2023年版｜不動産の「譲渡所得」とは？収益物件を売るメリット・デメリットも解説

不動産売却で利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税は、土地や建物を売却して得た「譲渡所得」に対して課税されるため、譲渡所得がどのように計算されるのかを知っておくと安心です。
また、収益物件をお持ちの場合も、売却することで譲渡所得が発生します。
今回は譲渡所得の計算方法とともに、経費として計上できるものや、収益物件を売却するメリット・デメリットを解説いたします。
愛知県稲沢市で不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却における譲渡所得の概要と計算方法とは？

不動産売却時の譲渡所得とは、売却によって得た利益（儲け）のことです。
その利益にかかる譲渡所得税は所得税と住民税を合算したもので、令和19年までは、東日本大震災の復興を目的とした復興特別所得税も加算されます。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

不動産売却における譲渡所得の計算式は、次のようになります。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
計算方法のとおり、買主から支払われた金額がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
不動産売却によって得た総収入から、取得費や譲渡費用を差し引いた差額が譲渡所得となります。

譲渡所得の計算では建物の減価償却費は差し引く

不動産売却時は、建物部分における減価償却費を計上する必要があります。
減価償却費とは、経年劣化により価値が下がった分を数字に表したものです。
建物は、月日の経過とともに資産価値が減少するため、購入時の費用を取得費として全額計上できないことを押さえておきましょう。
減価償却費の計算方法は、下記のとおりです。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
減価償却費の計算方法には定額法と定率法がありますが、不動産売却時は定額法を用いるのが一般的です。
償却率は建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031となります。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なる

譲渡所得税の税率は下記のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が不動産売却のタイミングで5年を超えているか否かで税率が異なります。
短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって、倍近く税率が変わるので、売却のタイミングにも注意すると良いでしょう。
この税率を譲渡所得にかけることで譲渡所得税は算出されます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得を計算したら、所有期間ごとの税率をかけて税額を確認しておくと安心でしょう。

不動産売却における譲渡所得の計算では何が取得費に含まれる？

続いて、不動産売却時の譲渡所得の計算の際に取得費に含まれるものにはどのようなものがあるのでしょうか。
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用です。

譲渡所得の計算で取得費に含まれる費用①：仲介手数料

取得費として、まず仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。
不動産の購入時、不動産会社を介して取引した方も多いのではないでしょうか。
不動産会社に支払った仲介手数料は、取得費として譲渡所得の計算時に計上できます。

譲渡所得の計算で取得費に含まれる費用②：リフォーム費用

売却する不動産の購入時の、リフォーム費用も取得費として計上可能です。
中古物件の場合、リフォームしてから入居する方も珍しくありません。
リフォームによってかかった費用があれば、その分を譲渡所得から差し引けます。

譲渡所得の計算で取得費に含まれる費用③：測量費

測量費も、取得費のひとつです。
土地の境界があいまいな場合、隣地に住む方と将来トラブルになる可能性があります。
そのため昔からある土地などの場合、購入時に確定測量をおこなうケースも多いです。
その際にかかった測量費も、取得費に含めることができます。

譲渡所得の計算で取得費に含まれる費用④：そのほかの費用

不動産売却で譲渡所得を計算する際、下記の費用も取得費として計上できます。

• 借り入れから使用開始日までの住宅ローンの利子や手数料、ローン保証料
• 土地や建物の購入代金
• 登録免許税や不動産取得税などの税金
• 設備費など

建物の購入代金も取得費に含められますが、先述したとおり、減価償却費を差し引く必要があります。
また、仲介手数料などを含めた費用は、実額取得費となります。
実額取得費とは、実際に支払った金額に基づく取得費のことです。
領収書や契約書、請求書といった第三者が発行した資料を根拠に計算します。
そのため資料がない場合は、原則的に実額取得費として計算できません。

譲渡所得の計算では取得費の代わりに概算取得費を用いることもある

領収書や契約書、請求書など、取得費の根拠となる資料がない場合もあるでしょう。
そのようなときは、概算取得費として売却価格の5％を計上することが可能です。
実額取得費と、概算取得費を比べて大きいほうを選択するケースもあります。

