2024年リニューアル｜不動産売却におけるインスペクションとは？メリットや費用を解説

中古住宅の不動産売却において「インスペクション」の重要性が高まっています。
しかし、インスペクションの認知度はまだ低く、内容や費用相場についてご存じない方も多いのではないでしょうか？
インスペクションは査定と混同されることも多く、不動産売却を安全に進めるためには、これらの違いや実施方法を把握しておくことが重要です。
この記事ではインスペクションの概要・メリット・費用や、不動産の市場相場を調べる方法、不動産売却査定の種類をご紹介いたします。
愛知県稲沢市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却前に実施するインスペクションとは？

まずは不動産売却前に実施するインスペクションとはなにかをご紹介します。
インスペクションとは、物件の劣化や不具合を専門家が調査することです。
「住宅の健康診断」のようなもので、欠陥の有無や修繕すべきところを、第三者の目線でチェックしてもらいます。
日本では新築志向や人口減少などにより、空き家の増加が社会問題となっていますよね。
政府は空き家の流通を活発にするための対策を講じており、そのひとつがインスペクションです。
不動産売却前にインスペクションを実施すれば、買主は安心して中古住宅を購入できるようになり、その結果空き家問題の解決につながります。
インスペクションと売却査定は異なる
このようにインスペクションとは、売却したい不動産の状態を調べる調査を意味します。
一方で、一般的な不動産の「査定」とは、その不動産がどの程度の価格で売れそうなのかを、不動産会社が調査をおこなって推定する業務です。
そのため、インスペクションでは不動産の相場価格を知ることはできませんので、混同しないように注意しましょう。
インスペクションを実施するタイミングとは？
不動産売却でインスペクションを実施する場合、タイミングとしては「査定前」におこなうのがおすすめです。
なぜなら、インスペクションによってその不動産の詳細な状態を把握できることで、より正確な査定をおこないやすくなるからです。
結果次第で査定結果が左右されることも多いため、より高い価格で売却したいと考えている場合は、査定前にインスペクションをおこなっておきましょう。
インスペクションの調査対象となる部位と調査方法とは？
不動産売却で、インスペクションを実施する際の調査対象となるのは下記の部位です。

• 構造耐力上の主要部分：基礎・土台・床版・柱・横架材・壁・屋根版など
• 雨水の侵入を防ぐ部分：基礎・基礎杭・床版・壁・外壁・屋根・開口部など

上記の部分の調査をおこない、雨漏りや家の傾きなど、住宅として本来持っているべき性能があるか否かを確認します。
また、調査方法は一般的に目視が中心です。
レーザー距離計やデジタル水平器などを利用する場合もあります。
一戸建ての場合は床下に潜り込んで調査するので、ご自身でも把握しにくいシロアリ被害の有無も確認することが可能です。
インスペクションが不要なケースとは？
新築後2～3年ほどで不動産売却する場合、物件の劣化はほぼないと判断されるためインスペクションは不要です。
解体前提で取引する場合も、買主にとってインスペクションの結果は重要ではないので、実施しなくても良いケースもあります。
あくまでもご自身と買主の話し合いによって、実施するか否かを判断しましょう。
インスペクションに関する説明が義務化
改正宅地建物取引業法が2018年4月に施行され、インスペクションに関する説明が義務化されました。
重要事項説明として、下記の内容を説明することが、不動産会社に義務付けられています。

• インスペクション実施の有無
• 実施した場合の結果
• 設計図書等の保存の状況

そのためインスペクションを実施していると、購入希望者に向けての説得力や安心感がより増すと考えられます。
着実に売却を進めていきたい場合は、インスペクションを実施するのがおすすめです。

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不動産売却前にインスペクションを実施するメリットとは？

続いて、不動産売却前にインスペクションを実施するメリットを解説します。

インスペクションのメリット①：買主が安心して購入できる

メリットとしてまず挙げられるのが、買主が安心して購入できる点です。
中古住宅を購入する場合、修繕のタイミングや劣化状態を気にする方も多くいらっしゃいます。
修繕すべきところが明らかになっていれば、修繕費用の資金計画を立てやすくなるのがメリットです。
また、インスペクションによって物件の価値を高めることができるだけでなく、不動産に対する不安要素が減るため、内覧希望者も増えるかもしれません。

