【あま市不動産売却】リースバックとリバースモーゲージの違いとは？仕組みやメリットを解説！

不動産を活用した資金調達の方法に「リースバック」と「リバースモーゲージ」があります。
名称が少し似ていますが、どちらもまったく異なるサービスです。
双方の特徴を理解してご自身の状況に応じた選択ができるよう、今回はリースバックとリバースモーゲージの違いを解説します。
愛知県あま市にお住まいで、不動産を活用して必要資金を確保したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

リースバックとリバースモーゲージの違い：仕組みについて

リースバックとリバースモーゲージはそもそもの仕組みが異なります。
まずはそれぞれの概要を理解しておきましょう。

売却代金を受け取るのがリースバック　

リースバックとは、自宅を売却して現金を受け取り、その後は賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けられるというサービスです。
まず自宅を売却して、売却代金を受け取ります。
その後は自宅を買い取った不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで自宅に住み続けられるという仕組みです。
受け取った売却代金の使い道は自由なので、子どもの進学費用にや住宅ローンの返済に充てることもできます。

銀行から借り入れをおこなうのがリバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関からお金を借り入れたあとも、自宅に住み続けられるというシニア向けのサービスです。
借り入れたお金に関しては、契約者の死亡後または契約期間終了後に自宅を売却して一括返済します。
なお、借り入れたお金の受け取り方には、以下のように3つのパターンがあります。

• 一括でまとめて受け取る
• 毎年一定の金額を受け取る
• 定められた範囲内の金額を随時受け取る

リバースモーゲージで受け取るお金は、あくまでも金融機関からの借り入れ金なので、使い道は金融機関が認めるものに限ります。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージの大きな違いは、受け取るお金が「売却代金」なのか「融資」なのかという点です。
リースバックで受け取るお金は自宅の売却代金なので、資金の使い道に制約がありません。
一方リバースモーゲージで受け取るお金は、金融機関から借り入れたお金です。
そのため資金の使い道については、生活資金に限るなどの制約があります。
そのほか所有権移転のタイミングにも違いがあります。
リースバックはお金を受け取った時点で所有権が移転しますが、リバースモーゲージは自宅を売却してお金を受け取るわけではないため、契約時点では所有権は移転しません。
リバースモーゲージの場合、所有権移転のタイミングは所有者が亡くなった後もしくは契約期間終了後となります。

リースバックとリバースモーゲージの違い：メリットについて

ここでは、リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットをご紹介します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、なんといっても資金の使い道に制約がないことです。
リフォーム資金や子どもの学資など、さまざまな用途に活用することができます。
また家を手放すことで固定資産税の支払いや修繕費が不要になる点もメリットの1つです。
建物は築年数とともに劣化していくため、定期的なメンテナンスが必要になります。
とくに屋根や外壁は外気の影響を受けやすく、定期的に補修や修繕をおこなわなければなりません。
こうした手間やコストが不要になるのは、忙しい方にとって大きなメリットとなるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットには、毎月家賃が発生することが挙げられます。
家賃の金額は自宅をいくらで売却するかによって異なるため、売却価格によってはその後の家賃が高額になるケースもあります。
またリースバックでは売却代金を得る代わりに、所有権を手放さなければなりません。
将来、子どもに自宅を相続したいという方にとってはデメリットになるでしょう。
ただ、特約をつけることで1度売却した自宅を買い戻せる可能性もあるため、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージには、高齢でも借り入れが可能というメリットがあります。
金融機関が提供するサービスには年齢制限が設けられており、高齢だと借り入れが難しいケースも少なくありません。
しかし、リバースモーゲージはシニア向けのサービスであるため、年齢の上限が緩く、高齢でも利用できる可能性が高いです。
また月々の返済負担が少ないというメリットもあります。
リバースモーゲージの場合、元本の返済は所有者が亡くなって不動産を売却したあとになるため、月々の返済は利息分のみです。
返済のために預貯金を削る心配もなく、万が一のときに備えてお金を確保しておくこともできます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは、条件が厳しいことです。
子どもと同居している場合は利用できない、相続人になる方全員の同意が必要など、さまざまな条件を満たす必要があります。
さらに地域による制約も厳しく、都市圏にある物件でないと利用できないケースも多いため注意が必要です。
いざ申し込みをしようとしたら利用できなかったとならないためにも、利用条件は事前に確認しておくようにしましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違い：向いている方について

最後に、リースバックとリバースモーゲージでは、それぞれどのような方に向いているのかを解説します。

リースバックに向いている方

リースバックに向いているのは、主に以下のような方です。

• まとまった資金が必要な方
• 家の維持管理から解放されたい方

リースバックで得た資金の使い道は自由なので、自宅の住み替えや事業資金としてまとまったお金が必要な方に向いています。
たとえば年を重ねるうちに自宅の住み心地が悪くなり、高齢者住宅への住み替えをお考えの方もいらっしゃるでしょう。
リースバックを利用すれば、売却代金を家賃や家具の買い替えなどに幅広く活用できます。
また自宅を売却することで維持管理の手間がなくなるので、面倒な維持管理から解放されたいという方にもおすすめです。

リバースモーゲージに向いている方

リバースモーゲージに向いているのは、主に以下のような方です。

• 年金収入だけでは不安な方
• 相続人に自宅を相続する予定がない方

リバースモーゲージには、毎月一定額を口座に振り込んでもらいお金を受けとるという方法があります。
この方法を選択すれば、年金のように毎月資金を受け取ることができるため「年金にいくらかプラスして安心感を得たい」という方におすすめです。
また、不動産が原因で相続トラブルになるのを避けたい場合もリバースモーゲージが向いています。
不動産は現金のように均等に分割できないため、相続の際にトラブルになるケースが多いです。
リバースモーゲージを利用して現金化しておけば、相続発生後の話し合いが円滑に進み、家族間の争いを避けることができるでしょう。

まとめ

リースバックもリバースモーゲージも、不動産を活用して資金を調達するという点に変わりはありません。
しかし、それぞれに異なる特徴やメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に合わせてどちらを選ぶか決める必要があります。
私たち「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は愛知県あま市を中心に、不動産買取や不動産売却のサポートをおこなっております。
不動産を活用した資金調達の方法を知りたい方や、不動産売却でお悩みの方は弊社までお気軽にご相談ください。