【愛西市不動産売却】空き家は売るか貸すかどっち？売る方法と売却のポイントについて解説！

相続などで空き家を取得した場合、その空き家は売るのと貸すのはどちらが良いのでしょうか。
空き家を売る場合と貸す場合の判断基準や、売るときの方法やポイントについて解説します。
愛知県愛西市内で空き家を所有していて、活用方法を検討している方は参考にしてみてください。

空き家を売る場合と貸す場合の判断基準

相続などで取得した空き家を自分で利用しない場合、空き家を売るのか貸すのか考えることは当然のことです。
空き家を売る場合と貸す場合のメリット・デメリットについて、それぞれ解説します。

空き家を貸す場合のメリット・デメリット

相続などで取得した空き家を貸す場合はメリット・デメリットを検討する必要があります。
主なメリットとしては、空き家状態が解消されるので、人が住まないことによる建物の劣化を止められることや収益を上げられることです。
賃貸物件の経営は所有しているだけで収益が上がる不労所得なので、副業としてとても大きなメリットをもたらすでしょう。
毎月の賃料だけでなく、経費として認められるものも多いので節税効果も期待できます。
また、空き家状態では不法侵入や放火などの犯罪被害に巻き込まれる恐れもあり、人が住まないことで劣化が進む懸念もあります。
他にも行政から特定空家として指定されるリスクもあり、特定空家に指定されると行政指導や固定資産税が増額される恐れもあるでしょう。
賃貸物件として人が住むことにより、上記にリスクを回避できる点もメリットです。
一方、空き家を貸すデメリットとしては、空き家の程度によって修繕が必要なことです。
壁紙などの内装はもちろんのこと、お風呂やキッチンなどの水回りの交換、給湯器や配管などの点検・交換も必要な場合があります。
一戸建てなら雨漏り防止のために建物外部もメンテナンスする必要もあるでしょう。
住宅をまるごとリフォームするとなると高額な支出になり、賃貸経営してもコストを回収するのは先のことになりかねません。
月日が経てば再度修繕が必要になるので、それらも見込んで経営計画をしっかり考えましょう。
もちろん、賃貸経営なら入居者が見つからず空室になるリスクもあり、空き家をリフォームしてもコストを回収できないこともあるでしょう。
その他にも賃貸物件管理の負担や、クレームへの対処、家賃滞納リスクなど賃貸経営には多くのリスクや負担が伴うことも忘れてはなりません。

空き家を売却するメリット・デメリット

空き家を売却するメリットとして、売却すれば管理や修繕などの負担から開放され、まとまった現金を得られることが挙げられます。
とくに空き家管理は時間も手間もかかる上に責任も大きく、固定資産税などのランニングコストも少なくないでしょう。
これらの負担から開放されるうえに現金を得られることは大きなメリットと言えます。
一方、デメリットとしては、空き家の老朽化が進んでいる場合にそのまま売却することが難しいことがあり、解体やリフォームが必要になることもあります。
ただし、解体やリフォームまでしなくても価格設定によっては売却可能なので、大きなデメリットとは言えません。
空き家を貸すことによる手間や賃貸経営のリスクを考えると、売るほうが現実的な対処方法と言えるでしょう。

空き家を売る方法とは？

空き家を売る場合、中古住宅、古家付き土地、更地の3種類の売却方法があり、それぞれの方法について解説します。

中古住宅として売る

空き家の状態が比較的良い場合、中古住宅として売却することも検討できるでしょう。
内装や外装をリフォームして売却することも、リフォームせず価格を抑えての売却もできます。
最近では、好きなように中古住宅をリフォームしたり、間取りの変更も含めて大幅に改築するリノベーションの需要もあるので、そのままでも十分に売却は可能です。
注意点としては、建物の状態をしっかり把握しておくことです。
もし、建物に雨漏りや配管の劣化によって水漏れがある場合、それを伝えずに売却すれば売主の責任で引き渡し後でも修繕対応しなければなりません。
自分が直近まで住んでいた住宅なら把握しやすいですが、相続などで取得した空き家については建物状況の把握は難しいかもしれません。
その場合、専門家による建物調査の「ホームインスペクション」を利用することも視野に入れておきましょう。

古家付き土地として売る

空き家の劣化や老朽化が激しく建物を利用することが難しいと判断される場合、売地として売却することも検討してみましょう。
このときに、建物を解体せず「古家付き土地」としての売却と、建物を解体して「更地」として売る方法があります。
古家付き土地は買主が建物を解体して敷地を利用します。
建物を解体する、使用しないことが前提になるため、建物そのものの保証については免責にして契約を進めることが一般的です。
売主側で解体しないので解体費用を持ち出さなくて済みますが、解体費用分は売却価格が安くなるでしょう。

更地にして売る

空き家を解体して更地にすると、買主は引き渡しとともに土地を利用できるようになります。
解体費用の見積もりも不要になり買主の購入検討も早くなるので、より早く空き家を手放したい場合には更地にして売却すると良いでしょう。
建物を解体するためには解体費用が必要なことと、建物を解体すると翌年から土地の固定資産税が上がってしまうデメリットがあります。
固定資産税に影響が出ないように、更地にしての売却ではできるだけ時間をかけずに売却したほうが良いでしょう。

空き家を売るときに押さえておきたいポイント

中古住宅として売る場合や土地として売る場合でも、空き家の売却では注意したいポイントがいくつかあるので解説します。

境界の有無を確認する

空き家がマンションではなく一戸建ての場合、土地の境界が明確かどうかは重要なポイントです。
隣地との境界が明確でなく、面積も曖昧なら買主も購入しづらいでしょう。
境界が明確で測量図も新しいものがあるなら問題ありませんが、それらがない場合には測量と境界の設置が求められることがあります。
境界が不明瞭で面積も確定していない公簿売買という売却方法もありますが、あとでトラブルにならないように測量して境界明示してから売却を進めたほうが良いでしょう。
そのときには土地家屋調査士に依頼し、測量費用や登記費用が必要です。

空き家の状態を把握する

空き家が老朽化していて今にも倒壊しそうな状態であったり、庭木の手入れがされておらず建物の様子が分かりづらい状態なら、売却しづらいでしょう。
もし、買主が土地の購入を検討しているとしても、見た目が良いに越したことはありません。
空き家売却するときには状態把握し、それに対応して対策をとることが重要です。
空き家の状態によっては中古住宅として売却できるかもしれませんし、解体しないと売却できないかもしれません。
状態把握しなければ売却計画も立てられないため、しっかりと空き家を確認することがポイントです。

空き家を売るのと貸すのではそれぞれにメリットとデメリットがありますが、貸すのに比べて売るほうがデメリットが少ないと言えます。
中古住宅や古家付き土地、更地にして売る方法がありますが、状態把握することと境界などをしっかり確認することがポイントです。
他にも空き家を売るコツやポイントなどご紹介しますので、愛知県愛西市内で空き家を売却しようと検討している方は、ハウスドゥ愛西㈱不動産トータルサポートまでお気軽にご相談ください。