2023年版｜不動産売却時に贈与税が発生するケースと軽減する方法について解説！

個人から贈与により財産を取得したときには、その財産に対して「贈与税」課されます。
不動産売却においても贈与税が発生する場合があることをご存じでしょうか。
今回は、そもそも贈与税とはなにか、その概要や不動産売却時に発生するケース、贈与税を軽減する方法について解説します。
愛知県稲沢市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！

不動産売却時に知っておきたい贈与税とは

「贈与」とは、第三者に無償で財産を渡すことです。
具体例として、たとえば高齢の方が不動産の処分を検討するにあたって、子どもや孫などに譲るケースなどが挙げられます。
そしてその財産に対して課される税金が「贈与税」です。
財産を第三者に渡すという意味では「譲渡」と混同される方もいらっしゃるでしょう。
そこで、「贈与」と「譲渡」はなにが違うのかについてご説明します。

「贈与」と「譲渡」の違い

対価を受け取るかどうか
「贈与」は財産を無償であげること、いわば「プレゼント」です。
一方、「譲渡」は対価を受け取って財産を渡すことです。
たとえば不動産売却によって売却金を受け取ったうえで不動産を引渡す場合は「譲渡」になります。
発生する税金
「贈与」を受けると発生する税金は「贈与税」です。
一方、「譲渡」をおこなった場合に発生するのは「譲渡所得税」です。
課税対象
贈与税は、財産を受け取った側に課される税金です。
一方、譲渡所得税は不動産売却によって利益を得た場合に、売却した側に課されます。
契約
「贈与」は一方的に無償で渡すのではなく、受け取る側の承諾があったうえで「贈与契約」を結んで成立します。
「譲渡」は売主と買主のあいだで「不動産売買契約」を結んで成立します。

贈与が親族の負担になる可能性がある

先述のとおり、贈与税は財産を受け取った側に課されます。
たとえば「孫に不動産をプレゼントしたい」と贈与をおこなった場合、受け取った孫は税金を負担しなければなりません。
このことを理解したうえで、不動産の贈与を検討する必要があります。

不動産売却時に贈与税が発生するケース

贈与税が発生するのは、「無償で不動産を引渡したとき」と前章でご説明しました。
しかし不動産売却によって対価を受け取って引渡した場合でも、贈与税が発生する場合があります。
不動産売却時に贈与税が発生するケースとして、以下のような取引が挙げられます。

親族間取引

親族間取引とは、親子や兄弟など、親族のあいだで不動産売却をおこなうことです。
親族に不動産を渡したいと思った際に、贈与をおこなうと親族に贈与税が課されることを懸念し、不動産売却によって引渡すことを考える方がいらっしゃるかもしれません。
この場合、適正な価格で取引されれば問題ありませんが、市場相場とかけ離れた価格で不動産売却をおこなった場合、「みなし贈与」と判断される可能性があります。
「みなし贈与」とは
たとえば、本来であれば2,000万円で売却する不動産を、子どもに200万円で売却したとします。
この場合、「税金を抑えるために市場相場よりも著しく安い価格で親族に売却した」と税務署が判断する可能性があります。
これを「みなし贈与」といい、市場相場と売却価格との差額に対して贈与税が課される場合があるのです。
親族間取引は税務署からとくにマークされやすいため、親族間取引の場合はその取引価格に注意が必要です。

法人間取引

法人が取引するケースでも、市場相場よりも著しく安い価格で不動産売却をおこなうと「贈与」とみなされる可能性があります。
たとえばグループ会社のあいだで不動産売却をおこなうケースや、社長個人が所有している土地を会社に売却するケースなどが挙げられます。
ただし、先述のとおり贈与税は個人に対して課される税金です。
したがって法人間取引で「贈与」とみなされた場合は、贈与した側は市場価格で売ったとみなされ、贈与を受けた側は受贈益として法人税の課税対象となります。
このように、グループ会社のあいだや個人と法人のあいだで不動産売却をおこなった場合についても、税務署からマークされやすいため注意が必要です。

不動産売却時に発生する贈与税を軽減する方法

対価を伴う不動産売却でも贈与税が発生するケースがあることを前章でご説明しましたが、その負担を軽減できる方法があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、贈与税を軽減できる3つの方法をご説明します。
適正価格で不動産売却をする
先述のとおり、市場相場よりも安い価格で不動産売却をおこなうと、「みなし贈与」と判断され、贈与税が発生する可能性があります。
したがって、親族間取引であっても、法人間取引であっても、適正価格で不動産売却をおこなうことが大切です。
贈与額を年間110万円以内に抑える
贈与税には、1人に対して贈与額が年間110万円以下であれば贈与税がかからない基礎控除枠が設定されています。
贈与税は、贈与額からこの基礎控除額110万円を引いて税額を計算するため、贈与額を年間110万円以内に抑えれば贈与税の課税対象とはなりません。
これを「暦年課税」といいます。
たとえば110万円の贈与を1年ごとに10回おこなえば、贈与税がかかることなく1,100万円の財産を贈与することができます。
ただし、定期的に贈与をおこなうことが贈与する方と受け取る方とのあいだで約束されている場合には、「贈与の開始時に1,100万円を贈与する意思があった」とみなされる恐れがあります。
その場合は贈与税が課される可能性があるため、贈与額や贈与の時期を毎回変えるなどの工夫が必要です。
また贈与税の基礎控除額は、受け取る方1人あたりの金額です。
たとえば父親が2人の子どもに年間110万円ずつ贈与した場合は、それぞれの子どもがもらった金額は基礎控除枠内であるため、贈与税はかかりません。
しかし1人の子どもに対して父親と母親がそれぞれ110万円ずつ贈与した場合は、子どもがもらった金額は220万円となり基礎控除額を超えるため、超えた分に対して贈与税がかかります。
相続時精算課税制度を利用する
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子どもや孫に財産を贈与する際、2,500万円まで特別控除を受けられる制度です。
贈与した方が亡くなった際には、生前贈与された財産とそのほかの相続財産を合計した金額に対して、相続税が課されます。
つまり、相続するときに相続財産と合わせて精算する仕組みであり、税金を支払わなくても良いというわけではありません。
この制度のポイントは、「贈与時の価値で精算する」ということです。
たとえば、過去に贈与した不動産が相続時に値上がりしていたとしても、相続税の評価額は贈与したときの価額が採用されます。
したがって、将来値上がりするような不動産の場合は、この制度を利用するメリットがあるといえます。
ただし相続時精算課税制度を一度選択すると、暦年課税の適用を受けられなくなることを注意点として頭に入れておきましょう。

まとめ

贈与税は、無償で財産を渡した場合に受け取った側に課される税金であるため、対価を伴う不動産売却では通常発生しません。
ただし親族間や法人間で市場価格より著しく安い価格で売却し、「みなし贈与」と判断された場合は、贈与税が課される可能性があります。
したがって、親族などに不動産売却をおこなう場合でも、適正価格で取引することが大切です。
「ハウスドゥ 155号稲沢（株）不動産トータルサポート」は愛知県稲沢市で不動産売却をサポートしております。
弊社では、不動産査定や売却に関するご相談を無料にてご利用いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

【ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】