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2023年版|知って得する?広い敷地の広い家の査定方法



2023年版|知って得する!?広い敷地の広い家の査定方法

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。このエリアの特性として広い敷地の売却相談が多いです。
きっかけはお仕事のご都合で転居して空き家になったご自宅、相続されたご実家など様々ですが、みなさん口を揃えておっしゃられるのは『管理ができない』・・・。
広い敷地に広いお家が建っている訳ですから管理も大変!固定資産税や修繕コストも負担が大きいのです。
今回は、広い敷地のお家を我々はどのように査定しているのか?を詳しく解説します。
稲沢市、清須市およびその近郊で広い敷地の管理に困っている方に参考にして頂きたいです。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


広い敷地の査定は時間がかかる?


団地などの過去に開発された敷地やマンションなどは査定金額はすぐにご提示できます。しかし、広い敷地の土地や中古住宅は査定にお時間を頂いています。
よく、『相場で査定してくれれば良い』とご相談頂くのですが、広い敷地には相場が当てはまらないのです・・。
不動産に限らず世の中の価格は需要と供給のバランスに大きな影響を受けることは皆さんご理解されていると思います。
これを不動産にあてはまると、需要として多いのが、このエリアでは50坪~60坪の敷地、30坪~35坪の4LDK~5LDKの物件です。
したがって、例えば敷地が30坪の物件や敷地が300坪の物件は残念ながら需要が少ないのです。(少ないからと言って売れないのではないのでご安心ください。)
つまり、エリアの相場が坪20万円前後の土地であっても需要が多い広さから乖離すると、大きくても小さくても相場が当てはまらないのです。
同じように極端に狭い建物や広い建物も、建物そのものの価値が仮に1,000万円あったとしても需要がなければお値打ちに評価せざるを得ません。
当店で現在お預かりしている中古住宅に10LDKの物件がありますが一般的な住宅の3軒分の広さがありますので、お問い合わせとしては非常に少ない物件となってしまっています。

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査定の第一歩は建物が商品として成り得るか?


高度経済成長期以降、核家族化がすすみ、またご親族が一斉にお盆やお正月に泊まりでご実家に帰省される機会も少なくなり広いお家である必要がかなり薄れました。
先日、ご相談いただいた敷地約200坪、建物8LDK、55坪の物件を例にしたいと思います。
ご両親がお住まいになっていたご実家を約3年前に相続され3回忌が終わったので売却したいとご相談を頂きました。
売主様に建物が使えそうかどうかをお尋ねした所、3年前まで父親が生活していらっしゃたので十分に住めるとのご見解でしたので早速、室内を拝見しました。
私が、中古住宅を訪問査定する際に注力するポイントは、
①建物の傾き(レーザー計測器にて計測します)
②床下の蟻害(床下をカメラなどを利用して確認。開口部が広ければ潜ります。)
③雨漏れの有無と修理履歴。
④外壁、基礎のクラック。
⑤水回りのリフォーム履歴。

まずは、傾きを計測。一般的な傾きの許容レベルは新築住宅が3/1000、中古住宅で6/1000が目安と言われています。中古住宅は、1mで6㎜ということになります。
室内に入った瞬間、床がふわふわする・・・。余談ですが、中古住宅の査定の際、極力私はスリッパを履きません。スリッパを履かずに歩くとなんとなく傾きがわかります。
実際は測ってみると最大10/1000・・・。
嫌な予感を覚えつつ、床下収納から床下をチェック・・・。
白蟻さんの形跡が・・。というより根太が完全に食べられちゃってます。在来の浴室の場合、浴室付近から蟻害が広がっている場合が多いように感じます。
撮影した写真を売主さんにご覧いただきながら、雨漏れしてそうな箇所がないかチェック。
特に雨染み等は見当たらず、売主様のご記憶でも雨漏りは経験してないとのことでした。
ここで、一度売主様に私の見解として、築年数も考慮すると中古住宅としての売却は難しい旨お伝えしご理解を頂きました。
売主様の立場に立つと、建物がある物件の場合、土地として売却するよりも中古住宅として売却できた方が解体費用の負担がない分、お手元に残る金額が増えます。建物が大きい場合はなおさらです。
今回は、建物を解体することでお話が進みましたが、広い敷地のお家を中古住宅として売却する場合、次に検討するのは、建物がある部分を中古住宅として売却し、建物がない部分を土地として売却できないかを考えます。
これを検討するには、道路状況やライフラインの接続経路などを十分、調査、検討する必要がありますがうまくいくと、土地として売却する部分が、そのエリアの相場で売却が可能なため結果より高く売却することができます。

