【2026年RN】ローン残債がある場合の不動産売却で気をつけたい抵当権とは？注意点も解説

マイホームを購入後、収入減や転勤など、さまざまな理由で不動産売却しなくてはならないケースがあります。
ローン残債がある不動産は自己資金などで完済したうえ、抵当権を抹消しないと原則売却できません。
しかし、ポイントや注意点を押さえておけば、売却できる可能性があります。
今回は、抵当権とはなにか、ローン残債がある不動産を売却する方法や注意点を解説します。
愛知県あま市で不動産売却を検討しているけれど、ローン残債がある方はぜひ参考になさってください。

ローン残債がある場合の不動産売却！抵当権とは？

まずは、ローン残債がある土地や建物を不動産売却する際、ポイントとなる抵当権について解説します。

金融機関が持つ権利

抵当権とは、融資を受けている金融機関が持つ権利のことです。
お金を貸す際、万が一返済が滞ったり不可になったりした場合のために、不動産を担保にします。
住宅ローンを組んでマイホームなどを購入する場合、なんらかの理由により債務不履行になる可能性も否めません。
もし返済できなくなってしまったら、ローン残債だけが残り、金融機関は損することになるでしょう。
債務不履行になった場合に備え、融資する代わりに不動産を担保に設定します。
万が一貸したお金が返済されない場合は、担保にしている不動産を売却し、ローン残債の返済に充当するという権利です。

登記により抵当権が設定される

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合など、抵当権を設定するためには、抵当権設定登記という手続きが必要です。
不動産登記のひとつで、法務局にておこないます。
個人でおこなうことも可能ですが、専門的な知識が必要になる場面があるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権を抹消する方法

ローン残債のある土地や建物は、抵当権を抹消しないと不動産売却できません。
抵当権を抹消するための条件は、ローン残債の完済です。
抵当権は債務不履行時のための権利なので、完済すれば抵当権を設定する必要がなくなります。
一般的な抹消の手続きから、不動産売却までの流れと方法は下記のとおりです。

• 所有権の移転
• 土地や建物の引き渡し
• 支払い代金の入金
• ローン残債の一括返済
• 抵当権抹消

不動産売却する際は、引き渡しのタイミングで抵当権を抹消することがポイントです。

ローン残債があっても不動産売却する方法と流れ

続いて、ローン残債があっても不動産売却する方法と流れをチェックしていきましょう。
ローン残債がある場合、一般的には下記の流れで売却します。

• ローン残債と査定額を確認する
• 売却活動を開始する
• 買主と売買契約書を締結する
• 一括返済の申し込みをする
• 決済と引き渡しをおこなう

引き渡しまでの流れは、通常の不動産売却とほぼ変わりません。
しかし、ローン残債がある場合、アンダーローンになるかオーバーローンになるかを確認する必要があります。
どちらになるかによって、不動産売却の方法が異なるからです。

アンダーローンの場合の売却方法

アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回っている状態を指します。
そのため、売却金で一括返済することが可能です。
一括返済すれば抵当権も抹消できるため、通常の不動産売却のように手続きできます。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回っていることです。
そのため、不動産売却するためには不足分を自己資金から捻出する必要があります。
たとえば、ローン残債が1,000万円で査定額が800万円だった場合、差額の200万円は自己資金で準備しなければなりません。
不足分を補って完済できれば抵当権を外せ、不動産売却が可能です。
ちなみに、アンダーローンかオーバーローンかは、査定額を確認する際に把握できます。
ローン残債のある不動産売却では、まず査定を依頼することがポイントといえるでしょう。

リースバックなら売却できる可能性がある

ローン残債があっても、リースバックなら不動産売却できる可能性があります。
リースバックとは、不動産会社にマイホームなどを売却し、賃貸物件として住む方法です。
売却先の不動産会社に家賃を支払い、借主として現在の家に住むことになります。
通常の不動産売却の場合、引き渡し後、売主は引っ越しが必要です。
せっかく手に入れたマイホームに住めなくなることを、避けたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックなら、住み慣れた家から離れなくて済むのがメリットです。
ただし、リースバックできる可能性があるのは、ローン残債よりリースバックでの売却価格が上回っている場合です。
売却価格よりローン残債のほうが多いと、利用は難しいでしょう。

ローン残債がある状態で不動産売却する際の注意点

最後に、ローン残債がある状態で不動産売却する際の注意点を解説します。

注意点1：築年数が浅いほうが有利になるとは限らない

注意点としてまず挙げられるのが、築年数についてです。
不動産売却時、築年数が古い物件より、浅いほうが高く売却できる可能性があります。
しかし、高く売却できても、ローン残債が残っている物件は売り出すことができません。
先述したとおり、オーバーローンの場合は不足分を自己資金で補う必要があります。
そのため「築年数が浅い＝ローン残債があっても不動産売却できる」というわけではないことを、注意点として押さえておきましょう。

注意点2：買い替えローンを検討する

住み替えにともなう不動産売却の場合、買い替えローンの利用も検討してみてください。
買い替えローンとは、新居の住宅ローンにローン残債を上乗せできるものです。
現在の家のローン残債と新居の購入金額を併せて、借り入れすることができます。
ただし、買い替えローンは一般的な住宅ローンより金利が高くなる（2％台）のが注意点です。
また、借り入れ金額が大きくなるため、審査が厳しくなることもあります。
住み替えする方限定とはなりますが、ローン残債がある場合でも不動産売却できる、有力な選択肢となるでしょう。

注意点3：任意売却も視野に入れる

オーバーローンで差額分を自己資金から捻出できない場合、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、ローン残債の有無に関係なく、抵当権を抹消する手続きのことです。
ローン残債があるが、どうしても売却しなければならない事情がある場合などに利用されます。
任意売却なら、競売と違い市場価格で売却できる可能性が高いです。
売却後の返済方法を相談できるうえ、引っ越し費用が出ることもあります。
ただし、任意売却するためには金融機関の同意を得なくてはなりません。
そのため、まずは不動産売却したい旨を、融資を受けている金融機関に相談することから始めましょう。

まとめ

ローン残債がある土地や建物を売却する際は、完済して抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、リースバックや任意売却なら売却できる可能性があります。
売却時の注意点やポイントを押さえ、スムーズな不動産売却を目指しましょう。
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