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2023年版｜離婚！？ 家の処分方法はどうすればよいの？？

2023-05-13

不動産売却のこと



2023年版｜離婚！？
家の処分方法はどうすればよいの？？

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 愛西(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。今回は、離婚する際の財産分与、特にお住まいになっている家について投稿します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！



離婚が確定したら財産分与を協議


離婚とは、夫婦の関係を法的に解消することです。離婚するには、夫婦で次の項目について話し合って、それを離婚協議書という書面に定めて、お互いに判子を押してから、市区町村役場に離婚届を提出する必要があります。離婚届が受理されると、離婚が成立します。 離婚協議書で決めるべきことは以下の通りです。 
①財産分与：夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことです。財産分与の対象となる財産は、名義に関わらず不動産や預貯金、株式などです。財産分与の方法は、原則として2分の1ずつするのが公平ですが、夫婦の合意があれば自由に決めることができます。 
②慰謝料：離婚の原因となった不貞行為や暴力などの不法行為をした方が、相手方に対して精神的苦痛の補償として支払う金銭です。慰謝料の額は、不法行為の程度や相手方の受けた苦痛の大きさなどによって決まりますが、一般的には数百万円から数千万円程度です。
③（子供がいる場合）親権：子供の監護や教育などの権利義務を持つ親を決めることです。親権者は、子供の生活や教育などについて最終的な決定権を持ちます。親権者は原則として一人で決めることができますが、子供の意見や利益も考慮しなければなりません。親権者は、夫婦の合意があれば自由に決めることができますが、合意がない場合は裁判所が決めます。
④（子供がいる場合）養育費：親権者以外の親が、子供の生活費や教育費などを支払うことです。養育費は、子供の必要経費や収入などに応じて決めます。養育費は、夫婦の合意があれば自由に決めることができますが、合意がない場合は裁判所が決めます。
⑤（子供がいる場合）面会交流：親権者以外の親が、子供と会ったり連絡したりすることです。面会交流は、子供と親の絆を保つために重要です。面会交流の頻度や方法は、子供の年齢や性格などに応じて決めますが、一般的には月に1回から4回程度です。面会交流は、夫婦の合意があれば自由に決めることができますが、合意がない場合は裁判所が決めます。 
⑥年金分割：夫婦のうち一方が国民年金や厚生年金などの公的年金に加入していた場合、離婚時にその年金を夫婦で分け合うことです。年金分割は、離婚時に年金事務所に申請する必要があります。年金分割の方法は、原則として2分の1ずつするのが公平ですが、夫婦の合意があれば自由に決めることができます。 
⑦退職金：夫婦のうち一方が会社員や公務員などとして退職金を受け取る権利を持っていた場合、離婚時にその退職金を夫婦で分け合うことです。退職金は、財産分与の対象となる財産の一種です。退職金の分け方は、原則として2分の1ずつするのが公平ですが、夫婦の合意があれば自由に決めることができます。 
⑧住所や連絡先が変わった場合の通知義務：離婚後に住所や連絡先が変わった場合、相手方にその旨を通知する義務です。通知義務は、子供の親権や養育費などに関係する場合に特に重要です。通知義務を怠ると、相手方から損害賠償請求をされる可能性があります。
以上のように、離婚協議書で決めるべきことは多くあります。離婚協議書は、離婚後の夫婦の権利義務を定める重要な書面です。離婚協議書を作成する際は、専門家の助言やサポートを受けることをおすすめします。




