【あま市不動産売却】任意売却ができないとどうなる？その後の流れと競売との違いを解説

「住宅ローンの返済が困難」「まとまった現金が必要」などの理由で、任意売却をご検討中の方もいらっしゃるでしょう。
任意売却は不動産を活用した資金調達方法の1つですが、所有者の判断で自由にできるわけではありません。
この記事では、任意売却の概要、任意売却ができないケースとその後の流れを解説します。
愛知県あま市にお住まいで、任意売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

任意売却ができないとどうなる？任意売却とは

不動産売却について調べていると「任意売却」という言葉を耳にすることがあるかと思います。
なんとなく耳にしたことはあっても、どのような売却方法なのかわからないという方も多いでしょう。
まずは任意売却とはなにか、競売とどのように違うのかを解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者（借り入れ先の金融機関）から合意を得て不動産を売却することです。
不動産を売却しても住宅ローンが残る場合は、自己資金で不足分を支払いローンを完済しなければなりません。
なぜなら住宅ローンを組む際に、金融機関が対象の不動産に「抵当権」を設定しているためです。
抵当権が設定されているうちは契約者が勝手に不動産を売却できないため、ローンを完済して抵当権を外す必要があります。
しかし、住宅ローンを完済できるだけの自己資金を用意できないという方もいらっしゃるでしょう。
このような場合に、債権者である金融機関からの同意を得て任意売却をおこなえば、住宅ローンが残ったままでも売却できるようになります。

任意売却と競売の違い

住宅ローンの滞納が続き、任意売却もおこなわずにいると、自宅は強制的に差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
競売とは債務者の申し立てにより、裁判所が強制的に不動産を売却することです。
競売によって売却された不動産の代金は、住宅ローンの返済に充てられます。
競売も任意売却も不動産を売ってローン残債を減らすという点は同じですが、任意売却には競売にないメリットがあります。
たとえば、競売は市場価格の7割程度で売却されることが多く、売却後も住宅ローンが残るケースは少なくありません。
一方、任意売却は市場価格に近い価格で売却できるため、競売に比べてローンを完済できる可能性が高くなります。
また物件の引き渡し日に関しても、競売は所有者の意志に関係なく決定されますが、任意売却であれば、債権者と相談のうえで引き渡し日を決めることができます。

任意売却できないケースとは？

冒頭でも触れましたが、任意売却は所有者の判断で好きなようにできるわけではありません。
タイミングや状況によっては、任意売却ができないケースもあります。
手遅れにならないためにも、どのようなケースで任意売却ができないのか確認しておきましょう。

金融機関の同意を得られない

任意売却をおこなうには、債権者である金融機関からの同意が必要です。
金融機関が任意売却を認めない場合、任意売却の手続きは進められません。
なかには、契約の段階で「任意売却は認めない」としている金融機関もあるため、金銭消費賃借契約書などを確認しておきましょう。
なお、金融機関からの同意が得られなかった場合でも、債権が保証会社に移転したあとであれば、任意売却の手続きを進められるケースもあります。

時間に余裕がない

住宅ローンの滞納を続けていると、金融機関は裁判所に競売の申し立てをします。
それは任意売却の手続きを進めていても同じです。
任意売却によって販売活動をおこなっていても、不動産が売れずに一定期間が経過すれば、自宅は競売にかけられてしまいます。
なお、競売が開始されて開札日の前日を迎えると、それ以降は競売を止められません。
手遅れにならないためにも、任意売却を検討し始めた段階で、早めに不動産会社へ相談することが大切です。

十分な売却活動がおこなえない

任意売却では、一般的な不動産売却と同じように販売活動をおこないます。
そのため、購入希望者が内覧を求めたら、それに応じなければなりません。
もしも同居人が内覧に協力してくれないなどの理由で、売却活動が十分におこなえないと任意売却がしづらくなります。
とくに内覧は、不動産売却の成否を決めるといわれているほど重要なステップです。
内覧ができない事情がある場合は、その問題を解決したうえで売却活動をおこなう必要があります。

物件にトラブルがある

時間に余裕があっても、物件そのものが原因で任意売却ができないケースもあります。
たとえば建物の老朽化が激しかったり、致命的な欠陥があったりする物件は、そのままの状態ではなかなか売却できません。
また、建築基準法に違反している物件に関しても、買主が金融機関からの融資を受けにくくなるため売却が困難です。
トラブルのある物件は一般的な不動産に比べて、売れるまでに時間がかかると考えておきましょう。

任意売却ができないとその後どうなる？

任意売却ができなかった場合、最終的に自宅はどうなるのでしょうか。
ここでは、任意売却ができなかった場合の、その後の流れについて解説します。
自宅を差し押さえられ競売にかけられる
住宅ローンを滞納して1年〜1年半ほど経過すると、自宅は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
競売の場合、所有者の意思に関係なく手続きが進められるため、引き渡し日が決定したら、その日までに退去しなければなりません。
競売で得られた資金は住宅ローンの返済に充てられますが、そもそもの取引額が低いため、ローンを完済できないケースもあります。
残債を支払えない場合は自己破産を検討することになる
競売後に残った債務に関しては、基本的には一括で返済しなければなりません。
残債が何百万円とある場合、現金で用意できない方がほとんどでしょう。
もし残債を支払えない場合は、自己破産を検討することになります。
自己破産とは、裁判所の許可を得て支払いの義務を免除してもらう手続きのことです。
自己破産をすると、住宅ローンの返済義務は消滅しますが、その後は連帯保証人に一括返済の義務が生じます。
保証人に迷惑をかけないためにも、競売ではなく任意売却を進められるよう行動することが大切です。
どうしても自己破産を選択せざるを得ない状況であれば、保証人へ事前に状況を報告して、理解を得ておくようにしましょう。
また、自己破産をしても税金が免除されることはありません。
税金の支払いをせずに滞納し続けると、預貯金などの財産を差し押さえられてしまいます。
どうしても支払えない場合は自治体の窓口や税務署に相談して、放置しないようにしましょう。

まとめ

今回は、任意売却ができないとどうなるのか、その後の流れや任意売却ができないケースについてご紹介しました。
十分な売却活動がおこなえなかったり、時間に余裕がなかったりすると、任意売却ができずに競売にかけられてしまう可能性があります。
手遅れにならないためにも、任意売却を検討し始めた段階で不動産会社に相談することが大切です。
私たち「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
任意売却をご検討中の方や、住宅ローンの返済にお困りで自宅の売却をお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。