インスペクションのメリット②：引き渡し後のトラブルを軽減できる

引き渡し後のトラブルを軽減できるのも、大きなメリットです。
中古住宅の不動産売却では、引き渡し後になんらかの不具合が生じるケースも少なくありません。
インスペクションによって瑕疵を把握していれば、売却後のトラブル防止につながります。
また、修繕費用を売却価格から差し引くことも可能です。
引き渡し後に揉めるより、問題があることを承知のうえで購入してもらったほうが、安心できるでしょう。

インスペクションのメリット③：早期売却が見込める

不動産売却前にインスペクションを実施するメリットとして、早期の売却が見込める点も挙げられます。
実施していない物件に比べて、実施済みの物件のほうが買主にとっては安心感があるものです。
新築志向の日本人にとっては、マイホームを探す際、中古住宅は候補から外されることも多くあります。
そのため中古物件はなかなか売却できないケースも少なくありません。
しかし、インスペクション済みであることをアピールできれば、買主は安心して購入することができるので、早期の売却も見込めるでしょう。

不動産売却でインスペクションにかかる費用はいくら？

不動産売却でインスペクションにかかる費用は「5～7万円」が相場です。
ただし、特殊な機材を利用した場合や、オプション診断を希望する場合には、その分費用が高くなります。
ここではインスペクションにかかる費用の内訳を、それぞれご紹介していきます。
ホームインスペクター（住宅診断士）に支払う費用
ホームインスペクターとは、インスペクションをおこなってくれる専門知識と資格を持った方のことです。
依頼には費用が必要ですが、事業者によって費用は異なるため、事前に料金を確認しておきましょう。
ホームインスペクターの現地までの交通費
インスペクターが不動産売却する物件に来る際にかかった交通費も、費用のなかに含まれます。
とくに遠方から来る場合は、交通費が割高になる可能性が高いです。
また、駐車場がなくコインパーキングを利用した場合には、駐車場代を別途請求されることもあります。
調査機材の使用料
調査に使用する機材の使用料も、費用に含まれるのが一般的です。
機材は使用するたびに寿命が縮まるため、損料として支払います。
目視によるインスペクションであれば、発生しないこともあるでしょう。
報告書の作成費用
不動産売却でインスペクションを実施すると、結果は書面で郵送されるのが一般的です。
そのため書類の作成費用として紙代やインク代、送料などが発生します。
また、作成費用にはインスペクターの人件費も含まれています。
事務スタッフの費用
事務スタッフがいる場合、電話対応や報告書の送付など、インスペクターのサポートをしていることがあります。
そのため、事務スタッフの費用が含まれている場合もありますが、小さい事務所であれば安く済むかもしれません。

不動産売却で査定を依頼する前に自分で相場を調べる方法とは？

続いて、インスペクションが終わった後に依頼する査定について解説していきます。
一般的に、不動産の売却価格を知るためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。
しかし、なかには「査定を依頼する前にある程度の売却価格を知っておきたい」と思う方もいらっしゃるでしょう。
じつは、おおよその売却価格であれば、自分でも調べることができます。
まずは不動産売却の全体的な流れを把握して、自分で査定額を算出する方法を確認しましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却は、基本的に以下のような流れで進んでいきます。

• 情報収集などの事前準備
• 査定を依頼
• 媒介契約の締結
• 売却活動
• 売買契約の締結
• 決済および物件の引き渡し

不動産売却をおこなう際は、まず事前準備からおこないます。
事前準備のなかには、不動産の価格を自分で調べることも含まれています。
どのくらいで売れるのかを事前に把握しておけば、新居購入の資金計画を立てる際にも役立つでしょう。
また、不動産には相場があるため、高すぎると売れず、かといって低すぎると損をしてしまいます。
不動産売却をスムーズにおこなうためにも、ある程度の相場価格を把握しておくことは大切です。

類似物件から不動産の相場価格を調べる方法

周辺にある類似物件の売り出し価格や取引事例を調べれば、ある程度の売却価格を算出できます。
たとえば、エリア内に間取りや築年数が類似する物件が3つあったとしましょう。
どの物件も2,000万円〜2,200万円で売れていた場合、所有物件もそのくらいの価格で売り出せるだろうと予想できます。
類似物件を探す際には、以下のようなサイトを活用すると良いでしょう。

• 不動産ポータルサイト
• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム

不動産ポータルサイトは現在の売り出し価格、レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムでは実際の取引価格が調べられます。

公的な価格から不動産の売却価格相場を調べる

不動産の相場価格は、公的価格をもとに調べることも可能です。
公的価格とは国や市町村が公表している土地の価格で、公示地価や路線価、固定資産税評価額などの種類があります。
公的価格をもとに不動産の価格を調べる場合、以下の計算式を参考になさってください。

