【2025年RN】市街化調整区域の雑種地に家は建てられるか？

雑種地とは？

市街化調整区域の建築許可

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは？不動産売却査定を、不動産業者に依頼されて調整区域だから金額が出せない！！とか、不動産を購入しようと、土地の問い合わせをしたら、調整区域だから建物が建てられない土地と言われた！！など、このエリア特有のご質問を頂くことが多いです。私自身、長いこと稲沢市で不動産営業をしておりますが、見渡す限り空き地が広がっているのに風景が昔のままだなと感じることが多々あります。主要幹線道路沿いでも変...

市街化調整区域が全体の約88％を占める稲沢市では、売りに出ている土地の多くが市街化調整区域内の土地となります。他の土地と比べて極端にお値打ちな土地は【雑種地】や農地である場合がほとんどです。

市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制すべき区域で原則、建築物の建築はできないと定義されています。但し、稲沢市では市長の許可（建築許可）を取得することによって建築できるものもありますし、許可を取得せず建築できるものもあります。（当然のことながら、市長さんのさじ加減で許可がおりる訳ではなく厳格な基準があります。）

都市計画法第29条1項により稲沢市長の許可なしで建築ができるもの

①農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従事者の住宅（第2号）

　市街化調整区域は農地等を守るために市街化を抑制する区域ですから農業従事者には手　厚いのです。　

②公益上必要な建築物(第3号)

　「駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所」などが該当します。

上記①②からすると一般の方が市街化調整区域で稲沢市長の許可なく住宅を建築することは不可能といえます。

都市計画法第34条により稲沢市長の許可を受ければ建築できるもの

第1号　公益上必要な建築物又は日常生活のため必要な店舗等

　周辺の住民の方に必要な業種が該当します。小中学校や病院の他に、コンビニや理美容院、学習塾や飲食店などが該当します。

第4号　農林漁業用施設又は農林水産物の処理、貯蔵、加工施設

第7号　市街化調整区域内の既存工場と密接な関連のある工場等

第9号　道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる給油所・ドライブイン等

第10号　地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域で行うもので、当該地区計画の内容に適合するもの

ここまで、市街化調整区域で一般の方が住宅を建築できる許可基準はなさそうです・・・。第11号　条例で指定した土地の区域内において行う開発行為

やっと出てきました！！このエリアに該当した場合は、エリア内の土地は建築制限が緩和されており、住宅の建築がどなたでも可能です。地目が農地であっても購入できます。

但し、建築ができるのは条例による指定区域内のみです。

第12号　市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める開発行為

こちらは、自己の工場・研究所などの事業用が対象となります。

ここまでで、稲沢市内の市街化調整区域で、一般の方が住宅を建てるには、条例による指定区域内しかなさそうです・・・。

第14号　その他やむを得ない開発行為

この第14号の『やむを得ない』基準を記したのが、愛知県開発審査会基準となります。

愛知県開発審査会基準

基準第1号　分家住宅（要資格の方限定）　

基準第3号　土地収用対象事業により移転するもの（道路拡張などで立ち退きになった方）

基準第4号　事業所の社宅及び寄宿舎

基準第5号　大学等の学生下宿等

基準第6号　社寺仏閣及び納骨堂

基準第7号　既存集落内のやむを得ない自己用住宅（線引き前から住んでいないとダメ）

基準第8号　市街化調整区域にある既存工場のやむを得ない拡張

基準第9号　幹線道路の沿道等における流通業務施設

基準第10号　有料老人ホーム

基準第11号　地域振興のための工場等

基準第12号　大規模な既存集落における小規模な工場等

基準第13号　介護老人保健施設

基準第14号　既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置

基準第15号　既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大

基準第16号　相当期間適正に利用された住宅及び学生下宿のやむを得ない用途変更

基準第17号　既存の宅地における開発行為又は建築行為等

※市街化調整区域で一般の方が住宅を建てる場合はほとんどがこちらです。既存宅地についての基準です。都市計画法による線引きが行われる前からの宅地が対象となります。従って、現在【雑種地】や農地は対象外です。

基準第18号　社会福祉施設

基準第19号　相当期間適正に利用された工場のやむを得ない用途変更

まとめ