財産分与とは？

財産分与とは、夫婦が結婚してから離婚するまでの間に、共同で築いた財産を、離婚に伴って公平に分け合うことです。財産分与の対象となる財産は、夫婦のどちらかの名義であっても、不動産や預貯金、株式などの有価証券などです。財産分与の方法は、一般的には2分の1ずつするのが妥当とされますが、夫婦の合意があれば自由に決めることができます。 財産分与の中でも、不動産の財産分与は特に難しい問題です。不動産は、現金と違って簡単に分割することができません。一番わかりやすい方法が、お家を売却して売却金額を2分の1ずつ分けることです。この方法なら、お互いに公平でシンプルです。 そうではなく、夫婦どちらかが所有したい場合もあります。例えば、子供と一緒に住み続けたい場合や、思い入れがある場合などです。 奥様が住みたい場合 この場合、お家の価格を調べて、2分の1の現金（代償金）を相手に支払えば、自分のお家にすることができます。例えば、今のお家の価格が2,000万円の場合、相手に1,000万円の現金を払えば可能です。 ただ、現実的に、相手方にまとめて現金で支払えるという方はほとんどいません。 財産分与の2分の1ずつというのは、基本的な考え方であり、夫婦の「合意」があれば自由に決定ことができます。そのため、必ず2分の1ずつしなくてはならないというわけではありません。しかし、現実的には、一度に大きな金額を支払うことができる人は少ないでしょう。 
そのため、住宅ローンが残ったまま家を財産分与するケースもあります。この場合は、住宅ローンの返済や名義変更などに関するリスクも考慮しなければなりません。




住宅ローンを残したままで大丈夫？


住宅ローンが残っている場合、完済したら名義変更するというケースもあります。この場合、完済までの何十年も、住宅ローンの返済ができなくなったときのリスクを抱えなければなりません。 

夫の住宅ローンのまま妻が住みたい場合

住宅ローンの名義は夫のままで、妻が家に住み続けるケースがあります。これは、夫が不倫などの行為をして離婚の原因を作った場合などに、妻が家を引き取る権利を主張する場合に起こります。この場合、「夫が住宅ローンを完済するまで負担し続ける」という取り決めを離婚協議書や公正証書に記載しておきます。そして、住宅ローンを完済したときには、家の所有名義を妻に移転するという手続きを行います。完済前に所有者の名義を夫から妻に変えてしまうと、銀行との契約に違反することになり、銀行からローンの残額の一括返済を求められる可能性があります。そのため、完済まで名義変更を待つ必要があります。しかし、この方法には大きなリスクがあります。もし、返済途中で元夫が経済的に困難に陥り、住宅ローンの返済が滞ったり、破産したりした場合、銀行は家を差し押さえて競売にかけることができます。その場合、妻や子どもは家を追い出されてしまいます。また、元夫が再婚したり、死亡したりした場合も、家の所有権や住宅ローンの負担に関するトラブルが起こる可能性があります。そのため、この方法を選択する場合は、元夫の経済状況や信用度などを十分に確認し、リスクを最小限に抑えるように注意しなければなりません。


　



夫の住宅ローンで妻が連帯債務者（連帯保証人）の場合 
夫婦でお家を購入するとき、夫が住宅ローンの借入名義人となり、妻が連帯債務者や連帯保証人となるケースがよくあります。これは、夫婦の収入を合算して住宅ローンの審査を受けることで、より高額な借入が可能になるというメリットがあるからです。 連帯債務とは、1つの住宅ローンの借入契約において、債務者（借りる人）が複数になる形です。連帯債務にすると、夫と妻の収入を合わせて審査してもらえるので、単独で住宅ローンを組むよりも借入金額を増やすことができるというメリットがあります。しかし、連帯債務には大きなデメリットもあります。それは、それぞれの債務者が住宅ローン全額の負債支払義務を負うということです。どちらがどれだけの分を負担する、という負担割合はありません。 つまり、どちらかが支払えなくなっても、残りの1人が全額返さないといけません。 連帯保証とは、夫婦のどちらかが単独で借入をしますが、もう片方が「連帯保証人」として、支払いを保証する形です。 連帯債務と違い、主債務者（メインで借りている人）は1人です。ここでは夫です。ただし、もう片方である妻がその支払いを保証しているので、主債務者が支払いをしない場合には、連帯保証人が返済をしなければなりません。 連帯保証にもメリットとデメリットがあります。メリットは、主債務者の収入だけで審査を受けられることです。デメリットは、連帯保証人も主債務者と同じくらいの責任を負うことです。 どちらも夫が住宅ローンの支払いを滞らせると、とたんに「全額の一括返済」を要求され、拒むことができないという重い責任を連帯債務者や連帯保証人である妻が負います。 離婚するとき、妻が住宅ローンの連帯債務者か連帯保証人になっていたら、離婚後もこのような重い責任を背負い続けることになります。 夫が離婚後に住宅ローンを払わなくなったら、妻が代わりに一括払いしなければなりませんし、妻も変わりに支払うことがでできなかったら競売だけでなく、自己破産しなければならない可能性もあります。 また、夫が再婚したり、死亡したりした場合も、住宅ローンの負担に関する問題が起こる可能性があります。 そのため、離婚する際には、住宅ローンの連帯債務や連帯保証から解放されるように、離婚協議書や公正証書に記載することが重要です。 
売却しても住み続けたい場合はハウス・リースバック 
離婚の場合、どちらかが子供と一緒に今の家に住み続けたいということもよくあります。住み続けたいと揉めるような場合は、ハウスリースバックを利用するというのも一つの手です。 ハウス・リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられます。 ハウス・リースバックのメリットは以下の通りです。 
・住宅ローンの返済義務から解放される 
・家賃は相場より安く設定される 
・引っ越しや住所変更の手間が省ける 
・子供の通学や生活環境に影響がない 
・将来的に家を買い戻すことも可能 
ハウス・リースバックのデメリットは以下の通りです。 
・家の所有権を失う 
・家賃滞納や契約違反をすると退去させられる 
・改築やリフォームができなくなる 
ハウス・リースバックは、家を売却することで住宅ローンから解放される一方で、家の所有権を失うことになります。そのため、自分の家だからこそできることや感じることが制限される可能性があります。




