2023年版｜失敗しない不動産売却の流れ！！

不動産の売却には一定の費用がかかります。どのような費用がどれくらいかかるかを記載しますのでご参考にしてください。

①仲介手数料 

不動産売却には、不動産仲介会社のサービスを利用することが一般的です。不動産仲介会社は、物件の広告や内覧の対応、契約交渉などの売却活動を代行してくれます。その対価として、売買契約が成立した際に、売主から仲介手数料と呼ばれる報酬を受け取ります。仲介手数料の額は、不動産の取引価格に応じて上限が法律で定められています。以下がその上限額です。

仲介手数料の上限 

200万円以下 取引価格×5％＋消費税 

200万円超400万円以下 取引価格×4％＋2万円＋消費税 

400万円超 取引価格×3％＋6万円＋消費税 

また、仲介手数料は売買契約時に支払うことが一般的ですが、決済時に支払うこともあります。

②登記費用（登録免許税、司法書士報酬） 

不動産売却に伴って、物件の所有権移転や抵当権抹消などの登記が必要になります。登記とは、物件の権利関係や状況を法務局に届け出て公示することです。登記には、登録免許税と司法書士報酬がかかります。

登録免許税とは、登記を行う際に国に納める税金です。登録免許税の額は、登記の種類や物件の価格によって異なります。

所有権移転登記の費用は、通常買主が負担します。抵当権抹消登記や住所変更登記の費用は、通常売主が負担します。

司法書士報酬とは、登記申請を代行してくれる司法書士に支払う報酬です。司法書士報酬の額は、取り扱う登記の内容や件数によって異なりますが、おおよそ6万円から10万円程度が相場です。司法書士報酬は、通常、買主が負担します。

③住宅ローン返済手数料 

不動産売却によって得た代金で、住宅ローンの残債を一括返済する場合は、返済手数料がかかります。返済手数料とは、住宅ローンの契約内容に基づいて、金融機関に支払う手数料です。返済手数料の額は、金融機関や返済方法によって異なりますが、一般的には11,000円から33,000円程度が相場です。返済手数料は、通常決済時に支払います。

④印紙税 

売買契約書には、契約の証明として印紙を貼り付けて、印紙税を納める必要があります。印紙税とは、契約書などの文書に対して国に納める税金です。印紙税の額は、契約金額に応じて法律で定められています。以下がその額です。なお、2024年3月31日まで軽減税率が適用されます。

契約金額（軽減税率）

 10万円を超え50万円以下のもの200円

 50万円を超え100万円以下のもの 500円

 100万円を超え500万円以下のもの 1千円

 500万円を超え１千万円以下のもの 5千円

 １千万円を超え５千万円以下のもの 1万円

 ５千万円を超え　１億円以下のもの 3万円

印紙税は、売主と買主でそれぞれ負担します。通常は、契約書を2通作成し、それぞれに印紙を貼り付けます。

⑤譲渡所得税・住民税 

不動産売却で利益が出た場合は、その利益に対して所得税と住民税がかかります。また、所得税には復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことです。譲渡所得は、物件の売却価格から購入価格や改築費用などの必要経費を差し引いたものです。

譲渡所得は、物件を保有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合の譲渡所得です。短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の場合の譲渡所得です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が異なります。以下がその税率です。

長期譲渡所得の税率：所得税15.315％（復興特別所得税含む）、住民税5％ 

短期譲渡所得の税率：所得税30.63％（復興特別所得税含む）、住民税9％ 

譲渡所得税・住民税は、確定申告を行って納める必要があります。確定申告は、不動産売却の年の翌年の3月15日までに行う必要があります。

売却によって損失が発生した場合は、その損失を他の所得と相殺することができます。これを損益通算といいます。損益通算をすることで、納めるべき税金が減ったり、還付される税金が増えたりすることがあります。損益通算をするためには、一定の要件を満たす必要があります。また、損益通算をしてもまだ損失が残る場合は、その損失を翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。これを繰越控除といいます。

また、自宅（居住用財産）の売却であれば、所有期間の長短に関係なく3,000万円の特別控除が受けられます。特別控除とは、譲渡所得から差し引くことができる控除額です。特別控除を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。

⑥その他の費用 

土地や戸建ての売却では、物件の境界確定や建物解体などの費用が発生する場合があります。

・境界確定費用とは、物件の境界線や面積を正確に把握するために行う測量や登記の費用です。境界確定費用は、測量士や土地家屋調査士に支払う費用ですが、境界確定費用の額は、物件の形状や面積、隣接する土地の数などによって異なりますが、おおよそ45万円から60万円程度が相場です。境界確定費用は、通常売主が負担します。

・建物解体費用とは、物件に建物がある場合に、それを取り壊して更地にするためにかかる費用です。建物解体費用は、解体業者に支払う報酬や廃棄物処分費用などで構成されます。・建物解体費用の額は、建物の規模や構造、材質などによって異なりますが、一戸建て住宅の場合、おおよそ100万円から200万円程度が多いです。建物解体費用は、通常売主が負担します。

・引越し費用 不動産売却と同時に住み替える場合は、引越し費用も考慮する必要があります。引越し費用とは、荷物の運搬や梱包などを行う引越し業者に支払う報酬や、新居で必要となる家具や家電などの購入費用などです。引越し費用の額は、引越し先の距離や荷物の量、引越し時期などによって異なりますが、おおよそ50万円から200万円程度が相場です。物件からの引越し費用は、当然売主が自己負担します。