【津島市不動産売却】相続登記とは

義務化の期限・費用・手続きの流れをわかりやすく解説

親や配偶者など、ご家族が亡くなり、土地や建物を相続したときに必要となる手続きのひとつが「相続登記」です。

相続した実家に住み続ける場合だけでなく、空き家として管理する場合や、将来的に不動産売却を検討している場合にも、相続登記は重要な手続きとなります。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、過去に相続した不動産についても対応が必要になりました。

今回は、相続登記の基本から、義務化の期限、必要書類、費用、手続きの流れ、相続不動産を売却する際の注意点まで、わかりやすく解説します。

1．相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、不動産登記簿上の名義を相続人へ変更する手続きです。

例えば、父親が所有していた実家を長男が相続した場合、登記簿に記載されている父親の名義を、相続によって取得した長男の名義に変更します。

相続登記を行うことで、不動産の所有者が誰であるかを登記簿上で明確にできます。

相続登記は、単に名義を書き換えるだけの手続きではありません。

相続した不動産を売却したり、担保に設定したりする際にも、所有権の確認が重要になります。

なお、相続登記の申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。

2．相続登記は義務化された！期限はいつまで？

相続登記は、2024年4月1日から法律上の義務となりました。

不動産を相続によって取得したことを知った相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する必要があります。

【過去に相続した不動産も対象】

例えば、何十年も前に親が亡くなり、実家の名義を変更しないまま現在に至っているケースも対象となります。

2024年4月1日より前に相続によって不動産を取得したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

相続登記を放置し、正当な理由なく申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

「実家を売る予定がないから」「家族の間で問題になっていないから」という理由だけで、登記を後回しにしないことが大切です。

※具体的な期限は相続の発生時期や不動産を取得したことを知った日などによって異なります。

3．相続登記をしないとどうなる？

相続登記をしないまま放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。

① 不動産を売却しにくくなる

相続した土地や建物を売却する場合、原則として、売却前に相続登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。

登記名義が亡くなった方のままでは、通常、そのまま相続人が売主として所有権移転登記を行うことはできません。

売却を急いでいても、相続登記に必要な書類の収集や相続人間の調整に時間がかかると、売却計画に影響することがあります。

② 相続人が増えて手続きが複雑になる

相続登記をしない間に相続人の一人が亡くなると、その方の相続人も新たに権利関係に加わることがあります。

例えば、祖父名義の土地を相続しないまま父親が亡くなった場合、祖父の相続と父親の相続を整理する必要が生じることがあります。

時間が経過するほど相続関係が複雑になり、戸籍の収集や遺産分割協議に手間がかかる可能性があります。

③ 相続人同士のトラブルにつながる

誰が不動産を取得するのかを明確にしないまま放置すると、売却や管理の方針をめぐって相続人同士の意見が対立することもあります。

将来的なトラブルを防ぐためにも、相続が発生したら早めに財産の内容を確認し、必要な手続きを進めましょう。

4．相続登記の手続きの流れ

相続登記は、一般的に次のような流れで進めます。

STEP1．相続する不動産を確認する

まず、亡くなった方が所有していた土地や建物を確認します。

固定資産税の納税通知書や登記事項証明書などを参考に、不動産の所在地、地番、家屋番号、所有者などを確認しましょう。

自宅だけでなく、農地、山林、私道、遠方の土地などが相続対象となっている場合もあります。

STEP2．相続人を確認する

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集し、法律上の相続人を確認します。

相続人の範囲は、配偶者の有無、子どもの有無、親や兄弟姉妹の状況などによって異なります。

STEP3．誰が不動産を相続するか決める

遺言書がある場合は、その内容を確認します。

遺言書がない場合は、原則として相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するかを決めます。

遺産分割協議が成立した場合には、その内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人が署名し、必要な押印等を行います。

STEP4．必要書類を準備する

相続の内容に応じて、戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書などを準備します。

必要書類は、遺言による相続か、遺産分割による相続かなどによって異なります。

STEP5．法務局へ申請する

登記申請書を作成し、必要書類とともに管轄の法務局へ提出します。

申請は窓口への持参、郵送、オンラインなどの方法があります。書類に不備がある場合は、補正が必要になることもあります。

手続きに不安がある場合や相続関係が複雑な場合は、司法書士への相談も検討しましょう。

5．相続登記にかかる費用

相続登記にかかる主な費用は、次のとおりです。

① 登録免許税

相続による所有権移転登記では、原則として不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じて計算します。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税の目安は4万円です。

実際の税額は課税価格の計算や端数処理などによって決まります。また、一定の土地には登録免許税の免税措置が適用される場合があります。

② 必要書類の取得費用

戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得費用がかかります。

取得する書類の数や自治体によって金額は異なります。

③ 司法書士への報酬

司法書士に登記申請を依頼する場合は、別途報酬が必要です。

報酬は不動産の数、相続人の人数、遺産分割協議の状況、必要書類の収集範囲などによって異なります。

費用を把握する際は、登録免許税と書類取得費用、専門家への報酬を分けて確認するとよいでしょう。

6．相続した不動産を売却する場合の注意点

相続した不動産を売却する予定がある場合は、相続登記と売却の準備を並行して進めることが重要です。

特に、長期間空き家になっている実家や、相続人が複数いる不動産では、早めに状況を整理することをおすすめします。

例えば、次のような点を確認しておきましょう。

• ・登記簿上の所有者が誰になっているか

• ・相続人が誰で、全員の意向がまとまっているか

• ・建物の状態や土地の境界に問題がないか

• ・売却に必要な書類がそろっているか

• ・相続税や譲渡所得税など、税金について確認が必要か

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また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る3,000万円の特別控除」を利用できる可能性があります。

ただし、適用には建築時期、相続後の利用状況、売却期限、売却方法などの要件があるため、相続登記とは別に確認することが大切です。

7．まとめ｜相続登記は早めの確認と手続きが大切

相続登記は、不動産を相続した方にとって重要な手続きです。

2024年4月1日から義務化され、過去に相続した不動産も対象となっています。

期限内に登記を行わない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、相続登記を放置すると、不動産売却に時間がかかったり、相続人同士の調整が難しくなったりすることもあります。

相続した実家や土地の売却を検討されている方は、まず現在の登記名義と相続関係を確認し、必要な手続きを進めましょう。

株式会社不動産トータルサポートでは、相続した不動産の売却や空き家のご相談など、不動産に関するお悩みをサポートしております。

「相続した実家を売却したい」「名義変更が済んでいない土地がある」「相続した空き家をどうすればよいかわからない」など、お困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。

大切な不動産を円滑に引き継ぎ、将来のトラブルを防ぐためにも、早めの確認と準備を心がけましょう。

この記事の執筆者

このブログの担当者 飯田浩人　

◇　保有資格
宅地建物取引士・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・マンションリノベーションアドバイザー・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人

◇　キャリア：20年

不動産の購入や売却は、不安を感じることが多いと思います。不動産以外の諸費用など、なかなか分かりづらい事がたくさんあると思います。
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