古い家が建ったまま売り出されている土地のことです。
築年数があまり経過しておらず、建物の状態が良い場合は中古住宅として売り出せるでしょう。
しかし、築年数が経過した古い家は、中古住宅として売り出してもなかなか買主が見つかりません。
このような場合に、建物の価値を含めずに古家付き土地として売り出せば、土地を求める方に訴求できます。

いつから古家と判断される？

いつから古家となるかに明確な決まりがありませんが、一般的には築20年以上の木造住宅が古家として扱われます。
木造建築物の法定耐用年数が22年とされており、築22年を超えると建物の価値はゼロとみなされるためです。
また、建物の状態が悪く、解体以外の選択肢がないような家屋も古家として扱われます。
とはいえ、どちらで売り出すかは売主の意向により決定するため、建物の状態や市場の動向なども考慮したうえで判断しましょう。

古家付き土地で売却するのがおすすめな方

以下に該当する方は、古家付き土地として売却するのがおすすめです。

• 売却を焦っていない
• 解体費用をかけたくない
• 建築制限がある

古家付き土地は、更地に比べると売却期間が長引く傾向にあり、買主が見つかるまでに半年以上かかることも少なくありません。
しかし、売却を急いでいないのであれば、まずは古家付き土地としてそのままの状態で売り出すのがおすすめです。
更地にするには、建物を解体しなければならず、解体費用として100万円～300万円ほど必要になるためです。
古家付き土地で売却できれば、こうした費用を節約できるというメリットがあります。
また、市街化調整区域に立地している場合や再建築不可の土地に関しても、古家付きのまま売り出すのがおすすめです。
建築制限がある土地は、建物を解体すると資産価値が大きく下がってしまう可能性があるためです。
まずは古家付き土地として売り出し、買主が見つからなければ更地にする、買取を依頼するなどほかの方法を考えると良いでしょう。

古家付き土地として売却するメリットとデメリット

続いて、古家付き土地として売り出すメリットとデメリットを解説します。

メリット1.解体費用がかからない

古家を解体して更地にする場合、取り壊しから整地までに高額な費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動しますが、構造別の相場は以下のとおりです。

• 木造住宅：1坪あたり3.1万円～6万円
• 鉄骨造：1坪あたり3.4万円～7万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪あたり3.5万円～8万円

たとえば、38坪の木造住宅の場合、解体費用として約200万円ほどかかります。
古家付き土地として売却できれば、何百万円という大きな額を節約できる点がメリットです。

メリット2.固定資産税の負担を軽減できる

不動産を所有している方には、固定資産税の納税義務が発生します。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される地方税です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に減額されます。
しかし、古家を解体して更地にしてしまうと、この特例は適用できません。
買主との交渉が長引き、なかなか売却できないケースでは、固定資産税額を節税できる古家付きの土地のほうが有利になります。

デメリット1.売却価格が相場よりも低くなりやすい

古家付き土地として売却すると、建物の解体費用や手間を買主が負担することになります。
買主にとってデメリットとなるため、その分を見込んだ価格で売却しないと、なかなか成約には至りません。
場合によっては、建物を解体して更地にしてから売り出すほうがお得なケースもあります。
希望価格で売りたい場合は、解体工事をおこなってから売却する方法も視野に入れておくと良いでしょう。

デメリット2.売却に時間がかかる可能性がある

一般的に、古家付き土地として売るよりも更地で売却するほうが、買主が見つかりやすいといわれています。
先述したように、古家付き土地の場合は、買主が解体費用や手間を負担しなければならないためです。
新築を予定している方からするとデメリットとなるため、購入を見送る方も少なくありません。
また、建物が古くてボロボロだと悪印象につながり、内覧の段階で検討対象から省かれてしまう可能性もあります。
古家付き土地は売却に時間がかかると予想したうえで、維持費や固定資産税などの資金を確保しておくことが大切です。

＼お気軽にご相談ください！／

古家付き土地として売却するときの注意点

先述したように古家付き土地は、更地に比べると売却期間が長引く傾向にあります。
よりスムーズな売却を目指すためにも、古家付き土地を売り出すときの注意点を確認しておきましょう。

