【2025年】相続未登記のまま土地売却は可能？注意点に加え解決策も解説！

相続登記をしていない土地は売れるのか？

実は、「相続登記をしていない土地は基本的に売却できません」。

理由としては、不動産を売却するためには、登記簿上の所有者と実際の売主が一致していることが大前提といった点が挙げられます。

親が亡くなった後も名義を変更せずにそのまま放置している土地は、法的には故人の資産のままであり、第三者への所有権移転登記ができないため、売買契約の締結ができないのです。

また、未登記状態のまま相続人の誰かが勝手に売却を進めた場合、他の相続人から訴えられる可能性があります。

このように、相続未登記はさまざまな問題を生む可能性があるので、売却を考えるならば、「正しい名義への変更」が必要不可欠なのです。

なお、登記されていない建物がある場合も同様で、まずは建物表題登記を行った上で相続登記を進める必要があります。

相続未登記が招くトラブルの例

先述したように、相続登記を行っていないことで、さまざまなトラブルや売却遅延が発生することがあります。

そのため、トラブルの例を事前に把握し、注意しておく必要があります。

たとえば、相続人が複数いる場合には、土地の名義を変更するために遺産分割協議が必要となります。

しかし、この協議がスムーズに進まないことが多いのです。

相続人間での意見の対立や、そもそも連絡が取れない相続人がいるなど、手続きが滞ることがあります。

その結果、売却を行うことはもちろん、土地の管理すら困難になるケースが生じます。

また、登記上の名義が亡くなった親のままでは、金融機関や不動産会社が売却手続きを進めることができないので、注意しましょう。

仮に買い手が見つかったとしても、登記名義が整っていなければ契約不成立となる可能性が高く、売主の信用にも関わるでしょう。

さらに、相続登記には多くの時間と費用がかかる点も事前に把握しておきたい注意点です。

なお、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成などが求められ、複数世代にわたって登記が放置されている場合には、すでに亡くなっている相続人の分まで含めて手続きする必要があるため、より一層の労力が必要となります。

相続未登記の解決策と必要書類

ここまで、相続未登記の土地の売却は難しいという話をしてきましたが、複雑な手続きを踏むことで、売却することは可能です。

まず必要なのが、誰が相続人であるかを示す相続関係説明図の作成です。

これは、戸籍謄本や除籍謄本、住民票などを収集し、相続人全員の関係性を図式化するもので、相続手続きの基礎資料として重要な役割を果たします。

次に必要なのが、遺産分割協議書の作成です。

これは、複数の相続人がいる場合に、誰がどの財産を引き継ぐかを明文化する書類であり、相続人全員の署名と実印による押印、印鑑証明書の添付が必要となります。

この協議書が整っていなければ、名義変更を行うことはできません。

そのほかにも、相続登記申請書類が必要です。

相続登記の申請には、住民票の除票や固定資産評価証明書などの公的証明書を必要に応じて取得が必要です。

具体的には、被相続人の住民票の除票（本籍地記載のもの）、相続人の住民票、固定資産評価証明書または固定資産課税台帳登録事項証明書などです。

そして、登記申請書を作成する必要があり、この書類には相続の原因や相続人、不動産の表示などを正確に記載する必要があります。

このように、登記手続きは専門性が非常に高いため、経験豊富な司法書士などの専門家に依頼するケースが多いです。

司法書士は、必要書類の収集や相続関係説明図の作成、登記申請までの一連の手続きを代行してくれるため、手続きを円滑に進めるうえで大きな助けとなるでしょう。

まとめ

相続登記を行わずに土地を売却することは基本的にできません。

未登記のままでは法的に所有権の移転ができず、売却手続きが進まないうえ、相続人間のトラブルや手続きの長期化も招きます。

売却を行うには、相続関係説明図や遺産分割協議書、各種証明書類の準備が必要で、手続きには専門知識が求められます。

そのため、司法書士などの専門家に依頼することで、スムーズな対応が可能になります。