【2023年版】稲沢市で市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！その理由とは

市街地調整区域にある不動産は、売却が困難であるといわれていますが、コツを押さえて売り出せば売却できないわけではありません。
ただし仲介で売却活動をおこなっても売却期間が長引く恐れがあるため、通常の仲介より買取を検討することをおすすめします。
そこで今回は、市街化調整区域とはなにか、その区域にある不動産の売却で買取をおすすめする理由や、売却・買取しやすくするコツについて解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
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不動産買取をおすすめする「市街化調整区域」とは

そもそも建物は、どこにでも自由に建築できるわけではありません。
各自治体では、計画された街を形成するために、「都市計画法」による一定のルールに基づき、建築できる建物の種類や場所などを制限し、整備しています。
計画的に都市づくりをすることで、無秩序に都市が形成されず、住みやすい暮らしが維持できるのです。
都市計画法では、まず都市づくりを進める範囲として「都市計画区域」を定め、さらにそのなかで以下のように2つの区域に分けて建物の建築を制限しています。

• 市街化区域
• 市街化調整区域

それぞれの概要について順番に解説します。

市街化区域

市街化区域とは、すでに市街地になっている区域や、おおむね10年以内に優先して計画的に市街地にしていく区域のことです。
たとえば住居や事業・商売をする建物などは、この市街化区域に建てられます。
道路や公園、下水道といった公共施設も優先的に整備されます。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことです。
市街化調整区域は、自然環境の保全や、農業や林業などを営む環境を守ることを目的としています。
人が住むための街づくりをおこなう区域ではないため、住宅や商業施設などの建築は原則認められません。
ただし例外として、以下のようなものは、建築できる場合があります。

• 市街化調整区域に住んでいる方に必要な施設（学校・医療施設・小規模店舗・社会福祉施設・理美容院など）
• 観光施設（ホテル・ゴルフ場・遊園地など）
• 農林水産物の処理や加工、発送などをする施設
• 交通を確保するための施設（ガソリンスタンドなど）
• すでにある建物の建て替え

上記のほか、地方自治体に申請して許可されれば、市街化区域に建築できない施設の新築や、住宅の新築・増築が可能な場合もあります。

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市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめな理由

冒頭でもお伝えしたように、市街化調整区域にある不動産は買主が見つかりにくいのが実状です。
不動産を売却する際には、「仲介」と「買取」の2種類の方法がありますが、仲介では売却期間が長引く恐れがあるため、買取を利用して手放すことをおすすめします。
その理由は、市街化調整区域の不動産には、以下のような特徴があるためです。

インフラ設備が整っていないことが多い

市街化調整区域は、もともと人が住むための街づくりをおこなうことを想定していない区域です。
したがって、電気やガス、水道といったインフラ設備が整っていないことも珍しくありません。
そのような区域の不動産を購入した場合、居住するためのインフラ設備を買主が自己負担で整えなければならないため、購入前にその費用を確保する必要があります。
費用と手間をかけてまでインフラ設備を自分で整備したいという買主は少なく、売却する時点で整っていない場合は敬遠されることが多いといえます。

開発許可を得ないと新築できない

先述のとおり、市街化調整区域であっても、地方自治体に申請して開発許可を得られれば、住宅を新築できる場合があります。
言い換えれば、開発許可が下りなければ、建物を建てることはできないのです。
買主は、将来的に建物を新築する許可が下りるかどうか、しっかり見据えて購入する必要があります。
そのような土地を進んで購入したいという買主も、少ないといえます。

住宅ローンの審査にとおりにくい

不動産を購入する方のほとんどが、住宅ローンを利用します。
住宅ローンは、購入する不動産を担保にして融資を受けるため、その不動産の担保評価額が低いと、審査にとおらない可能性があります。
住宅ローンを利用できなければ、買主は不動産を現金一括で購入しなければなりません。
融資を受けなくても資金があるという方を除いて、一般の方が現金一括で支払うケースは少ないでしょう。
このように、市街化調整区域の不動産が売れにくい理由は、買主にとってデメリットが多いためなのです。

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市街化調整区域にある不動産を売却・買取しやすくするコツ

市街化調整区域の不動産は、仲介より買取がおすすめですが、すべてのケースで買取できるとは限りません。
そこで最後に、売却や買取の可能性をより高めるためのコツについて解説します。

地目に合わせて売却する

土地は、宅地、田、畑など「地目」を分けて用途が定められています。
たとえば地目が田や畑の場合、その土地は農地として使用しなければなりません。
宅地を探している一般の方に農地を売却できないため、農地のまま売り出すことになります。
なぜなら、「農地法」によって、農業従事者もしくは、地域の農業委員会からの許可を受けた農家の方しか農地を購入できないこととされているためです。
不動産の地目を確認し、田や畑であれば、農地を探している方をターゲットにして売り出すと、買主が見つかる可能性が高まります。

地目を転用する

最近は農業従事者が減少していることから、地域によっては農地として売り出しても買主が見つかりにくい場合もあります。
その場合は、農地から宅地に転用することで、宅地を探している方から購入を検討してもらえるかもしれません。
買取の場合でも、宅地としての需要が見込めれば買取しやすくなります。
ただし、農地から宅地に転用する場合は、複雑な手続きが必要です。
まず農地法に従い、農地以外の地目に変更して売却する許可と、都市計画法における農地を宅地にして売却する許可の、2つの許可を得なければなりません。

開発許可を得てから売却する

先述のとおり、市街化調整区域であっても、開発許可を得られれば建物を新築できる場合があります。
とくに市街化区域に隣接しているエリアであれば、許可が下りることが多いため、事前に申請して許可を得ておくことで売却や買取の可能性が高まります。
ただし、申請によって開発許可を得るためには、自治体が定める条件を満たさなければなりません。
たとえばインフラ設備が整っている、要件を満たした道路に接しているなどが条件として挙げられます。
どのような条件が設けられているかは自治体によって異なるため、まずは役場に問い合わせて確認することが大切です。
また住宅以外にも、高齢者施設や社会福祉施設などを建築するための土地を探している買主もいるため、ターゲットを広げることもコツの1つです。

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まとめ

市街化調整区域にある不動産は、買主にとってデメリットが多いため、一般の方に向けて売り出しても売却期間が長引く可能性があります。
開発許可を得られれば売却できる可能性が高まり、買取もしやすくなります。
スムーズに売却するためには、まず市街化調整区域の特徴をふまえて、どのような方法で売却を進めると良いかを慎重に判断することが大切です。
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