住宅ローンや家の名義を移したい場合

離婚に伴い、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移したいという相談もよくあります。これは、妻が家を引き取る権利を主張する場合に起こります。 しかし、住宅ローンが残っている場合は、基本的に名義変更ができません。住宅ローンを全額返済すれば、その後名義変更が可能ですが、それまでは名義変更はできません。 離婚するからと言って勝手に名義を変更することはできず、銀行の承諾が必要になります。 この場合、住宅ローンを引き受ける人が新たに住宅ローンを申し込み、今までのローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという作業をします。 具体的に言うと、例えば、夫の住宅ローンが2,000万円残っている場合、妻が銀行から2,000万円の住宅ローンを借りることができれば、夫名義の住宅ローンを全額一括返済することができます。そうすれば夫から妻への名義変更が可能です。 しかし、この方法には大きなハードルがあります。それは、妻が銀行から新たに住宅ローンを借りることができるかどうかです。 銀行は、名義人（ここでは夫）を年収や勤続年数などの審査を行い、「返済できる」と判断して住宅ローンを貸しています。 夫名義で住宅ローンを組んでいるケースが多いですが、これを妻が家に住み続けるからという理由で住宅ローン名義を妻にしたいと思えば、妻にそれなりの年収や勤続年数が必要です。専業主婦やパート勤務では住宅ローンを貸してくれないのが一般的です。 そのため、妻が新たに住宅ローンを借りることは難しい場合が多く、名義変更もできない場合が多いのです。
なお、住宅ローンが残ったまま家を財産分与する具体的な方法としては、以下の4つがあります。 
Ａ負担付贈与（免責的債務引受）
負担付贈与（免責的債務引受）とは、夫婦の間で、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移す方法の一つです。 贈与とは、「あげる」という意味です。ですので、家をあげるということになります。 しかし、ただではなく、住宅ローン付きであげるという方法で、これを負担付贈与（ふたんつきぞうよ）といいます。 負担付贈与は、夫婦の間で、負担付贈与で合意した上で、あとは住宅ローンを借りている銀行の承認をもらわなければなりません。 銀行が承認すると、免責的債務引受という形で、今、夫が借りている住宅ローンをそのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができます。 免責的債務引受を簡単に言うと、銀行が承認した上で、夫が借りている住宅ローンの支払い義務から解放されて、妻がその支払い義務を引き受けることです。 この場合は、名義変更も可能です。つまり、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことができます。 しかし、この方法には大きなハードルがあります。銀行の承認が得られるかどうかです。 銀行は、名義人（ここでは夫）を年収や勤続年数などの審査を行い、「返済できる」と判断して住宅ローンを貸しています。 これを妻が家に住み続けるからという理由で住宅ローン名義を妻にしたいと思えば、妻にそれなりの年収や勤続年数が必要です。そのため、この方法は非常に難しいと言えます。 
Ｂ夫婦間売買 