• 公示地価を参考にする場合：公示地価×土地の面積×1.1
• 路線価を参考にする場合：路線価×土地の面積÷0.8×1.1
• 固定資産税評価額を参考にする場合：固定資産税評価額÷0.7×1.1

公示地価と路線価はインターネットで調べられます。
固定資産税評価額は、毎年市町村から郵送されてくる「固定資産税の納税通知書」に記載があるので、確認してみましょう。

不動産売却査定の種類①：机上査定とは？

自分で相場を調べる方法が分かったところで、次は不動産会社による査定方法をご紹介いたします。
不動産会社がおこなう査定には「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。
ご自身に適した査定方法を選択するためにも、それぞれの特徴をしっかり把握しておきましょう。
まずは机上査定のメリットやデメリットから解説します。
机上査定とは、現地確認はおこなわずに書類や物件の情報を根拠として査定額を算出する方法で、簡易査定とも呼ばれています。
机上査定の依頼を受けた不動産会社は、以下の情報をもとに査定をおこないます。

• 周辺物件の売り出し価格
• 類似物件の取引価格
• 不動産市場の動向

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、短期間で査定額がわかることです。
現地確認のための日程調整なども必要なく、不動産会社に査定を依頼してから最短即日〜3日ほどで結果を確認できます。
また、スマートフォンで気軽に査定を依頼できるのもメリットの1つです。
不動産査定に手間や時間をかけられない方や、物件が遠方にあり現地での立会いが困難な方は、机上査定を検討してみると良いでしょう。

机上査定のデメリット

メリットがある一方、机上査定は訪問査定に比べると査定の精度が落ちるというデメリットもあります。
実際の物件を確認しないため、家の劣化状況や日当たり、近隣の生活環境などが正確に把握できません。
訪問することで得られるプラス面やマイナス面が査定額に影響されないため、実際の売り出し価格と大きくブレることがあります。
過去の取引事例が豊富なマンションでは比較的精度の高い査定が期待できますが、個別性の高い一戸建ての査定にはあまりおすすめできません。

不動産売却査定の種類②：訪問査定とは？

続いて訪問査定についてご紹介します。
訪問査定とは実際に不動産の状態を見て、所有者にヒアリングもしたうえで査定額を算出する方法です。
訪問査定では、机上査定で使用するデータにくわえて、現地確認により得られる情報も査定額の根拠になります。
査定依頼後は、不動産会社の担当者が物件の確認に訪れ、以下のような点をチェックします。

• 土地の形や傾き
• 接道の長さ
• ガスや上下水道の状況
• 建物の劣化状況や日当たり

訪問査定では、物件の良い面も悪い面も査定額に影響するため、より正確で精度の高い査定結果が得られます。
時間をかけてでも正確な査定額が知りたい方は訪問査定を検討すると良いでしょう。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、なんといっても査定の精度が高いことです。
机上査定ではおおまかな査定額しかわからないのに対して、現地確認をおこなう訪問査定では実際の売却価格に近い査定額がわかります。
また、直接不動産会社の担当者と顔を合わせるため、信頼できる会社かどうか判断しやすいのもメリットの1つです。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは、机上査定に比べて時間や手間がかかることです。
最短即日〜3日で査定額がわかる机上査定に対して、訪問査定では査定額を算出するまでに約1週間ほどかかります。
なるべく早く査定額が知りたいという方からするとデメリットに感じてしまうでしょう。
また、訪問査定では、現地確認のためのスケジュール調整や、書類の準備もおこなわなければならず、机上査定に比べると手間がかかってしまいます。

訪問査定の前にやっておくこと

訪問査定では、周辺環境のほか建物の傷や汚れなどもチェックされます。
部屋の整理整頓はもちろんのこと、設備が故障していれば修繕するなどして、当日はなるべく良い状態にしておくことが望ましいです。
そのほか、以下のような書類も準備しておくと良いでしょう。

• 物件の設計図やパンフレット
• 購入時の売買契約書
• 不動産の周辺環境が分かる図面
• 新築時の各種設計図書
• 管理組合関係書類（マンションの場合）

必要書類は不動産会社によって異なるため、あらかじめ確認しておくと安心です。

まとめ

インスペクションはご自身だけでなく、買主にもメリットがあるため、売却前や査定前に実施するのがおすすめです。
また、不動産の相場価格は自分で調べることも可能ですが、より正確な価格を知るためには、インスペクションと併せて不動産会社に査定を依頼する必要があります。
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