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2023年版｜認知症になった親の不動産は売却できる？成年後見制度による不動産売却とは？

2023年版｜認知症になった親の不動産は売却できる？成年後見制度による不動産売却とは？

2023-05-13

2023年版｜認知症になった親の不動産は売却できる？

成年後見制度による不動産売却とは？

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。親が認知症などで判断能力が低下してしまうと、財産管理や生活面の手配などで困ることが多くなります。そんなときに便利な制度が「成年後見制度」です。この制度では、本人の意思に沿って財産や生活の面倒を見てくれる人（成年後見人）を選ぶことができます。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。「任意後見制度」は、本人が判断能力があるうちに自分で成年後見人を選ぶことができる制度です。「法定後見制度」は、本人の判断能力が失われたあとに家庭裁判所が成年後見人を選ぶことができる制度です。

今回は、「成年後見制度」について投稿します。

この記事の執筆者

このブログの担当者渡邉友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！

成年後見制度ってなに？？

成年後見制度とは、判断能力が低下した人（本人）の財産や生活を守る制度です。

不動産などの大きな財産を持っている場合、賃貸や売買、相続などの法律行為が必要です。しかし判断能力が低下していると、不利な契約を結ばされる恐れがあります。

成年後見制度では、「後見人」というサポート役を選びます。後見人は本人の意思に沿って法律行為を代行したり、相談したりします。

成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

任意後見制度ってなに？？

任意後見制度とは、判断能力が衰える前に、自分で選んだ任意後見人に生活や財産の代理権を与える制度です。任意後見制度は、公証人の公正証書で契約します。

法定後見制度ってなに？？

法定後見制度とは、家庭裁判所が選んだ成年後見人などが、本人の代わりに契約や取り消しを行える制度です。法定後見制度は、判断能力の低下具合で、後見・補佐・補助の3つに分かれます。

成年後見はどうやって行う？？

成年後見人等の申し立ては、本人の住所の家庭裁判所にします。任意後見と法定後見では、手続きが違います。

任意後見の申し立て手続きは？

任意後見の申し立ては、後見人と任意後見契約を公正証書で契約します。本人の判断能力が低下して、家庭裁判所が任意後見監督人を選ぶと、契約が有効になります。

①本人が任意後見人を選ぶ

任意後見人は、家族や友人、弁護士や司法書士等の個人や法人ができます。複数人でもOKです。ただし、法律でふさわしくない者はダメです。

②契約内容を決める

任意後見人に依頼する内容は、当事者が自由に決められます。

任意後見契約で委任できるのは、財産管理や介護・生活面の法律行為と登記です。

③公証役場で任意後見契約を結ぶ

本人と任意後見受任者は、本人の居住地近くの公証役場で公正証書を作ります。

公正証書でない契約は、無効です。

④必要書類をそろえ、家庭裁判所で申し立てを行う

本人の判断能力が低下したら、本人の居住地を管轄する家庭裁判所に「任意後見監督人選任の申立て」をします。

申し立てできるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・任意後見受任者です。

⑤家庭裁判所が任意後見監督人を選任する

「任意後見監督人」の審判が確定すると、任意後見受任者は「任意後見人」として、契約の仕事を始めます。

任意後見契約は、東京の法務局に登録する必要があります。任意後見人は、「登記事項証明書」という書類を法務局からもらうことで、自分が代理人だということを他の人に示すことができます。

法定後見で後見人などを決める手続きは？

法定後見は、公証人が作る契約書はいりません。家庭裁判所に行って、手続きをお願いします。

①「後見開始の審判」を申し立てる

書類を用意して、本人の居住地を管轄する家庭裁判所に行って、成年後見人や保佐人や補助人の申し立ての申請をします。

申し立てできるのは、本人や奥さんや旦那さんや4親等内の親族や任意後見人になる人などです。

②家庭裁判所の調査官による調査

本人や候補者の話を聞いたり、医者が判断力を調べたりします。また、補佐・後見は判断力の鑑定が必要です。

③後見等開始の審理・審判

書類や調査や鑑定を見て、裁判所が後見などを始めるか決めます。後見人も決めます。申し立てた人と後見人に決まったことを知らせます。

④後見等開始の審判確定と登記

裁判所から審判書が送られてきますが、その内容に納得できない場合は、2週間以内に裁判所に不服を申し立てることができます。2週間の期間が過ぎても不服を申し立てる人がいなければ、後見（保佐、補助）開始審判は確定します。その後、東京法務局に審判内容が登記され、正式に後見（保佐、補助）制度が適用されます。

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成年後見人が不動産を売却する方法は？

後見人は、本人の財産を管理したり、本人の代わりに契約したりできる人です。本人が自分で判断できなくなったときに、本人のためになるように行動します。その中には、本人の家を売ることも含まれますが、売る方法は家がどんなものかによって異なります。

本人が住んでいる家や住む予定の家は、本人の生活にとって大切なものです。本人が安心して暮らせる場所を失ってしまうと、心身に悪影響を及ぼす可能性があります。だから、後見人が勝手に売れないように、法律で裁判所に許可をもらう必要があると定められています。このような家を居住用不動産と呼びます。

