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【2026年RN】稲沢市 市街化調整区域｜新宅地ってなに？
2022-10-08
以前のブログのおさらい
新宅地とは？
市街化調整区域において、都市計画法による線引き以前から宅地であった土地で一定の要件を満たす土地は、既存宅地といわれ、どなたでも住宅の建築が可能な土地となります。一方、線引き後の宅地については、【新宅地】と呼んでいます。【新宅地】で建築をしようとする場合は、雑種地や山林と同様の制限がかかります。また、田や畑のような農地と比較しても、農地法の制限がかかる点は別として、建築制限に関しては同様の制限がかかります。
したがって、【新宅地】を売却しようとした場合に、査定金額が極端に低かったり、取り扱いができないと言われてしまうのです。
なぜ新宅地が発生する？
そもそも、都市計画法の線引き後、原則建築物の建築ができないエリアのはずなのになぜ【新宅地】が存在するのでしょうか？
例えば、市街化調整区域の土地であっても、許可が取得できれば、コンビニエンスストアは建築できます。周辺にお住まいの方に欠かせない日用品販売店舗となるからです。
コンビニを建築することにより土地は宅地に地目変更されます。コンビニの建築が昭和45年11月24日以降であればその土地は【新宅地】となる訳です。
事業用だけでなく居住用もあり得ます。
例えば、線引き前から居住している世帯主の子供などが家を建てようとするとき、一定の要件を満たし、都市計画法上の許可を取得して分家住宅が建築できます。
この分家住宅は、田・畑でも許可がおりる場合があります。分家住宅の建築後、地目を宅地に変更すると、【新宅地】のできあがりです。
新宅地に建物が建っているとどうなる？
例えば、先ほどの分家住宅を、他の方へ売買した場合、所有者が変われば、当初の許可の要件からはずれるため、違法建築物となってしまいます。
雑種地同様、【新宅地】も売買（所有権を移すこと）は、可能です。但し、その【新宅地】に建っている建物を利用することが問題となるのです。
許可を受けた方が亡くなって、相続人が【新宅地】及び許可を受けて建てた建物を取得したが、その相続人はすでに住宅を所有していて、そこに住む人がいないので空き家となった。そこで、売却を検討したい。非常によくあるケースです。
そこで、売却するには、都市計画法上の用途変更の許可を受けなければいけませんが、この許可が得られない場合が多いのです。その原因の一つが適切に許可が取得されていないことがあります。よくあるケースが、都市計画法改正前は店舗併用住宅が認めれていました。土地を安く購入する為、宅地ではなく農地を購入して店舗併用住宅として建築許可を取得し実際は専用住宅として利用してきた。非常に多いです。
新宅地は、許可を取得しなくても、売買契約を締結し、所有権を移転することは可能ですが、建替え等をする時に大きな問題が発生します。
まとめ
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
◇ キャリア：28年
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※不動産を売りたい方
渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
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