【あま市不動産売却】収益物件を高く売却する方法とは？タイミングや手順についてもご紹介！

収益物件を所有すると不動産収益が発生しますが、空室リスクや修繕など気苦労も絶えないため、売却を検討している方もいらっしゃるでしょう。
収益物件を高く売却するためには、売却のタイミングや手順を押さえることが大切です。
本稿では収益物件の売却について解説しますので、愛知県あま市にお住まいで収益物件を保有している方は最後まで確認してみてください。

収益物件を売却するタイミングと方法

どのような不動産にも、売り時・買い時といった「旬」がありますが、収益物件の旬なタイミングはいつなのでしょうか。

大規模修繕の前

大規模修繕は、一戸建て・アパート・区分マンションのどのタイプの収益物件でも発生する、収益物件の運営上避けては通れない作業です。
そして、一戸建てやアパート、一棟マンションならば多額の費用が必要ですし、区分マンションならば大規模修繕後は修繕積立金などのランニングコストが上昇します。
多額の費用が必要なタイミングやランニングコストの上昇が事前に分かっているときは、収益物件を売却するタイミングと言えるでしょう。
大規模修繕は思いもよらない高額な支出になることもあり、修繕をしてもその分高く売れるかどうかは分かりません。
また、大規模修繕を計画・検討する期間から、実際に工事が終わるまでの期間が経過するため、その分築年数が経つことになります。
それならば修繕前に少しでも安い価格で販売を開始し、早めに収益物件を手放すほうが確実とも言えます。

満室のタイミング

1棟所有のマンションやアパートなどは、満室のタイミングを狙って売却活動を始める方法があります。
買い手からすると当面の空室リスクの心配がなく、購入時から収入を得られるため、満室物件が好まれるのです。
また、満室になるほど魅力がある物件だと判断されるため、慢性的な空室を抱えた高収益の物件よりも安定した賃貸経営ができます。
満室のタイミングでの売却がおすすめではあるのですが、言い方を変えると、売却を検討するならば満室を目指したほうが良いということになります。
空室が続いている場合は、家賃の調整や収益物件のリフォームなど、入居者を増やす方法を検討すると良いでしょう。

築20年を迎えるタイミング

収益物件では構造を問わず、築20年ほどで建物の価格が横ばいになる傾向があります。
大規模修繕や住宅設備の交換の目安になる年数でもあるため、築20年はひとつの節目だといえるでしょう。
買い手からすると、築20年の物件は価格が下がるリスクが低く、リフォームやリノベーションに心置きなく取り組める物件です。
リノベーションをおこなった物件は人気が増し、家賃を高く設定できます。
購入後にリノベーションをおこないたい買い手は珍しくないため、古い収益物件でも売却を検討する価値はあるのです。

収益物件を売却する方法と手順

収益物件を売却するタイミングを見極めたら、売却に進みましょう。
収益物件の売却方法には、仲介と買取があり手順が少しだけ異なります。

不動産会社の仲介により売却する方法

収益物件を仲介で売却するにあたり、最初に取り組む手順は周辺の相場確認で、どれくらいの利回りで収益物件が売却されているかも確認しましょう。
ご自身である程度相場を把握したうえで希望売却価格の基準を作っておかないと、価格設定が相場より高すぎたり安すぎたりする恐れがあるためです。
その基準として周辺で売買された収益物件の相場を参考にすれば、相場から大きく乖離することはなくなるでしょう。
その後、不動産会社に査定を依頼し、査定内容や販売活動の方針に同意ができれば、売却を依頼する媒介契約を締結します。
媒介契約後は不動産会社に販売活動を進めてもらいますが、収益物件の場合、賃貸借契約書の確認や収支状況を簡単にまとめたレントロールを要求されることがあります。
賃貸借契約書は個人情報でもあるので誰にでも公開するのではなく、前向きに検討しているうえで秘密保持契約などを締結できる検討者にのみ公開しましょう。
仲介販売では相場の価格で売却しやすいものの、買取に比べると時間がかかり、3～6か月が売却までの平均期間です。

不動産会社に物件の買取を依頼する

仲介販売は不動産会社が間に入り一般の投資家を対象に販売活動しますが、買取依頼では不動産会社が買い手となるため販売活動は不要です。
そのため、売却まで時間がかからないことや、仲介を利用しないので仲介手数料などがかからないことがメリットと言えるでしょう。
デメリットとしては仲介販売より売却価格が安くなる点です。
売却の手順は仲介販売と変わらず、ご自身で売却相場を確認した後に、不動産会社に買取査定してもらいます。
その際の必要書類として、物件資料はもちろんのこと、賃貸借契約書やレントロールなどを忘れないようにし、一般買主と同じように秘密保持契約などを締結します。
そして買取金額を提示されて問題がなければ、売買契約に進みます。
入居者への連絡や管理会社の引き継ぎなどの作業がありますが、スムーズに進めば1か月以内には引き渡しが完了するでしょう。

収益物件を高く売却する方法とポイントとは？

売却に適したタイミングや方法を踏まえて、どうしたら収益物件を高く売却できるのか、その方法を解説します。

タイミングを見極める

収益物件の売却は大規模修繕の前や満室になったタイミングがおすすめですが、それは高く売却できるタイミングでもあるのです。
単純な価格だけで言えば大規模修繕後のほうが高く売却できるかもしれませんが、支出が大きくなりすぎてしまう可能性もあります。
また、不動産の相場が上がっているタイミングを逃さないことも重要です。
周辺環境の向上や景気の回復により、物件の価値が上がることがあります。
そのタイミングならば物件があるエリアに注目が集まったり家賃を高く設定できたりするため、買い手も購入しやすいでしょう。

利回り計算を基準に売却する

収益物件を売却する際は、周辺エリアの利回りを基準にして売却価格を算出することができます。
そのため、利回りが上がることで、査定価格も高くなる傾向にあります。
家賃がこれ以上に低下しないためにも、設置されている設備の定期的な点検や、適切なタイミングでの交換だけでなく、清掃をこまめにおこない綺麗な状態を保つことが重要です。

早く売ることも心がける

収益物件には旬がありますが、物件情報には鮮度もあります。
売却が始まったばかりの物件には注目が集まりますが、いつまでも販売されている物件への興味は薄れてしまうものです。
売出し価格を相場より高く設定してしまったがために、物件情報の旬を逃し、いつまでも販売されている状態になることもあるでしょう。
販売が長期間に及ぶと、物件への注目度を上げるために価格を引き下げる必要が出てしまい、結果として相場以下の価格になってしまうこともあります。
高く売るためには早く売る、早く売るためには適正価格、または少し安い初期販売価格で売却活動をすることも売却のポイントです。

まとめ

収益物件の売却に適したタイミングは大規模修繕の前や満室になったとき、築20年を過ぎたときで、高く売却できるタイミングでもあります。
売却の手順としては自分で相場を調べたあと、不動産会社に仲介販売や買取査定を依頼しましょう。
収益物件の売却はしっかりとした査定が重要であるため、愛知県あま市で収益物件を売却したい方は、ハウスドゥ愛西（株）不動産トータルサポートまで、お気軽にご相談ください。