夫婦間売買とは、夫婦の間で、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移す方法の一つです。 この方法は、免責的債務引受が難しい場合に選択します。免責的債務引受が難しい場合とは、銀行が承認しない場合や、夫が協力しない場合などです。 この方法は、夫が妻に家を売却し、妻が銀行から新たに住宅ローンを借りて、夫の住宅ローンを一括返済するという方法です。 この方法なら、名義変更も可能です。つまり、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことができます。 しかし、この方法でも、妻が銀行から新たに住宅ローンを借りることができるかどうかがポイントとなります。 妻が専業主婦やパート勤務であっても、養育費などを年収と同じ扱いにしてくれる場合もありますが、それでも住宅ローンを借りることができるかどうかは銀行の審査によります。  さらに、この方法には税金の問題もあります。夫婦間売買では、相場価格よりもあまりに安い価格で売買を行うと「低額譲渡」とみなされて、税務署から買主側に贈与税の支払いを求められる可能性があります。贈与税とは、「あげる」という意味の税金です。つまり、相場価格よりも安く家をあげたということになります。 そのため、夫婦間売買では、相場価格に近い価格で売買を行うことが重要です。相場価格は、不動産会社や公的機関などに査定してもらうことで調べることができます。
Ｃ現状維持 
現状維持とは、夫婦の間で、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことができない場合に選択できる方法の一つです。免責的債務引受や夫婦間売買が難しい場合とは、銀行が承認しない場合や、夫が協力しない場合や、妻が新たに住宅ローンを借りることができない場合などです。 この方法は、特にオーバーローンのため、財産分与の名義変更をすることが難しくそのままの状態で、将来、住宅ローンの完済と同時に名義変更の登記申請手続きを行い、財産分与を行うという旨を離婚協議書に明記しておく方法です。 この方法なら、現時点で名義変更や住宅ローンの借り換えなどの手続きや費用をかける必要がありません。しかし、この方法には大きなリスクがあります。それは、完済までの何十年も、住宅ローンの返済ができなくなったときのリスクを抱えるということです。 例えば、夫が返済途中で経済的に困窮したり、再婚したり、死亡したりした場合、妻や子供は家を失う可能性があります。また、共有持分は、離婚後、それぞれの相続財産となるため、もしも再婚によって新たな家族ができれば、権利関係がより複雑になります。 そのため、この方法を選択する場合は、住宅ローンの返済状況や名義変更のタイミングなどに関する取り決めを離婚協議書や公正証書に記載することが重要です。
Ｄ売却 
家を第三者へ売却するという方法は、負担付贈与（免責的債務引受）、夫婦間売買、現状維持のいずれも難しい場合に選択できる方法の一つです。 この方法は、現在住宅ローンの負担が重く、離婚後自分一人で抱えていくのが難しい場合や、夫婦で家をどうするか話し合ったけれど折り合いがつかない場合に選択できます。 この方法は、家を市場価格で第三者に売却し、その売却代金で住宅ローンを一括返済するという方法です。 この方法なら、住宅ローンの負担から解放されるだけでなく、名義変更や住宅ローンの借り換えなどの手続きや費用もかかりません。また、売却代金から住宅ローンを返済した後に残ったお金（手取りのお金）を財産分与することで、お互い公平に分けることができます。通常は2分の1ずつするのが適当とされますが、夫婦の合意があれば自由に決めることができます。家を売却してスッキリ解決してしまうのがおすすめです。売却して住宅ローンを払い、残ったお金を2分の1ずつに分ければお互い公平でもめることもありません。
以上が、離婚の場合「家=財産分与」をどうするか決める方法についての説明です。離婚は人生の大きな決断であり、家や住宅ローンに関する問題は複雑で難しいものです。しかし、自分にとって最善の選択肢を見つけることができれば、新しい人生を歩むことができるでしょう。この文章が少しでも参考になれば幸いです。