境界線や権利の確認を早めにおこなう

先祖代々受け継がれてきた土地などは、相続登記がされずに境界線が曖昧になっていることも珍しくありません。
本来であれば手元にあるはずの確定測量図や、権利関係の書類などが紛失しているケースもあります。
このような土地は、売却手続きが難航しやすいため、早めに境界線や権利を確認しておくようにしましょう。

建物の契約不適合責任を免責する

古家付き土地を売却する際は、建物の契約不適合責任をすべて免責としておきましょう。
契約不適合責任とは、契約内容に一致しない不動産を引き渡したときに、売主が負う責任のことです。
契約内容と異なる物件を売った場合、売主は買主から修繕の請求や契約解除、損害賠償などを追及される可能性があります。
古家付き土地は、買主が建物を解体することを前提に購入するケースがほとんどです。
そのため「建物に関しては契約不適合責任を負わない」という条件を設けることが賢明といえます。
契約不適合責任を免責するには、買主から了承を得たうえで、売買契約書に特約を盛り込む必要があります。

ゴミや不用品は処分しておく

古家付き土地をスムーズに売却するには、ゴミや不用品を撤去しておくことも大切です。
ゴミが残った状態で売り出すと、買主は解体費用に加えてゴミの処分費用まで負担しなければなりません。
そうなると、なかなか成約にはつながらず、また買主が現れたとしも値下げ交渉を受けやすくなります。
建物や敷地内にゴミが残っている場合は、売却活動を始める前にすべて撤去しておきましょう。

まとめ

古家付き土地とは、古い家が建ったまま売り出されている土地のことを指します。
更地に比べると売却しにくい傾向にありますが、解体費用を節約できるなどのメリットもあります。
売却を焦っていないのであれば、まずは古家付き土地として売り出して、必要に応じて解体を検討すると良いでしょう。
愛西市、あま市の不動産売却なら「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」へ。
愛西市、あま市に密着しており、市街化調整区域の物件を得意としています。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

Q1. 「古家付き土地」として売り出したら、買主様から「解体費用分を値引きしてほしい」と言われました。応じるべきですか？

A1. 交渉の一環として、ある程度の値引き（解体費用の全額または一部負担）に応じたほうがスムーズにまとまるケースは多いです。 古家付き土地は、買主様が購入後に自費で解体することを前提に、あらかじめ相場より安めの価格設定にしていることがほとんどです。しかし、少しでも初期費用を抑えたい買主様から「解体費相当の値下げ」を要求されることは珍しくありません。 売却を急いでいる場合は交渉に応じるのも手ですが、すでに限界まで値下げしている場合は、不動産会社を通じて「解体費用を考慮した価格設定であること」をしっかり伝えてもらいましょう。

Q2. 記事にある「市街化調整区域」や「再建築不可」の古い家を解体して更地にしてしまうと、なぜ資産価値が下がってしまうのですか？

A2. 一度更地にしてしまうと、現在の法律では「二度と新しい家が建てられない土地」になってしまうリスクがあるからです。 特に愛西市やあま市に多い「市街化調整区域」や、道路に接していない「再建築不可」の土地は、原則として新築（建て替え）が禁止されています。しかし、古い建物が残っていれば「リフォームやリノベーションをして住む」という選択肢が残るため、まだ需要があります。建物を壊してしまうと、ただの「使い道のない土地」になり買い手が極端に見つかりにくくなるため、自己判断で解体せず、必ず事前にご相談ください。

Q3. 家の中に残った家具や家電、衣類などの「不用品」は、売主が必ず処分しなければいけませんか？

A3. はい、原則として家の中の不用品（動産）は売主様の責任で空にする必要があります。 「どうせ解体するなら、建物と一緒にゴミも壊して処分してほしい」と思われるかもしれませんが、業者が解体時に処分するゴミ（産業廃棄物）と、生活用品（一般廃棄物）は法律上、処分方法が異なります。家具などが残ったままだと買主様に解体費用の追加負担が発生してしまうため、売れにくくなる原因になります。少し手間はかかりますが、売却活動を始める前、遅くとも引き渡しまでには地域のゴミ回収や不用品回収業者を利用して処分しておきましょう。