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【あま市不動産売却】新宅地ってなに？
2022-12-18
調整区域のおさらい
新宅地とは？
市街化調整区域において、都市計画法による線引き以前から宅地であった土地で一定の要件を満たす土地は、既存宅地といわれ、どなたでも住宅の建築が可能な土地となります。一方、線引き後の宅地については、【新宅地】と呼んでいます。【新宅地】で建築をしようとする場合は、雑種地や山林と同様の制限がかかります。また、田や畑のような農地と比較しても、農地法の制限がかかる点は別として、建築制限に関しては同様の制限がかかります。
したがって、【新宅地】を売却しようとした場合に、査定金額が極端に低かったり、取り扱いができないと言われてしまうのです。
なぜ新宅地が発生する？
そもそも、都市計画法の線引き後、原則建築物の建築ができないエリアのはずなのになぜ【新宅地】が存在するのでしょうか？
例えば、市街化調整区域の土地であっても、許可が取得できれば、コンビニエンスストアは建築できます。周辺にお住まいの方に欠かせない日用品販売店舗となるからです。
コンビニを建築することにより土地は宅地に地目変更されます。コンビニの建築が昭和45年11月24日以降であればその土地は【新宅地】となる訳です。
事業用だけでなく居住用もあり得ます。
例えば、線引き前から居住している世帯主の子供などが家を建てようとするとき、一定の要件を満たし、都市計画法上の許可を取得して分家住宅が建築できます。
この分家住宅は、田・畑でも許可がおりる場合があります。分家住宅の建築後、地目を宅地に変更すると、【新宅地】のできあがりです。
新宅地に建物が建っているとどうなる？
例えば、先ほどの分家住宅を、他の方へ売買した場合、所有者が変われば、当初の許可の要件からはずれるため、違法建築物となってしまいます。
雑種地同様、【新宅地】も売買（所有権を移すこと）は、可能です。但し、その【新宅地】に建っている建物を利用することが問題となるのです。
許可を受けた方が亡くなって、相続人が【新宅地】及び許可を受けて建てた建物を取得したが、その相続人はすでに住宅を所有していて、そこに住む人がいないので空き家となった。そこで、売却を検討したい。非常によくあるケースです。
そこで、売却するには、都市計画法上の用途変更の許可を受けなければいけませんが、この許可が得られない場合が多いのです。その原因の一つが適切に許可が取得されていないことがあります。よくあるケースが、都市計画法改正前は店舗併用住宅が認めれていました。土地を安く購入する為、宅地ではなく農地を購入して店舗併用住宅として建築許可を取得し実際は専用住宅として利用してきた。残念ながらこういったご相談は非常に多いです。
【新宅地】は、許可を取得しなくても、売買契約を締結し、所有権を移転することは可能ですが、建替え等をする時に大きな問題が発生します。
新宅地にある建物を解体する前に是非ご相談ください！
【新宅地】に建物がある場合は、解体する前に是非、ハウスドゥ愛西にご相談ください！調査させて頂くことにより、前向きなお話になったケースはいくつもあります。但し、建物を解体してしまうと・・・。一般の方が建築できない更地となってしまいますので！！
まとめ
よくある質問
Q1. 市街化調整区域の土地や一戸建ては「売れない」って本当ですか？処分する方法はありますか？
A. 結論から言うと、市街化区域（普通の住宅地）に比べると買い手を見つける難易度は高いですが、正しい戦略をとれば売却・処分は十分に可能です。
ネットで「市街化調整区域」と検索すると「売れない」「処分できない」といったネガティブな言葉が目立ちます。これは、原則として「誰でも自由に家を建て替えられない」という厳しい建築規制があるためです。
しかし、市街化調整区域の不動産には「価格が安い」「固定資産税が安い」「静かな環境」という独自の需要がありますのでご安心ください。
【プロのアドバイス】
市街化調整区域の売却で最もやってはいけないのは、地域の特性を知らない大手や他エリアの不動産会社に依頼することです。「売れない土地」と片付けられてしまう前に、まずはそのエリアの規制や特例を熟知している地元の密着型不動産会社へ査定を依頼することが成功への第一歩です。
Q2. 市街化調整区域の物件を購入する場合、住宅ローンが通らないというのは事実ですか？
A. 事実ではありません。ただし、審査のハードルが市街化区域よりも高くなること、また金融機関の選択肢が狭まるのは確かです。
銀行などの金融機関は、万が一返済が滞ったときにその不動産を売却して資金を回収できるよう、土地や建物の「担保価値」を厳しく審査します。市街化調整区域は「買い手がつきにくい（流動性が低い）」と判断されやすいため、大手の都市銀行などでは一律で融資不可とされてしまうケースがあります。
しかし、以下の条件やポイントを押さえることで、住宅ローンを組んで購入することは可能です。
| 住宅ローンを通すための重要ポイント | 具体的な内容と対策 |
| 建築許可（開発許可）の証明 | 「新宅地」などの条例により、役所から確実に建築許可が下りる（＝適法に家が建つ）土地であることを証明できれば、融資の対象となる確率が跳ね上がります。 |
| 地元の金融機関に相談する | その地域に密着している地方銀行や信用金庫は、市街化調整区域であっても「地域の需要」をよく理解しているため、柔軟に審査を行ってくれるケースが非常に多いです。 |
| フラット35を活用する | 国がバックアップしている「フラット35」は、エリアの規制よりも「建物の性能や住宅自体の技術基準」を重視して審査するため、市街化調整区域でも比較的ローンが通りやすいという特徴があります。 |
【注意ポイント】
住宅ローンの事前審査（仮審査）を通すためには、その土地が「どういう理由で建築可能なのか」を説明する専門的な書類が必要になります。物件選びの段階から、住宅ローンの手続きに強い不動産会社とタッグを組んで進めることが不可欠です。
渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
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