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【あま市不動産売却】市街化調整区域の雑種地に家は建つの？
2022-12-11
雑種地とは？
土地の用途を明示するため、不動産登記法により【地目】という項目があります。土地の登記簿謄本をご覧いただくと、【地目】という欄に宅地や畑など土地ごとに記載されています。
この地目は、23種類（田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地）ありますが、【雑種地】とは、前記22種類の地目のいずれにも該当しない地目(用途)が【雑種地】に該当します。
【雑種地】は、例えば、駐車場や資材置き場に利用されている土地が該当します。
まとめ
市街化調整区域の【雑種地】は、購入することは可能ですが、一般の方が住宅を建築することはできません。また、今から、既存宅地に変更することも当然できません。よって、市街化調整区域内の【雑種地】を売却する場合、分家住宅の資格をお持ちの方、または、事業用として都市計画法第34条第1号に該当する買主さんもしくは、建物の建築をしない駐車場や資材置き場をお探しの方に売却することが多いです。農地と違い農地法の厳しい制限を受けない【雑種地】は資材置き場等として一定の需要はあります。
Q1. 市街化調整区域の「雑種地」に家を建てることは可能ですか？
A. 結論から言うと、原則としては建てられませんが、特定の条件（例外）を満たせば建てられるケースがあります。
市街化調整区域は「都市化を抑制し、自然や農地を守るエリア」であるため、地目が「雑種地」であっても、自治体の許可なく自由に建物を建てることはできません。
ただし、以下のような例外的な条件をクリアし、都道府県知事などから「開発許可」や「建築許可」を得られれば、家を建てることが可能になります。
開発許可が得られる主なケース：
その地域に昔から住んでいる人の親族が家を建てる場合（分家住宅）
農業・林業・漁業を営む人の住宅（農家住宅）を建てる場合
自治体が条例で指定した区域（既存集落など）内である場合
【プロのアドバイス】
「雑種地だから住宅地（宅地）より簡単に建てられるのでは？」と思われがちですが、重要視されるのは「地目」ではなく「市街化調整区域というエリアの規制」です。まずはその土地が例外に該当するかどうか、役所の建築指導課や専門の不動産会社へ確認することをおすすめします。
Q2. 市街化調整区域の雑種地に家を建てる場合、どんな費用や手続きが必要ですか？
A. 通常の宅地に建てる場合と比べ、「建築許可の手続き費用」や「インフラの引き込み費用」が余分にかかるケースが多いです。
雑種地に家を建てる場合、一般的には以下のような手続きと追加費用が発生します。
| 必要な手続き・費用項目 | 概要と注意点 |
| 都市計画法に基づく許可申請 | 建築許可や開発許可を得るための申請です。専門的な書類が必要なため、行政書士や建築士への報酬（数十万円〜）が発生します。 |
| インフラの整備費用 | 雑種地は電気・ガス・水道が引き込まれていないことが多く、本管から敷地内へ引き込む工事費（数十万〜数百万円）が自己負担になることがあります。 |
| 地目変更登記 | 家が完成した後に、地目を「雑種地」から「宅地」へ変更する登記申請（数万円程度）を行います。 |
【注意ポイント】
市街化調整区域の土地は物件価格自体は安いですが、「家を建てられる状態にするまでのコスト」が想定外に高くなることがあります。トータルの予算をしっかりシミュレーションすることが大切です。
Q3. 雑種地で家を建てる際、住宅ローンは組めますか？
A. 非常に厳しいのが実情ですが、建築許可（開発許可）が確実に下りる見込みがあれば、組める金融機関もあります。
銀行などの金融機関は、住宅ローンの審査時に土地の「担保価値」を重視します。市街化調整区域は買い手がつきにくく、原則として建物が建てられない場所であるため、担保価値が低く見積もられ、融資を断られるケースが少なくありません。
しかし、以下の条件が揃っている場合は、融資を受けられる可能性が高くなります。
役所から建築許可（または開発許可）が下りることが証明できる
市街化調整区域の融資に実績がある地方銀行や信用金庫、ノンバンクに相談する
国のフラット35など、比較的審査基準が柔軟なローンを検討する
渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
渡邉友浩が書いた記事
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