- 市街化調整区域の【雑種地】には、原則として一般の方は家を建てられない
- 地目を【宅地】に変更しても市街化調整区域内では建築不可
- 条例で建築緩和区域に設定されていれば家は建てられる
市街化調整区域の農地を買ってお家を建てるのはハードルが相当高いことは、稲沢市で土地探しをされている方は一度は耳にされたことがあるかと思います。
不動産ポータルサイトのアットホームなどをご覧になられて【雑種地】を発見したとき、価格的な魅力もありテンションがあがった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「農地はダメでも雑種地ならひょっとして…」期待を胸に不動産会社に問い合わせをすると…。やはり返ってくる回答は、「お家は建ちません」…。
結論を申し上げると、市街化調整区域内では、一般の方は農地と同じく雑種地でも住宅の建築はできません（条例による建築緩和区域内を除く）。
今回は、市街化区域内で建築ができない理由や、どのような建物が建築できるのかを詳しくご説明させていただきます。
雑種地とは？
市街化調整区域内では
家は建てられない？
土地の用途を明示するため、不動産登記法には【地目（ちもく）】という項目があります。
土地の登記簿謄本をご覧いただくと、【地目】という欄に「宅地」や「畑」など、土地ごとに用途が記載されています。
この地目は全部で23種類あり、大きく以下のような用途に分けられます。
- 農地・山林など：田、畑、山林、牧場、原野、保安林
- 住宅・施設など：宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、墓地、境内地
- 水に関わる土地：池沼、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝
- 公共の土地：公衆用道路、公園
- その他：雑種地
上記の通り、【雑種地】とは前記22種類の地目のいずれにも該当しない地目（用途）が【雑種地】となります。
例えば、駐車場や資材置き場として利用されている土地などです。
雑種地を「買うこと」と「家を建てること」は別問題！
登記簿に【雑種地】と記載されている土地は、原則どなたでも購入はできます。田や畑と違い、農地法による制限がないからです。
ただし、その雑種地が「市街化調整区域」にある場合、「都市計画法」というまた別の厳しいルールが立ちはだかります。
市街化調整区域の雑種地には家が建てられない
結論を申し上げると、市街化調整区域内では、建築物の建築は一般の方はできません。ご自身が所有している土地であるからといって、自由に建築ができるわけではないのです。
市街化調整区域が市全体の約88％を占める稲沢市では、売りに出ている土地の多くが市街化調整区域の土地となります。
他の土地と比べて極端にお値打ちな土地は、【雑種地】や農地である場合がほとんどなのです。
【雑種地】を【宅地】に
変更すれば家は建てられる？
「雑種地のままではダメなら、登記上の地目を【宅地】に変更すればお家が建てられるのでは？」と疑問を持たれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、地目だけを【宅地】に変更してもお家は建てられないのです。
原因は地目ではなく「エリアのルール」
【雑種地】を【宅地】に変更してもお家が建てられない理由は、根本的な原因が「地目が雑種地だから」ではなく、「その土地が市街化調整区域にあるから」という点にあります。
市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制すべき区域で、原則、建築物の建築はできないと定義されています。
そのため、登記上の地目を何に変更しても、このエリア自体の厳しい建築制限をクリアしない限り、住宅の建築はできないのです。
市街化区域では、【雑種地】も他の地目と同様、建築確認申請が受理されれば住宅の建築は可能です。
市街化調整区域の建築許可
稲沢市では市長の許可（建築許可）を取得することによって建築できるものもありますし、許可を取得せずに建築できるものもあります。
当然のことながら、市長さんのさじ加減で許可が降りるわけではなく、厳格な基準があります。
都市計画法第29条1項により稲沢市長の許可なしで建築できるもの
① 農林漁業の用に供する建築及び農林漁業従事者の住宅（第2号）
市街化調整区域は農地等を守るために市街化を抑制する区域ですから、農業従事者には手厚いのです。
② 公共上必要な建築物（第3号）
「駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所」などが該当します。
上記①②からすると、一般の方が市街化調整区域で稲沢市長の許可なく住宅を建築することは不可能だといえます。
都市計画法第34条により稲沢市長の許可を受ければ建築できるもの
- 第1号：公益上必要な建築物または日常生活のため必要な店舗等
周辺の住民の方に必要な業種が該当します。小中学校、病院、コンビニ、理美容院、学習塾、飲食店など。
- 第4号：農林漁業用施設または農林水産物の処理、貯蔵、加工施設
- 第7号：市街化調整区域内の既存工場と密接な関連のある工場等
- 第9号：道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる給油所・ドライブイン等
- 第10号：地区整備計画または集落地区整備計画が定められている区域で行うもので、当該地区計画の内容に適合するもの
ここまで、市街化調整区域で一般の方が住宅を建築できる許可基準はなさそうです…。
- 第11号：条例で指定した土地の区域内において行う開発行為
やっと出てきました！！このエリアに該当した場合、エリア内の土地は建築制限が緩和されており、どなたでも住宅の建築が可能です。
ただし、建築ができるのは条例による指定区域内のみです。