譲渡所得の計算で取得費に該当しないもの

不動産売却で譲渡所得を計算する際、下記の費用は取得費に含まれません。

• 引っ越し費用
• 火災保険料
• インターネット加入料
• 家具や家電の購入費用

取得費は、不動産の購入時にかかった費用です。
そのため、土地や建物の取得に関係ないものは含まれないので注意しましょう。

不動産売却における譲渡所得の計算では何が譲渡費用に含まれる？

次に、不動産売却時の譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれるものをチェックします。
譲渡費用とは、不動産売却の際に支払った費用です。
不動産は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな費用がかかるため、その際の支出を譲渡費用として計上します。

譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれる費用①：印紙税

譲渡費用としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税は、売買契約書に対してかかる税金のことで、契約金額によって金額が異なります。
不動産という大きなお金が動く取引では、印紙税の金額が負担になるケースも多いのではないでしょうか。
そのため、譲渡所得を計算する際、譲渡費用として忘れずに計上しましょう。

譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれる費用②：登記に関する費用

不動産売却では、所有権の移転や抵当権の抹消など、さまざまな手続きが必要です。
その際にかかる費用や、司法書士への報酬は譲渡費用に含まれます。

譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれる費用③：広告料

不動産売却のために広告を出した場合、広告料も譲渡費用として計上できます。
土地や建物を売却する際、少しでも多くの方に売り出し中であることを知ってもらうため、広告を出すのが一般的です。
その際の費用も売却のための支出なので、譲渡費用という扱いになります。

譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれる費用④：そのほかの費用

そのほか、譲渡費用に該当するものとして下記が挙げられます。

• 仲介手数料
• 測量費
• 解体費用
• 売却のために支払った立退料など

取得費と同様、不動産会社に支払った仲介手数料や、測量費なども譲渡費用として取り扱われます。
また、建物を解体した場合、解体費用も計上することが可能です。

譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれないもの

不動産売却で譲渡所得を計算する際、下記の費用は譲渡費用に含まれません。

• 固定資産税
• 引っ越し費用
• 譲渡費用を取り立てる際に支払った費用
• 修繕費
• ハウスクリーニングの費用

譲渡費用は、売却のために支払った費用のことです。
そのため、固定資産税や引っ越し費用などは、譲渡費用として計上できないので注意しましょう。

不動産売却で譲渡所得が発生する「収益物件」とは？

上記のように、不動産を売却すると譲渡所得が発生しますが、そのなかでも注目しておきたいのが収益物件です。
収益物件とは、第三者に貸して賃貸収入を得るための物件です。
一般的には下記のような物件を指します。

• マンションやアパート、一戸建てなどの居住用物件
• 事務所などのオフィス物件
• コンビニエンスストアや飲食店などが入るテナント物件

収益物件とは、ご自身が住むための物件（自己居住用）ではない不動産を指します。
売却する際は、まず所有している物件が収益物件に該当するかをチェックしてみましょう。

収益物件のためのローンとは？

先述したとおり、収益物件とは第三者に貸して賃貸収入を得るための物件です。
ご自身が住むための物件ではないので、ローンを使って購入する場合は不動産投資ローンを利用することになります。
不動産投資ローンとは、収益物件を購入するためのローンです。
住宅ローンとは借り入れ目的が違うため、金利や融資上限額といった審査基準も異なります。
住宅ローンを使って収益物件を購入し、賃貸経営をおこなうと、契約違反とみなされることがあるので注意が必要です。
また不動産投資ローンを使って居住用の不動産を購入することもできません。
住宅ローンとは金利にも差がある
不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて金利が高く設定されているのが特徴です。
住宅ローンは融資を受ける側の属性（年収など）がポイントになりますが、不動産投資ローンの場合、対象の物件の収益性が重視されます。
賃貸収入という、給与収入に比べて不安定な収入を返済に充てることになるからです。
売却する収益物件をローンで購入している場合、住宅ローンより高い金利が設定されているでしょう。

収益物件を売却するメリットとは？

では、実際に収益物件を売却して譲渡所得を得ると、どのようなメリットがあるのでしょうか？

収益物件を売却するメリット①：一時的にまとまった資金が手に入る

メリットとしてまず挙げられるのが、まとまった資金が手に入ることです。
売却金を得られれば、ローンの残債を一括返済したり新しい事業を始めたりできます。
また、手に入れた資金で、より収益性の高い物件を購入することも可能です。
投資計画の幅が広がるのが、売却による大きなメリットといえるでしょう。