まとめ

本日の投稿のおさらいです。
離婚する場合の財産分与とは、夫婦が共有している財産を分け合うことです。財産分与には、現金や預貯金、株式や有価証券、自動車や家具などの動産、そして家や土地などの不動産が含まれます。 その中でも、家は夫婦にとって最も大切な財産であり、住宅ローンが残っている場合は最も複雑な問題になります。家をどうするかは、夫婦の合意が必要ですが、合意ができない場合は裁判所に決めてもらうことになります。 一般的には、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことが多いです。これは、妻が子供と一緒に住み続けたい場合や、夫が不倫などの不法行為をして離婚の原因を作った場合などに起こります。 しかし、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことは容易ではありません。離婚協議書や公正証書に記載するだけでは不十分で、銀行の審査や手続きも必要です。また、住宅ローンの借り換えや代償金の支払いなどに関する手続きや条件は複雑ですので、専門家の助言やサポートを受けることをおすすめします。 そこで、ハウスドゥ愛西では、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移す方法として、以下の4つの方法をご紹介します。
①負担付贈与（免責的債務引受）とは、夫が妻に家をあげる（贈与する）という方法です。ただし、ただではなく、住宅ローン付きであげる（負担付贈与）という方法です。この方法では、銀行が承認すると、今、夫が借りている住宅ローンをそのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができます（免責的債務引受）。この場合は、名義変更も可能です。つまり、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことができます。この方法のメリットは、住宅ローンの借り換え住宅ローンの借り換えや代償金の支払いなどの手続きや費用がかからないことです。この方法のデメリットは、銀行の審査に通るかどうかが不確実であることや、夫の協力が必要であることです。
②夫婦間売買とは、夫が妻に家を売却し、妻が銀行から新たに住宅ローンを借りて、夫の住宅ローンを一括返済するという方法です。この場合も、名義変更が可能です。つまり、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことができます。この方法のメリットは、免責的債務引受が難しい場合や、夫が協力しない場合に選択できることです。この方法のデメリットは、妻が新たに住宅ローンを借りることができるかどうかが不確実であることや、借り換え手数料や違約金などの費用がかかることです。
③現状維持とは、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことができない場合に選択できる方法です。この方法では、特にオーバーローンのため、財産分与の名義変更をすることが難しくそのままの状態で、将来、住宅ローンの完済と同時に名義変更の登記申請手続きを行い、財産分与を行うという旨を離婚協議書に明記しておく方法です。この方法のメリットは、現時点で名義変更や住宅ローンの借り換えなどの手続きや費用をかける必要がないことです。この方法のデメリットは、完済までの何十年も、住宅ローンの返済ができなくなったときのリスクを抱えることや、共有持分が相続財産となって権利関係が複雑になることです。
④家を第三者へ売却するという方法は、負担付贈与（免責的債務引受）、夫婦間売買、現状維持のいずれも難しい場合に選択できる方法です。この方法では、家を市場価格で第三者に売却し、その売却代金で住宅ローンを一括返済するという方法です。この方法なら、住宅ローンの負担から解放されるだけでなく、名義変更や住宅ローンの借り換えなどの手続きや費用もかかりません。また、売却代金から住宅ローンを返済した後に残ったお金（手取りのお金）を財産分与することで、お互い公平に分けることができます。通常は2分の1ずつするのが適当とされますが、夫婦の合意があれば自由に決めることができます。この方法のメリットは、住宅ローンの負担から解放されることや、夫婦間のトラブルを避けることです。この方法のデメリットは、家を売却するには時間や手間がかかることや、売却時期や条件によっては損をする可能性があることです。
以上の4つの方法をご紹介しました。どの方法を選択するかは、夫婦の状況や希望によって異なります。家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移すことは一見理想的に見えますが、実際には難しい場合も多いです。そのため、ハウスドゥ愛西では、家を第三者へ売却することをおすすめします。家を第三者へ売却することで、住宅ローンの負担から解放されるだけでなく、財産分与もスムーズに行うことができます。 ハウスドゥ愛西では、地域密着型不動産サイトとして、稲沢市の不動産売却に関するご相談を承っております。不動産売却に関するお悩みやご質問がありましたら、お気軽にお問い合わせください。ハウスドゥ愛西は、大切なご資産をより高く、より早く売却できるようトータルサポートいたします。

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渡邉友浩

部署：代表取締役

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この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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    2024-06-04


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