- 第12号：市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める開発行為
こちらは、工場・研究所などの事業用が対象となります。
ここまでで、稲沢市内の市街化調整区域で、一般の方が住宅を立てるには、条例による指定区域内しかなさそうです…。
- 第14号：その他やむを得ない開発行為…愛知県開発審査会基準
この第14号の「やむを得ない」基準を記したのが、愛知県開発審査会基準となります。
愛知県開発審査会基準
- 基準第1号：分家住宅
要資格の方限定
- 基準第3号：土地収用対象事業により移転するもの
道路拡張などで立ち退きになった方
- 基準第4号：事業所の社宅および寄宿舎
- 基準第5号：大学等の学生下宿等
- 基準第6号：社寺仏閣および納骨堂
- 基準第7号：既存集落内のやむを得ない自己用住宅
線引き前から住んでいないとダメ
- 基準第8号：市街化調整区域にある既存工場のやむを得ない拡張
- 基準第9号：幹線道路の沿道等における流通業務施設
- 基準第10号：有料老人ホーム
- 基準第11号：地域振興のための工場等
- 基準第12号：大規模な既存集落における小規模な工場等
- 基準第13号：介護老人保健施設
- 基準第14号：既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置
- 基準第15号：既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大
- 基準第16号：相当期間適正に利用された住宅および学生下宿のやむを得ない用途変更
- 基準第17号：既存の宅地における開発行為または建築行為等
既存宅地についての基準。市街化調整区域で一般の方が住宅を建てる場合はほとんどがこちらです。都市計画法による線引きが行われる前からの宅地が対象となります。
したがって、現在【雑種地】や農地は対象外です。
- 基準第18号：社会福祉施設
- 基準第19号：相当期間適正に利用された工場のやむを得ない用途変更
- 基準第20号：1ヘクタール未満の運動・レジャー施設の併設建築物
- 基準第21号：農家レストラン
家が建てられない
【雑種地】の活用方法
ここまでご覧いただいた通り、市街化調整区域の【雑種地】に一般の方が住宅を建てるのは難しいです。
では、お家が建たない【雑種地】はどう使われているのでしょうか。
具体的には、以下のような買主様からの需要となります。
- 周辺住民の方に必要な店舗などを建てたい事業者の方（都市計画法第34条第1号に該当する方）
- 建物の建築をしない「駐車場」や「資材置き場」をお探しの方
農地と違い、農地法の厳しい制限を受けない【雑種地】は、資材置き場や車両置き場等として使い勝手の良い土地となります。
もし、「お家が建てられず持て余している雑種地がある」という場合は、こういった事業用として手放す（売却する）のも選択肢の一つです。
市街化調整区域の【雑種地】に関するよくある質問
市街化区域の【雑種地】であれば、建築確認申請が受理されれば住宅の建築は可能です。
将来的な見直しを期待して、固定資産税や管理の手間をかけながら持ち続けるのはリスクが高いと言えます。
まとめ
今回は、市街化調整区域の雑種地について詳しくご説明させていただきました。最後に、重要なポイントを振り返りましょう。
-
市街化調整区域の【雑種地】に家は建てられない原則として、一般の方が住宅を建築することはできません。建築許可の制限を緩和した条例の指定区域内のみ建築が可能です。
詳しくは 雑種地とは？市街化調整区域内では家は建てられない？ をご覧ください。 -
雑種地を宅地に変更しても家は建てられない地目だけを変更しても、エリア自体の厳しいルールがあるため建築はできません。
詳しくは 【雑種地】を【宅地】に変更すれば家は建てられる？ をご覧ください。 -
家が建てられない雑種地の活用方法住宅用ではなく、周辺住民のための店舗などを建てる事業者や、駐車場・資材置き場をお探しの方が購入することが多いです。
詳しくは 家が建てられない【雑種地】の活用方法 をご覧ください。
稲沢市は、市街化調整区域が市全体の約88％を占める特殊なエリアです。
だからこそ、稲沢市で不動産売買を成功させるには、稲沢市に密着し市街化調整区域が得意な会社「不動産トータルサポート」にご相談いただくことが近道です！！
農地と違い厳しい制限を受けない【雑種地】は、資材置き場等として一定の需要があります。
「活用できない土地を手放したい」「まずは話だけでも聞きたい」というご相談もお待ちしております！
- 法務省「不動産登記事務取扱手続準則 第68条及び第69条 」平成17年2月25日法務省民二第456号法務省民事局長通達（最終改正 令和6年12月2日）
- e-Govポータル「都市計画法 第七条」
- 稲沢市「市街化調整区域の建築制限」
- 稲沢市「都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」
- 稲沢市「稲沢市都市計画図」
画像でわかりやすく解説！
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会社概要
| 商号 | 株式会社不動産トータルサポート |
|---|---|
| 代表者名 | 代表取締役 渡邉 友浩 |
| 所在地 | 愛知県愛西市南河田町高台10-2 |
| 電話番号 | 0567-22-5665 |
| FAX | 0567-22-5670 |
| 定休日 | 毎週水曜日 |
| 営業時間 | 10：00～18：00 |
| 事業内容 | 土地・中古住宅・新築住宅・中古マンションの売買仲介／買取 |
| 得意エリア | 稲沢市・愛西市・あま市・津島市・弥富市を中心とした西尾張全域 |
| URL | //fudosantotalsupport.com/ |
