【2025年】土地売却時に知っておきたい！ ハザードマップの影響について

ハザードマップとは？何がわかる？

ハザードマップとは、洪水や土砂災害、地震など自然災害によるリスクがあるエリアを示した地図のことです。

これらのマップは各自治体が作成・公表しており、防災のための基礎情報として多くの人に利用されています。

特に洪水ハザードマップでは、川の氾濫によって浸水が想定される区域とその水深、到達時間が示されています。

また、土砂災害ハザードマップでは、がけ崩れや土石流が発生する恐れのある区域が明示されます。

そのほかに、地震に関しては、液状化リスクや揺れやすさを地図で確認できる場合があります。

こうしたハザードマップは、市区町村のホームページや窓口で誰でも確認できます。

そして、不動産売買を検討する際、ハザードマップで災害リスクを確認することが重要視されており、2020年の宅建業法改正で重要事項説明時にハザードマップの提示が義務化されています。

こうしたことから、不動産会社を通じて不動産を売却する際には、重要事項説明書の中で該当するリスク情報を正確に買主へ伝えるのが基本となりました。

なお、金融機関によっては住宅ローン審査の際にハザードマップの該当有無をチェックすることがあり、リスクが高いと判断されると、融資条件が厳しくなる場合があります。

土地売却に与える影響

ハザードマップに指定されている土地だからといって、必ずしも「売れない」「価値がない」とは限りません。

実際の土地価格への影響は、そのエリアの市場動向や周辺環境によって異なります。

土地の価格は、公示地価や路線価などの指標に基づいて算出されており、それらの価格にはあらかじめ自然災害リスクが織り込まれている場合が多く見られます。

したがって、ハザードマップに該当するという理由だけで急激に価値が下がるケースは多くはないのです。

ただし、過去に浸水や土砂災害などの被害が実際に発生した土地では、心理的な影響も含めて購入を控える人が増えるため、価格が下がる可能性がある点は覚えておくと良いです。

具体的には、2割から3割の下落が見られるでしょう。

そのほかには、買主が住宅ローンを利用する場合、融資審査において災害リスクがマイナス要因として働くことがあります。

特に河川の近くや斜面にある土地では、金融機関や保険会社が警戒することがあり、融資が受けづらくなることも否定できません。

このように、土地売却への影響は少なからずありますが、売却できないわけではないので、買主の状況にも応じて、適切にリスクとなるマイナス面について伝えるようにしましょう。

影響を最小限に抑えるためにできること

ハザードマップに指定されている土地でも、売却をスムーズに進めるための工夫はあります。

まず、災害対策として何らかの取り組みを行っている場合、それをしっかりと買主に伝えることが重要です。

たとえば、敷地内に止水板を設置していたり、排水経路を整備しているといった実例は、買主に安心感を与えるからです。

また、被災歴がないことを証明できる資料や、行政機関による点検記録がある場合も、有効な情報として活用できます。

そして稲沢市では、洪水ハザードマップ、防災マップが稲沢市役所のホームページにて公開されています。

これらのハザードマップを一緒に提示することで、買主がその土地の防災体制を具体的にイメージしやすくなります。

そのほかにも、売主が「正確な情報開示」を心がけることが重要です。

先述したように、リスクとなるマイナス面を隠さず、誠実に説明することで、買主の信頼を得ることができ、最終的には納得のいく条件での売却につながることがあるのです。

まとめ

ハザードマップに指定されている土地であっても、「売れない土地」というわけではありません。

確かに災害リスクは買主にとって重要な判断材料になりますが、実際の価格や売却可能性は、その他の条件と総合的に判断されます。

そのため売却時には、災害リスクを正直に伝えるのと同時に、災害対策の取り組みや地域の防災状況について丁寧に説明すると良いでしょう。

そして、ハザードマップの内容を正しく理解し、誠実な情報提供を行うことで、買主の不安を和らげ、信頼を得ることができます。

土地の売却を成功させるためには、「リスクを隠す」のではなく、「リスクを共有して安心につなげる」姿勢が何よりも大切です。