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【あま市不動産売却】新宅地ってなに? 


【あま市不動産売却】新宅地ってなに? 
市街化調整区域は、原則建築物の建築はできません。但し、【既存宅地】は、どなたでも住宅の建築ができる土地だということは以前ご紹介させて頂きました。
不動産のポータルサイト(アットホームやSUUMO)や店頭で配布される物件資料で『新宅地』という記載がある物件があります。同じ宅地なのに何が違うの??と疑問に思われるますよね!
更にこの【新宅地】にお家が建っている場合はさらにお話が複雑です・・・。
今回は、市街化調整区域の【新宅地】について投稿させて頂きます。
(この投稿は、市街化調整区域について記載しています。市街化区域では、農地や雑種地でも住宅建築は可能ですし、既存宅地、新宅地は存在しませんのでお気を付けください。)
あま市は市街化調整区域が市全体の約58%を占める特殊なエリアです。

あま市で不動産を売却を成功させるには地域に密着し市街化調整区域も得意な会社=ハウスドゥ愛西(株)不動産トータルサポートにご相談頂くのが近道です!!


調整区域のおさらい

◎市街化調整区域は、原則建築物の建築ができない区域。
◎あま市、愛西市では、昭和45年11月24日に市街化区域と市街化調整区域に線引きされた。
◎あま市の約58%、愛西市の約95%が市街化調整区域に該当する。
◎市街化調整区域では建築許可を取得すれば建築できる建物がある。
◎一般の方が住宅を建てる際は既存宅地の要件を満たす必要がある。
 


新宅地とは?


市街化調整区域において、都市計画法による線引き以前から宅地であった土地で一定の要件を満たす土地は、既存宅地といわれ、どなたでも住宅の建築が可能な土地となります。一方、線引き後の宅地については、【新宅地】と呼んでいます。【新宅地】で建築をしようとする場合は、雑種地や山林と同様の制限がかかります。また、田や畑のような農地と比較しても、農地法の制限がかかる点は別として、建築制限に関しては同様の制限がかかります。

したがって、【新宅地】を売却しようとした場合に、査定金額が極端に低かったり、取り扱いができないと言われてしまうのです。

要するに【新宅地】は、都市計画法にて市街化調整区域となった後に登記地目が宅地に変更された土地で、住宅を建築したい一般の方からすると雑種地や山林と変わらない土地ということになります。

なぜ新宅地が発生する?


そもそも、都市計画法の線引き後、原則建築物の建築ができないエリアのはずなのになぜ【新宅地】が存在するのでしょうか?

例えば、市街化調整区域の土地であっても、許可が取得できれば、コンビニエンスストアは建築できます。周辺にお住まいの方に欠かせない日用品販売店舗となるからです。

コンビニを建築することにより土地は宅地に地目変更されます。コンビニの建築が昭和45年11月24日以降であればその土地は【新宅地】となる訳です。

事業用だけでなく居住用もあり得ます。

例えば、線引き前から居住している世帯主の子供などが家を建てようとするとき、一定の要件を満たし、都市計画法上の許可を取得して分家住宅が建築できます。

この分家住宅は、田・畑でも許可がおりる場合があります。分家住宅の建築後、地目を宅地に変更すると、【新宅地】のできあがりです。



新宅地に建物が建っているとどうなる?


例えば、先ほどの分家住宅を、他の方へ売買した場合、所有者が変われば、当初の許可の要件からはずれるため、違法建築物となってしまいます。

雑種地同様、【新宅地】も売買(所有権を移すこと)は、可能です。但し、その【新宅地】に建っている建物を利用することが問題となるのです。

許可を受けた方が亡くなって、相続人が【新宅地】及び許可を受けて建てた建物を取得したが、その相続人はすでに住宅を所有していて、そこに住む人がいないので空き家となった。そこで、売却を検討したい。非常によくあるケースです。

そこで、売却するには、都市計画法上の用途変更の許可を受けなければいけませんが、この許可が得られない場合が多いのです。その原因の一つが適切に許可が取得されていないことがあります。よくあるケースが、都市計画法改正前は店舗併用住宅が認めれていました。土地を安く購入する為、宅地ではなく農地を購入して店舗併用住宅として建築許可を取得し実際は専用住宅として利用してきた。残念ながらこういったご相談は非常に多いです。

【新宅地】は、許可を取得しなくても、売買契約を締結し、所有権を移転することは可能ですが、建替え等をする時に大きな問題が発生します。


新宅地にある建物を解体する前に是非ご相談ください!


【新宅地】に建物がある場合は、解体する前に是非、ハウスドゥ愛西にご相談ください!調査させて頂くことにより、前向きなお話になったケースはいくつもあります。但し、建物を解体してしまうと・・・。一般の方が建築できない更地となってしまいますので!!




まとめ


市街化調整区域の【新宅地】を売却する場合は、市街化調整区域に精通した不動産業者にお任せすることが大切です。
ハウスドゥ愛西は、市街化調整区域の不動産に熟知したスタッフが揃っています。
市街化調整区域の不動産売却は是非、ハウスドゥ愛西に建物を解体する前にご相談ください!!

【ハウスドゥ 愛西(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】

愛西市、あま市を中心とした西尾張全域

【ハウスドゥ 愛西(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】

愛西市、あま市を中心とした愛知県全域


商号   ハウスドゥ 愛西(株式会社不動産トータルサポート )

代表者名 代表取締役 渡邉 友浩

所在地  〒496-8007 愛知県愛西市南河田町高台10番地2

電話番号 0567-22-5665

FAX    0567-22-5670

定休日 毎週 水曜日

営業時間 10:00~18:00



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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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