居住用不動産を売るときには、以下の手順を踏みます。

まず、売却する理由や条件や本人の意思などを書いた申立書を作ります。その他にも、家の登記簿や契約書の案や査定書などの書類が必要です。これらの書類を揃えて、本人の住んでいる地域の裁判所に提出します。

次に、裁判所は書類を審査し、必要であれば本人や後見人や親族などに話を聞きます。裁判所は、売却することが本人の利益になるかどうかを慎重に判断します。売却することが本人の利益になると判断された場合に限り、売却許可の裁判（審判）がなされます。

最後に、裁判所から後見人と申立人（売却を申し立てた人）に審判書が送られてきます。審判書は売却許可の内容を記した公式な文書です。審判書が送られてから2週間以内に誰も不服を申し立てなければ、売却許可は確定します。その後、東京法務局に審判内容が登記され、正式に居住用不動産の売却が可能になります。

なお成年後見監督人という人がいる場合には、居住用不動産の売却には、裁判所の許可だけでなく成年後見監督人の許可も必要です。成年後見監督人は、後見人が本人の利益になる行為をきちんと行っているかどうかをチェックする役目があるためです。

ただし元々任意後見契約という契約で後見制度を始めた場合は、その契約書で成年後見監督人の許可が不要と決めていれば、その限りではありません。

一方、本人が住んでいない家や住む予定のない家は、本人の生活にとって必要ないものです。本人が生活費や医療費が足りなくなったときや施設に入るときなど、売る理由があれば、後見人は裁判所に許可をもらわなくても売れます。このような家を非居住用不動産と呼びます。

非居住用不動産を売るときには、以下の手順を踏みます。

まず、売却する理由や条件や本人の意思などを書いた契約書を作ります。その他にも、家の登記簿や査定書などの書類が必要です。これらの書類を揃えて、売買契約を締結します。

次に、売買契約に基づいて、売却代金を受け取ります。売却代金は本人のために使われるように入金や保管します。

最後に、東京法務局に売却内容を登記します。登記することで、正式に非居住用不動産の売却が完了します。

非居住用不動産の売却は、裁判所の許可が不要ですが、念のため裁判所に相談しておくことをおすすめします。裁判所は後見人の行為を監督する権限がありますので、売却することが本人の利益になるかどうかを確認してもらうことができます。

居住用と非居住用を見極める方法売却を検討している不動産が、居住用と非居住用のどちらに該当するのかを判断するのが難しいケースもあります。

法律では、居住用不動産とは、「（本人の）居住の用に供する建物又はその敷地」とされています。つまり居住用かどうかは、本人の住民票があるかどうかといった形式的な基準ではなく、生活実態によって判断されるということです。

たとえば高齢者の場合、施設に入る、入院するなどでその不動産に住んでいないケースもあるでしょう。しかし過去に生活していた、また将来生活する可能性がある不動産については、居住用不動産に該当すると判断されるのが一般的です。

逆に本人が所有しているだけで実際には使用していない不動産や賃貸物件などは、非居住用不動産に該当する可能性が高いです。

このように居住用か非居住用かは一概に言えない場合もあります。その場合は裁判所に相談してみることをおすすめします。

裁判所は後見人の行為を監督する権限がありますので、居住用か非居住用かを判断してもらうことができます。裁判所の判断に従って、売却方法を決めることができます。

まとめ

親が認知症になっても、あなたはひとりではありません。親の不動産を売却することは、成年後見制度を利用すれば可能です。成年後見制度とは、認知症などで判断能力が衰えた人のために、法律的なサポートを行う制度です。成年後見人になれば、親の代わりに不動産の売却や財産管理を行うことができます。

親の不動産を売却することは、親のためにもあなたのためにもなります。施設に入る費用や治療費に充てることができますし、空き家になっている不動産は管理が大変です。放置すれば、老朽化や犯罪のリスクが高まります。売却すれば、安心して新しい生活を始めることができます。

親の不動産を売却するには、まず成年後見人になる必要があります。そのためには、家庭裁判所に申し立てを行い、審理を受ける必要があります。必要な書類や手順は複雑ですが、弁護士や司法書士などの専門家に相談すれば、スムーズに進めることができます。あなたは一人で悩まなくてもいいのです。

親の不動産を売却するときは、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。ハウスドゥ155号稲沢は、認知症の親の不動産売却に対応した経験豊富な会社です。お客様のご要望やご事情に合わせて、最適な売却方法や価格をご提案します。また、成年後見制度の手続きや税金の相談もお受けします。

ハウスドゥ155号稲沢は、親の不動産売却をお考えの方の味方です。親の不動産売却は、ただ物件を手放すだけではありません。親への感謝や思い出も一緒にあります。ハウスドゥ155号稲沢は、そんなお客様の気持ちを大切にしながら、丁寧にサポートします。

親が認知症になった場合でも、親の不動産を売却することは可能です。成年後見制度を利用すれば、法的な問題も解決できます。ハウスドゥ155号稲沢は、認知症の親の不動産売却に関するご相談をお待ちしています。

【ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】

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代表者名　代表取締役　渡邉　友浩

所在地〒490-1313　愛知県稲沢市平和町横池砂田288

電話番号　0567-69-5665

FAX 　　 0567-69-5532

定休日毎週　水曜日

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資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

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