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広い敷地を査定する手順


例えば、200坪ある敷地を売却する場合、何筆かに分けて売却しようとすると、宅建業法でいう『反復継続取引』にあたり、売主様は、宅建業者でないといけません。
したがって、200坪を一括で購入していただけるエンドユーザーさんを見つけるか?宅建業者(不動産業者や建売業者)に売却するか?の二つの選択肢に絞られます。
バブルの頃は、広い敷地を購入される方も一定数いらっしゃったと聞きますが、令和の時代そういったお客様にはなかなか出会えません。
したがって、ターゲットは不動産業者となります。
坪いくら?という概念は一旦リセット
土地として宅建業者をターゲットに売却しようと考えた場合、売主様から『坪いくらかぐらいは、すぐ査定できるでしょ?』とご質問頂きます。
結論として、『すぐにはでない』のです。勿体ぶっている訳でなくより現実的な査定をするには、まだ材料不足です。私は、いつも『この敷地で商品と成り得る区画が何区画できるか?』が大きく影響しその結果、査定金額が大きく変わる旨をお伝えしています。
理由は以下で解説します。

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ノウハウ動


同じ面積でも区画数が変わる

冒頭でこのエリアの需要(ニーズ)が一番多いのが50坪~60坪とお伝えしました。単純に200坪を50坪で割ったら4区画でしょ?とお考えの方は多いと思います。
しかし、下の図のように同じ面積であっても①接道の方角。②道路に対する間口と奥行きのバランス。によって区画数が変わります。


区画数が変われば土地の評価(査定金額)は当然変わります。

同じ区画数でも区画ごとの評価が変わる

ただ単純に区画数が同じなら同じ金額で査定できるかというとそうではないのです。
下の図では、それぞれ4区画に分割できています。しかし、一方が南向きの整形地4区画なのに対してもう一方は整形地2区画、延長敷地(旗竿地)2区画となっております。


同然のことながら前者の評価が高く、後者は評価が低くなります。
このように、広い敷地の土地を査定する場合は、どのような区画割ができるか?によって査定金額が大きく変わります。したがって、より正確な金額を算出する為に仮測量をさせて頂くことをご提案しています。仮測量をすることにより、より正確な査定をすることができますし、いざ販売活動を開始した場合にも買主(宅建業者)も事業計画がしやすくなり、仮測量がしていない物件よりも不安要素が減るため、より高額な金額を算出していただける傾向にあります。


マンガ売却編


まだまだ続く区割りポイント


敷地を再有効活用することにより、可能な限り高額な査定金額を算出したいのですが、ベストな区画割を検討するにあたり、障害となるのが『ライフライン』です。

ライフラインというと、『今、使えているから問題ない』とお考えになる売主様も多いのですが、下の図のように二方向に道路がある敷地の場合に、必ずしも前面道路に水道の本管があるとは限りません。

接面道路に水道本管がある図の左側の敷地の場合は、どちらの道路も進入路と考えて区画割を検討できます。


ところが、右側の敷地の場合は、①北側の道路を各敷地の進入路として考える。②東側の道路に水道本管を延長して東側の道路を進入路とする区画も作る。このどちらにするかを考えないといけません。当然、東側の道路に水道の本管を延長しようとすると工事費用の負担がのしかかってきます。

これは、上水道の問題だけでなく下水(農業集落排水)や側溝にも当てはまるケースなのでひとつひとつ検証する必要があります。

また、仮に前面道路に水道の本管があっても、希望する区画数分の容量が既設の水道本管になく、容量を確保する為、太い水道本管に入れ替え工事をしないといけない場合もあります。

ライフラインを考慮するには、役所で調査や協議をする必要があり、この調査や協議に時間がかかるのです。


そもそも論ですが・・・。


物件が市街化調整区域にある場合、区画割を検討するうえで、敷地全体が既存宅地(どなたでも住宅が建築できる土地)であることが前提となります。
以前のブログでも記述しましたが、敷地の一部が既存宅地に該当しない場合が意外と多いのです。敷地の一部が、既存宅地に該当しない場合、区画割を大幅に変更したり、場合によっては区画数を減らしたりする必要があるので、査定金額に大きな影響を与えます。
広い敷地を査定する場合、以上のポイントを押さえたうえで査定金額のご提案をしますので、査定金額のご提案がその場でできないのです。

まとめ


今回は、『広い敷地の査定方法』について投稿しました。
広い敷地の売却相談は年々増えています。一方で市街化調整区域の割合が多いこのエリアでは、ライフラインの整備が万全ではないエリアも多いです。
広い敷地を売却する場合には、地域の特性を理解し経験が豊富なパートナーを選んでいただく必要があります。ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートは、稲沢市、愛西市に3拠店を構え地域に密着した会社です。また、ベテランスタッフが多く市街化調整区域の不動産売却のスペシャリストが揃っています。是非、稲沢市、清須市およびその近郊の不動産を売却する際は、お客様のパートナーとしてお気軽にご相談ください。


【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域無料相談



商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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