【弥富市不動産売却】未登記建物の売買とは？

売却・購入時の注意点や登記手続きについて解説

不動産の売買では、土地や建物の登記状況を確認することが大切です。

なかでも注意したいのが、建物が存在しているにもかかわらず、登記されていない「未登記建物」です。

相続した実家や古い中古住宅、敷地内にある離れや物置などが未登記のままになっているケースは、決して珍しくありません。

しかし、未登記建物がある不動産を売却・購入する場合、所有者の確認や売買契約の内容、引き渡し後の登記手続きなど、事前に確認しておきたいポイントがあります。

今回は、株式会社不動産トータルサポートが、未登記建物の意味や売買の進め方、注意点について、初めて不動産取引をする方にもわかりやすく解説します。

1．未登記建物とは？

未登記建物とは、建物が実際に存在しているにもかかわらず、法務局の登記記録に建物の情報が登録されていない建物のことです。

通常、建物を新築した場合には、建物の所在、種類、構造、床面積などを登録する「建物表題登記」を行い、その後、所有者の住所や氏名などを記録する「所有権保存登記」を行います。

しかし、古い建物や相続した建物などでは、これらの登記が行われていないことがあります。

例えば、次のようなケースが考えられます。

• ・親が何十年も前に建築した住宅が未登記だった

• ・相続した実家の登記状況を確認したところ、建物の登記がなかった

• ・登記されている母屋とは別に、離れや増築部分が未登記だった

• ・敷地内の物置や倉庫、車庫が未登記だった

• ・建物を新築した際に、何らかの理由で登記手続きを行わなかった

• 
  

特に、古い住宅や相続不動産では、土地の登記はあるものの、建物の登記が存在しないというケースがあります。

ここで注意したいのは、未登記であっても、建物の所有権が存在しないわけではないという点です。

登記がなくても、建物の所有権が認められる場合はあります。

ただし、誰が所有者なのかを確認するために、建築時の契約書や固定資産税の資料、相続関係書類などを調べる必要があります。

2．未登記建物でも売買できる？

結論からいうと、未登記建物であっても売買することは可能です。

建物の登記がないからといって、直ちに売買ができなくなるわけではありません。ただし、通常の登記済み建物と比べて、確認すべき事項が多くなります。

特に重要なのは、次の3点です。

① 建物の所有者を確認する

未登記建物では、法務局の登記記録から所有者を確認できません。

そのため、売主が本当にその建物を所有しているのか、根拠となる資料を確認する必要があります。

具体的には、次のような資料が参考になります。

• 建築時の工事請負契約書や領収書

• 固定資産税・都市計画税の納税通知書

• 固定資産課税台帳の登録事項証明書など

• 相続関係を確認できる戸籍謄本や遺産分割協議書

• 建築確認済証や検査済証などの建築関係書類

• 
  

ただし、固定資産税の納税通知書に名前が記載されていることだけで、所有権が確定するわけではありません。

複数の資料を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家に相談することが大切です。

② 売買契約の対象を明確にする

未登記建物を売買する場合は、土地だけを売買するのか、土地と建物の両方を売買するのかを明確にする必要があります。

例えば、土地の売買契約を締結したつもりでも、敷地内にある住宅や倉庫などの扱いが曖昧なままだと、引き渡し後にトラブルが発生する可能性があります。

売買契約書には、建物の所在地、種類、構造、床面積など、対象を特定するための情報を可能な限り記載し、未登記であることも明示しておくとよいでしょう。

また、未登記建物を現状のまま引き渡すのか、売主が登記を済ませてから引き渡すのかについても、契約締結前に取り決めておくことが重要です。

③ 買主の住宅ローンに影響する場合がある

未登記建物の購入では、住宅ローンの利用にも注意が必要です。

金融機関が建物を担保として設定する場合、原則として建物の登記が必要になります。そのため、未登記建物があると、融資の条件として登記を求められたり、追加資料の提出を求められたりすることがあります。

