【あま市不動産売却】住宅ローンが返済不可になった際の対処法とは？競売と任意売却の違いも解説

住宅ローンの返済期間は長期にわたるので、途中で返済不可になることがあるかもしれません。
その場合は、できるだけ早く対処法を実践したほうが、今後の生活への影響を抑えることができます。
そこで今回は、愛知県あま市で住宅ローンの返済が難しくなりそうだと感じている方に向けて、実践したい対処法についてご説明します。
競売と任意売却の違いもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になったらどうする？①実践できる対処法

住宅ローンが返済不可になりそうなときは、早めに対処法を実践することが大切です。
対処法を実践せずに放っておくと、生活の再建が難しくなってしまう可能性があります。

住宅ローンが返済不可になるとどうなるのか

住宅ローンの返済を滞納すると、以下のような事態になってしまう可能性があります。

• 住宅ローンの金利が上がる
• 一括返済を求められる
• 不動産が競売にかけられる
• 自己破産してしまう

住宅ローンの金利は優遇されており、ほかのローンの金利よりも安くなっています。
返済を滞納すると優遇が受けられなくなり、金利が上がってしまう可能性があります。
また、住宅ローンが分割で返済できるのは「期限の利益」があるからです。
滞納すると期限の利益を喪失し、一括返済を求められてしまいます。
住宅ローンの返済を滞納するのは、何らかの事情によって返済が難しい状況になっているときだと考えられるので、これらの事態が起こると返済がますます困難になるでしょう。
そして滞納から6か月ほど経つと、不動産は競売にかけられてしまいます。
競売は所有者にとって不利な内容で売却されるので、生活を再建できずに自己破産してしまうかもしません。

住宅ローンが返済不可になりそうなときに実践できる対処法

先述したような事態を避けるためには、住宅ローンが返済不可になりそうな時点で対処法を実践することが大切です。
まず実践したい対処法は、借入先の金融機関に相談することです。
金融機関に事情を説明すると、返済プランの再検討や、一定期間返済額を減らすなどの対応をしてもらえる可能性があります。
また、住宅ローンが返済不可になりそうな理由が疾病の場合は、契約時に加入した団体信用生命保険を確認してみましょう。
契約の内容によっては、脳卒中や急性心筋梗塞などの疾病でも保険を適用できることがあります。
そして、早めに自宅の売却を考えることも対処法の1つです。
売却金で住宅ローンを完済できると、生活再建の一歩につながるでしょう。
自宅の売却金が住宅ローンの残債を上回るかどうかは、不動産会社の査定を受けるとわかります。
ただ、不動産は買主を探して売却する場合、3か月から半年ほどの期間がかかります。
その間に住宅ローンを滞納してしまいそうなときは、不動産会社による買取も検討しましょう。
買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法なので、買主を探す時間や手間がかかりません。
買取価格は仲介よりも安くなりますが、条件に合意するとすぐに取引が成立するので、スピーディーに売却金を受け取れます。
弊社は査定や買取のご依頼を随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンが返済不可になったらどうする？➁回避するべき競売

住宅ローンが返済不可になりそうなときに対処法を実践したほうが良い理由は、競売にかけられる事態は避けたほうが良いからです。
自宅が競売にかけられると、さまざまなデメリットが生じてしまいます。

自宅が競売にかけられた場合に生じるデメリット

競売とは、裁判所によって自宅が強制的に売却されてしまうことです。
自宅が競売にかけられると、以下のようなデメリットが生じます。

• 市場価格よりも安い価格で売却される
• 売却金で住宅ローンを完済できない場合は一括返済を求められる
• 売却金を引っ越し費用などに使うことは認められない
• 競売になったことを周囲に知られる可能性がある

競売の売却価格は市場価格よりも4割ほど安くなってしまうので、売却金で住宅ローンを完済することは難しいと考えられます。
そのうえ住宅ローンの残債は一括返済を求められますが、応じられない可能性が高いでしょう。
さらに、競売によって自宅を失うので引っ越しが必要ですが、売却金を引っ越し費用に充てることはできません。
以上のことから、自己破産せざるを得なくなることが考えられます。
そして、競売物件として新聞などに載るので、住宅ローンを返済できずに競売にかけられたことを周囲に知られてしまう可能性があります。

住宅ローンが返済不可になってから競売に至るまでの流れ

住宅ローンを滞納しても、すぐに自宅が競売にかけられてしまうわけではありません。
住宅ローンの滞納から競売までは以下の流れで進むので、競売にかけられる前に対処法を検討しましょう。

• 住宅ローンの滞納から1～2か月ほど経つと督促状や催告書が届く
• 滞納が3か月以上続くと期限の利益を喪失し、代位弁済がおこなわれる
• 競売の申立てがおこなわれ、競売開始決定通知が届く
• 裁判所による現地調査が実施される
• 期間入札の公告がおこなわれ、競売が実施される

住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、先述した期限の利益を喪失します。
すると、保証会社が金融機関に一括支払いをする「代位弁済」がおこなわれます。
そして債権者が保証会社に変わり、競売の申立てがおこなわれて実施へと進むのです。
ただ、住宅ローンの滞納から競売の実施までは1年ほどかかるので、その間に競売を避ける対策を講じることができます。
住宅ローンを滞納する前なら先述した対処法が有効ですが、すでに返済不可となり滞納している場合は任意売却がおすすめです。

住宅ローンが返済不可になったらどうする？➂検討したい任意売却

任意売却とは、住宅ローンを完済できなくても債権者の許可を得て不動産を売却できる方法です。
住宅ローンの残債がある家を売る際は、売却金や自己資金を使って完済する必要があります。
もし売却金や自己資金が残債に足りない場合は、家を売ることができません。
ただ、「住宅ローンが返済不可になりそう」などの事情があり、債権者の許可を得ることができれば、任意売却によって家を売ることが可能です。
競売にかけられることに比べると、任意売却には以下のような多くのメリットがあります。

• 市場価格に近い価格で売れる
• 住宅ローンが返済不可になったことを周囲に知られる可能性が低い
• 住宅ローンの残債は分割返済が可能
• 売却金を引っ越し費用に使うことができる

任意売却は通常の売却と同じように進められるので、市場価格を基にして価格を設定でき、競売よりも高く売れる可能性があります。
競売物件として新聞などに載ることがないので、周囲に事情を知られずに済むでしょう。
また、売却金で返済しきれない場合は分割返済が可能で、月々の返済額は状況を考慮しながら無理のない金額を設定してもらえます。
売却金を引っ越し費用に使っても良いので、手持ちのお金に余裕を残して新生活を始めることができます。
これらのメリットから、任意売却は競売よりも生活を立て直せる可能性が高いといえるでしょう。
ですから、住宅ローンが返済不可になり滞納している場合は、できるだけ早く債権者に相談して任意売却を進めましょう。

まとめ

住宅ローンが返済できなくなりそうなときは、早めに売却を検討したほうが良いでしょう。
すでに滞納している場合は、競売にかけられる前に任意売却をすることがおすすめです。
私たち「ハウスドゥ愛西（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。