【あま市不動産売却】瑕疵担保責任が契約不適合責任となり何が変わった？概要や変更点を解説

2020年4月に施行された民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任へ変更となりました。
改正後は売主側の責任がより重くなっているため、不動産売却をご検討中の方は、契約不適合責任について理解しておくことをおすすめします。
この記事では、契約不適合責任と瑕疵担保責任の概要や双方の違いについて解説します。
愛知県あま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

瑕疵担保責任と契約不適合責任：民法改正

冒頭でも触れたように2020年4月1日に施行された民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと変わりました。
この改正により大きく影響を受けるのは不動産売却をおこなう売主です。
なぜなら契約不適合責任は、これまでの瑕疵担保責任に比べて売主側の条件がより厳しくなっているためです。
民法改正による変更点をご紹介する前に、まずは瑕疵担保責任と契約不適合責任の概要について理解しておきましょう。

民法改正前の瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売却した物件に「隠れた瑕疵」が見つかった場合に売主が負う責任のことです。
隠れた瑕疵とは、物件購入時には気づかず住み始めたあとに発覚する欠陥や不具合のことを指します。
具体例は以下のとおりです。

• 土壌が汚染されていた
• 屋根に欠陥があり雨漏りが生じている
• 建物の土台部分にシロアリ被害がある

上記のような欠陥が見つかった場合、たとえ売主が知らなかったとしても、瑕疵担保責任を負うことになります。
ただし、買主が欠陥について知っていた場合や、注意力を働かせていれば気付けたと思われるような欠陥については、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及できません。

民法改正後の契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容に適合しないものを引き渡した際に売主が負う責任のことです。
契約不適合責任においては、瑕疵に関して契約書に記載があったかどうかがポイントになります。
たとえば売買契約を結ぶ際に買主に欠陥箇所を伝えてあったとしても、契約書に記載がなければ売主は責任を追及されます。
契約不適合責任を問われないようにするためには、物件の状態を正確に把握して、瑕疵があれば契約書に記載することが大切です。

契約不適合責任と瑕疵担保責任：双方の違い

瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変更となり、どのような点が変わったのでしょうか。
変更点は複数ありますが、ここではとくに押さえておきたいポイントをご紹介します。

法的責任

民法改正前の瑕疵担保責任においては、債務不履行責任ではなく、売買物件に瑕疵があることに伴い法律が認めた特別な責任であると考えられていました。
たとえば、雨漏りが生じていることを知らずに物件を購入したとします。
これまでの不動産売買においては、瑕疵があるないに関係なく「対象の物件を引き渡すこと」が売主の責任とされていました。
そのため、購入後に不具合に気付いても、買主は売主に対して瑕疵について責任を問うことができなかったのです。
しかし、それでは代金を支払った買主の信頼を裏切ることになります。
そこで買主と売主の公平を図るために、法律が特別に規定した責任が「瑕疵担保責任」と考えられてきました。
民法改正後の契約不適合責任では「債務不履行責任」となり、法的性質に関する考え方が変更されています。
この改正により、売主は「契約の内容に適合した物件を提供する義務」があると考えられ、契約内容に適合しないものを提供した場合には債務不履行責任が生じます。

責任を負う対象

民法改正前の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」が責任を負う対象でした。
隠れた瑕疵とは、物件購入時には気づかず、また注意を払っても気づけないであろう瑕疵のことです。
買主が売主に責任を追及するときには、その瑕疵が「隠れた瑕疵」であると証明する必要があり、実際には利用しにくいとされていました。
契約不適合責任では「隠れた」や「瑕疵」などの概念が撤廃され、責任を負う対象が「契約の内容に適合しない箇所」となっています。
これにより、契約書を見れば契約不適合責任に問えるかどうかが判断しやすくなりました。

買主が請求できる権利

瑕疵担保責任において買主が売主に請求できる権利は、契約解除か賠償責任請求しかありませんでした。
契約不適合責任では追完請求や代金減額請求も追加され、買主が売主に対して請求できる権利が増えています。

期間制限

瑕疵担保責任を追及する際には、瑕疵が発覚してから1年が経過するまでに請求までおこなう必要がありました。
民法改正後は、契約に適合していないと気付いてから1年以内に通知すれば良いとなっています。
通知さえしていれば、具体的な請求は1年を超えても問題ありません。

契約不適合責任と瑕疵担保責任：不動産売却のコツ

最後に、契約不適合責任のもとで不動産売却をおこなう際のポイントをご紹介します。

欠陥は契約書に漏れなく記載する

契約不適合責任における売主の義務は「契約書どおりの物件を引き渡すこと」です。
欠陥について口頭で伝えてあったとしても、契約書に記載がなければ売主の責任追及は免れません。
雨漏りや外壁のひび割れなど、既知の欠陥は漏れなく契約書に記載することが大切です。

設備に関する責任は負わない

中古物件の場合、設備に何らかの不具合が生じていることが多いため、設備にまで契約不適合責任を適用させると売主側の負担が大きくなってしまいます。
そのため、付帯設備に関しては契約不適合責任の対象外とするのが一般的です。
しかし、物件を引き渡したあとに設備が故障すると、クレームに発展して大きなトラブルになる可能性があります。
このようなトラブルを防止するには、「付帯設備表」を作成して、売主と買主の間で設備の内容や状態を細かく共有しておくことが大切です。
付帯設備表に関しては、不動産会社と相談してどのように記載するか取り決めると良いでしょう。

免責特約を設ける

売買契約書に通知可能期間の特約を設定することも重要です。
通知可能期間の特約を設定しないと、民法上の時効である10年が適応されてしまいます。
そうなると、物件売却から10年が経過するまで、売主は不適合を訴えられたら責任を負わなければなりません。
これでは売主にとって負担が大きく、売却後も心が休まらないでしょう。
そこで免責特約として通知可能期間を定めておくことをおすすめします。
通知可能な期間をどのくらいに設定するかは、不動産会社と相談して決めると良いでしょう。

ホームインスペクションを検討する

契約不適合責任について不安な方は、ホームインスペクションの実施を検討しましょう。
ホームインスペクションとは専門家が物件の状態をチェックすることで、住宅の健康診断とも呼ばれています。
物件にどのような瑕疵があるのか、どのような修繕が必要かなどを教えてくれるため、物件の状態を隅々まで把握できます。
契約不適合責任に問われないためには、現在の物件の状況をすべて買主へ伝えることが大切です。
事前に物件の状態を把握して契約書に記載しておけば、契約不適合責任を巡るトラブルを防げるでしょう。

まとめ

民法改正後の契約不適合責任では、売主側の責任がより重くなっています。
安心して不動産売却をおこなうためには、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
私たち「 ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却をお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。