金融機関によって対応は異なるため、購入を検討している段階で、未登記建物があることを伝え、融資の可否や必要な手続きを確認しておきましょう。

3．未登記建物を売買する際の登記手続き

未登記建物を売買する場合、主に検討するのが「建物表題登記」と「所有権保存登記」です。

【建物表題登記とは？】

建物表題登記とは、建物の物理的な状況を登記記録に登録する手続きです。

建物の所在、種類、構造、床面積などを明らかにするために行います。

通常は土地家屋調査士に依頼して、現地調査や測量、必要書類の作成などを進めます。

未登記建物については、建築当時の資料が残っていない場合もあります。

その場合は、現地の状況や行政資料などを確認しながら手続きを進めることになります。

【所有権保存登記とは？】

所有権保存登記とは、建物について初めて所有権の登記を行う手続きです。

建物表題登記によって建物の物理的な情報が登録された後、所有者の権利を登記するために行います。

所有権保存登記は、原則としてその建物の所有権を有する者が申請します。

売主が未登記建物を売却する場合には、売主の所有権を確認したうえで、売主名義で必要な登記を行い、その後、買主への所有権移転登記を行う方法が一般的です。

ただし、具体的な申請方法は建物の取得経緯や所有権を証明する資料などによって異なります。事前に司法書士や土地家屋調査士に相談しましょう。

4．売主が注意すべきポイント

未登記建物を売却する売主は、次の点に注意する必要があります。

【相続した建物は所有関係を整理する】

親から相続した建物が未登記の場合、相続人の誰が建物を取得したのかが重要になります。

土地が相続人の共有名義になっている場合でも、建物の所有者が同じとは限りません。

遺産分割協議書などを確認し、土地と建物それぞれの所有関係を整理しておきましょう。

所有者が複数いる場合には、売却に必要な同意や手続きも確認する必要があります。

【増築部分や付属建物も確認する】

母屋は登記されていても、増築した部分や離れ、車庫などが未登記となっているケースがあります。

売却時には、登記記録と実際の建物の状況に違いがないかを確認することが大切です。

また、増築部分などの状況によっては、建築基準法上の問題や融資への影響が生じる可能性もあります。

登記だけでなく、建築関係の資料も確認しましょう。

【売却前に登記するか、買主と相談する】

売主が事前に登記を済ませてから売却する方法もあれば、買主と協議して売買契約後に手続きを進める方法もあります。

ただし、買主が住宅ローンを利用する場合などは、売主側での登記完了が必要条件となることがあります。

契約後に手続きが進まないと、引き渡しや融資実行に影響する可能性があるため、登記の担当者や費用負担、完了期限などを契約前に決めておくことが重要です。

5．買主が注意すべきポイント

買主も、未登記建物の売買では慎重な確認が必要です。

まず、売主が建物の所有者であることを確認しましょう。

土地の所有者と建物の所有者が異なるケースもあるため、土地の登記情報だけで判断してはいけません。

次に、登記費用や調査費用などの負担を確認します。

建物表題登記や所有権保存登記が必要な場合、土地家屋調査士や司法書士への報酬、登録免許税などが発生することがあります。

登録免許税は登記の種類や条件によって異なり、一定の要件を満たす住宅には軽減措置が適用される場合もあります。

さらに、未登記であることと、建物が適法に建築されていることは別の問題です。

建築確認の有無や増築の経緯、接道状況、再建築の可否などについても、必要に応じて確認しておくと安心です。

6．未登記建物を解体して土地を売却する場合

建物を利用する予定がなく、解体して土地として売却する場合は、未登記建物の扱いについて別の検討が必要です。

建物を解体する場合でも、固定資産税の課税情報や自治体の家屋台帳などに建物が登録されていることがあります。

解体後は、市区町村への家屋滅失の届出など、必要な手続きを確認しましょう。

また、未登記建物であっても、解体する権限があるとは限りません。

相続関係や所有者が不明確な場合は、所有権を確認してから進めることが大切です。

建物を残して売却する場合と、解体して更地で売却する場合では、費用や売却条件、買主の需要が異なることがあります。

解体費用だけで判断せず、不動産会社に相談しながら売却方法を検討しましょう。

7．未登記建物の売買は専門家への相談が大切

未登記建物の売買では、所有者の確認、売買契約の内容、登記手続き、融資の条件など、複数の事項を整理する必要があります。

特に、相続した古い住宅や、母屋と離れがある土地、増築履歴のある建物などでは、個別の事情によって必要な手続きが変わることがあります。

そのため、不動産会社に売却や購入の相談をする際には、未登記建物があることを最初に伝え、必要に応じて土地家屋調査士や司法書士などの専門家と連携しながら進めることをおすすめします。

未登記だから売却できないと決めつける必要はありません。

重要なのは、建物の所有関係や現況を正確に把握し、適切な手続きを選択することです。

まとめ

未登記建物であっても、売買することは可能です。

ただし、登記されていないことによって、所有者の確認や売買契約の作成、住宅ローンの利用、引き渡しまでの手続きなどに影響が出る場合があります。

売却を検討している方は、まず土地と建物の登記状況を確認し、未登記建物がある場合には、売却前に登記するのか、買主と協議して手続きを進めるのかを検討しましょう。

株式会社不動産トータルサポートでは、不動産売却に関するさまざまなご相談を承っております。相続した実家や古い住宅、未登記の離れ・倉庫・車庫などの売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

不動産の状況を一つずつ確認し、お客様の事情に合わせた売却方法をご提案いたします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の登記手続きや税務上の取扱いについては、土地家屋調査士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 飯田浩人　

◇　保有資格
宅地建物取引士・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・マンションリノベーションアドバイザー・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人

◇　キャリア：20年

不動産の購入や売却は、不安を感じることが多いと思います。不動産以外の諸費用など、なかなか分かりづらい事がたくさんあると思います。
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