【2023年版】リースバックの審査基準とは？融資との違いや必要書類について解説

「リースバック」とは、自宅を活用して資金を調達できる方法の一つです。
住宅ローンの支払いが苦しいという方にもおすすめできます。
しかし、リバースモーゲージのような「融資」とは仕組みが異なるので注意が必要です。
愛知県あま市でリースバックの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバックとは？融資との審査内容の違いを解説

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、売却後は家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法のことをいいます。
住み慣れた家から離れずに資金を調達できるため、「住み替え」のためではなく「資金調達」のための不動産売却を考えている方におすすめの方法です。
住宅ローンの支払いが厳しいという方にとっても、有効な選択肢の一つだといえるでしょう。
また、自宅を活用して資金を得る手段にはリバースモーゲージなどの「融資」という方法もあります。
リースバックと融資にはどのような違いがあるのでしょうか。

リースバックと融資の違いとは

リースバックは不動産を「売却する」方法の一つであり、「不動産を担保にして資金を借りる」という融資とは大きく異なります。
ここでいう融資とは、「不動産担保ローン」や「リバースモーゲージ」のことです。
リースバックを利用する際には、融資との審査内容の違いについて理解しておきましょう。
リースバックで審査基準となるのは、主に下記の2点です。

• 第三者に売却しやすい不動産か
• 家賃を支払い続けられるか

リースバックの場合、審査をおこなうのは買主となる不動産会社です。
リースバックで不動産を購入した不動産会社は、最終的に不動産を第三者へ売却することを想定しています。
そのため、審査の際には支払い能力に関係する個人の属性よりも「不動産の資産価値や流動性」が重要視されると考えておきましょう。
リースバックの場合、信用情報機関での審査も必要ありません。
一方、不動産担保ローンやリバースモーゲージといった融資を利用する際には下記の要素が審査基準となります。

• ローンを返済する能力があるか
• 不動産に担保価値があるか

融資の場合、借りたお金を返さなければならないため、リースバックよりも「個人の支払い能力」について厳しく審査されます。
具体的には、年収や年齢、勤務先、職業、勤続年数、健康状態などです。
債権者となる金融機関が審査をおこないます。
金融機関から「返済が滞る可能性がある」と判断されると、融資を断念せざるをえなくなるので注意しましょう。
なお、リバースモーゲージは高齢者を対象とした融資サービスです。
債務者が亡くなった時点で担保の不動産を売却して元金を回収するシステムとなっているため、一定の年齢を超えていなければ利用できません。

リースバックを利用する際の条件や審査基準とは

前項でお伝えしたとおり、リースバックは「売却」の方法の一つであるため「融資」ほどの厳しい審査はありません。
しかし、一定の条件や審査基準を満たしている必要はあります。

リースバックの審査基準1：不動産に大きな欠陥がないこと

リースバックの場合、一度売却した不動産を売主が再び購入する「買い戻し」ができます。
しかし、基本的には第三者への転売を前提としてリースバックがおこなわれると考えておきましょう。
そのため、「転売しやすい不動産かどうか」が審査基準の1つになります。
シロアリ被害や地盤沈下など、不動産に大きな欠陥があると審査にとおらない可能性があるので注意しましょう。

リースバックの審査基準2：名義人全員が同意していること

共有名義人がいる場合は、全員の同意を得ていなければリースバックができません。
一般的な住居であれば世帯主が単独名義人となっているケースが多いですが、相続した不動産などでは、所有権が分散したままになっている場合があります。
また、夫婦共有名義の不動産を、離婚を機にリースバックするというケースもあるでしょう。
1人でも同意が得られなければリースバックを進められないので、慎重に話し合うことをおすすめします。

リースバックの審査基準3：家賃を支払い続けられること

リースバックは、売却後の賃貸借契約を前提とした仕組みとなっています。
そのため、家賃の支払い能力についても重要な審査基準の1つです。
融資を受けるときのような厳しい審査ではありませんが、不動産会社によって基準が異なるので注意してください。
また、リースバックを利用する際は、借主が家賃保証会社の保証をつけるケースが一般的です。
そのため、「家賃保証会社の審査をクリアしていること」も審査基準の1つとなります。
なお、家賃保証会社とは、家賃の支払いができなくなった際に借主の代わりに家賃を支払う会社のことです。

リースバックの審査基準4：住宅ローンの残債が売却価格より少ないこと

住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている場合、リースバックを利用できません。
たとえば不動産の売却価格が1,000万円で、ローン残債が1,300万円ある場合などです。
リースバックに限らず、住宅ローンの支払いが残っている不動産を売却するのであれば、原則としてローン残債の一括返済が求められます。
そのため、不動産を売却したお金でローン残債を返済しきれない場合は、リースバックの利用が難しくなると考えておきましょう。

リースバックで審査や売却を進めるための必要書類とは

リースバックを利用する際の必要書類について解説します。
リースバックには「審査」のための必要書類と「売却」のための必要書類があるので、それぞれ見ていきましょう。

審査を受ける際の必要書類

リースバックの審査を受ける際に必要な主な書類は下記のとおりです。

• 権利証（登記識別情報通知や登記済証など）
• 本人確認書類
• 所得を証明する書類
• 不動産購入時の重要事項説明書
• 不動産購入時の建築確認書

「権利証」は、本人確認書類の1つとして提示が必要です。
「所得を証明する書類」は家賃保証会社の審査をするための必要書類で、源泉徴収票や給与明細、確定申告書などを用意します。
「不動産購入時の重要事項説明書」や「建築確認書」は必須の書類というわけではありませんが、違法建築でないかを確認する必要がある場合には提示しなければなりません。
同様の理由で、増改築後の図面を求められることもあります。

不動産を売却するための必要書類

リースバックの審査をクリアし、売却を進める際に必要な主な書類は下記のとおりです。

• 印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税、都市計画税納税通知書
• 間取り図や分譲時のパンフレット
• 住民票
• 本人確認書類

固定資産評価証明書は各市区町村の役場で取得が可能です。
マンションの場合は、管理規約や使用細則、理事会の会計報告書などの提示を求められることもあります。
必要書類は不動産会社によっても異なるので、事前に確認しておくとスムーズでしょう。

まとめ

リースバックは、住宅ローンの支払いが苦しいときや、住み替えをせずにまとまった資金を得たいときの有効な選択肢の1つです。
しかし、一般的な売却とは仕組みが異なり、利用の際には審査があります。
融資を受けるときのような厳しい審査ではありませんが、審査基準や必要書類、そして融資との違いなどを事前に理解しておくと安心です。
あま市の不動産売却なら「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」へ。
あま市のほかに愛西市にも密着しており、市街化調整区域の物件を得意としています。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。