収益物件を売却するメリット②：入居者を募集する手間がかからない

メリットとして、入居者を募集する手間がかからないことも挙げられます。
退去者が出ると、新たに入居者を募集しなければなりません。
空き室のままでは賃貸収入が得られず、赤字経営になる恐れがあります。
そのため入居者が決まるまで、不安な気持ちで過ごすことになるでしょう。
売却して収益物件を手放せば、賃貸収入が減少するリスクがなくなり、収益の見とおしが立てやすくなります。

収益物件を売却するメリット③：修繕費用の負担がなくなる

収益物件を所有している場合、入居者に安心して暮らしてもらえるよう、場合によっては修繕をおこなう必要があります。
建物は老朽化していくため、外壁塗装や設備の修理など、大掛かりな修繕が必要になることもあるでしょう。
修繕費用が予想よりかかると、得られるリターンが少なくなる可能性もあります。
売却すれば、修繕費用を負担する必要がなくなるのがメリットです。

収益物件を売却するメリット④：金利上昇のリスクを負わなくて済む

金利上昇のリスクを負わなくて済むのも、メリットの1つです。
ローンを使って収益物件を購入している場合、金利の上昇により利息が増える可能性があります。
返済総額が大きくなるため、融資を受けている方は注意が必要です。
しかし、売却すればそのようなリスクを負わずに済みます。
一般的には物価が上昇すると金利も上昇するので、もし物価が上がっても不安な気持ちにならずに済みます。

収益物件を売却するメリット⑤：自然災害や事故などのリスクを考えなくて済む

収益物件を所有していると、自然災害による損害リスクが生じます。
とくに地震大国である日本に住んでいる以上、いつ大きな地震が起きるか分かりません。
自然災害によって物件を失ったり、住める状態にするまでに膨大な資金がかかることもあります。
また、事故が起きた際は次の入居者が決まるまでに時間がかかり、空き室の状態が続く恐れもあります。
賃貸経営は、火災や浸水被害など、さまざまなリスクを考えたうえでおこなうことが大切です。

収益物件を売却するデメリットとは？

前述したメリットとは反対に、収益物件を売却すると以下のようなデメリットも発生することがあります。

収益物件を売却するデメリット①：定期的な収益がなくなる

デメリットとしてまず挙げられるのが、定期的な収益がなくなることです。
収益物件を所有していると、入居者がいれば毎月安定した賃貸収入を得られます。
満室の状態であれば、高水準の賃貸経営をおこなうことも可能です。
しかし、売却して所有権を手放すと、賃貸収入を失うことになります。
収益性の高い物件ほど家計に影響を与えるので、売却するか否かは慎重に決めることが大切です。

収益物件を売却するデメリット②：売却までに時間がかかることがある

売却までに時間がかかることがあるのも、デメリットの1つです。
収益物件に限らず、土地や建物などの不動産は、売りに出したからといってすぐに売却できるとは限りません。
価格や立地、物件の状態、需要の有無などによって売却期間は異なります。
一般的には、売り出してから売却できるまで3か月～6か月ほどですが、買主が見つからない場合はもっと時間がかかるでしょう。
また、築年数が経過している場合は、リフォームが必要になるかもしれません。
工事の期間を含めると、さらに時間がかかるのがデメリットです。

収益物件を売却するデメリット③：トラブルになる可能性がある

オーナーチェンジ物件の場合、入居者や買主とトラブルになることがあります。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却することです。
一見、売却することに何の問題もないように思えますが、所有者が変わることを良く思わない入居者もいます。
売り出し中であることを、チラシやインターネットで入居者が知った場合、所有者に対する不信感が生まれるかもしれません。
また、買主が購入する際、入居中であると室内の状態を確認するのは困難です。
ペット不可の物件にも関わらず、ペットを飼育していたり、室内の使用状態が良くないとすると、買主とトラブルになる可能性があります。
オーナーチェンジ物件の売却では、物件の資産価値を明確にしたうえで、売り出すことが大切です。

まとめ

譲渡所得の計算するためには、取得費や譲渡費用を計上する必要があります。
取得費や譲渡費用が多いほど譲渡所得を小さくできるため、領収書などはなくさないよう保管しておくことが大切です。
また、収益物件の売却でも譲渡所得が発生しますが、通常の物件とメリットやデメリットが異なる点には注意が必要です。
収益物件を売却する際は、物件の状態や売却の目的などを明確にしたうえで、売り出すタイミングを決定しましょう。
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