【津島市不動産売却】確定測量とは？

土地売却で必要になる理由や費用・期間・流れをわかりやすく解説

土地を売却しようと考えたとき、不動産会社から「確定測量が必要です」と言われることがあります。

しかし、確定測量と聞いても、「何をするものなの？」「費用はいくらかかるの？」「昔に測量している土地でも必要なの？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

確定測量は、土地の境界を明確にし、隣地との境界に関するトラブルを防ぐために重要な手続きです。

特に土地の売却では、買主に安心して購入してもらうためにも、境界を明確にしておくことが大切です。

今回は、株式会社不動産トータルサポートが、確定測量の意味や必要性、費用、期間、手続きの流れについて分かりやすく解説します。

1．確定測量とは？

確定測量とは、土地の境界を確認し、隣接する土地の所有者や道路などの管理者との立会い・確認を経て、土地の境界を明確にするための測量です。

土地には、隣接する土地との境界があります。しかし、すべての土地で境界が明確になっているとは限りません。

例えば、次のようなケースがあります。

・境界杭が見当たらない
・隣地との境界が曖昧になっている
・ブロック塀が境界上にあるのか分からない
・登記簿に記載された面積と実際の面積が異なる
・古い測量図しか残っていない

このような場合、土地家屋調査士などの専門家が資料や現地の状況を確認し、測量を行います。

確定測量によって境界が明確になれば、土地の形状や面積を把握しやすくなり、売買時のトラブル防止にもつながります。

2．確定測量と現況測量の違い

土地の測量には、確定測量のほかに「現況測量」があります。

現況測量とは、現在の土地の形状や建物、塀などの位置を現地で測量する方法です。

現況測量は、土地の大きさや形状を把握するために行われますが、必ずしも隣地所有者との境界確認を行うものではありません。

一方、確定測量では、境界に関する資料や現地の状況を調査し、隣地所有者などの関係者と境界を確認することが重要になります。

つまり、現況測量は「現在の土地の状況を測るもの」、確定測量は「関係者との確認を通じて土地の境界を明確にするもの」と考えると分かりやすいでしょう。

なお、測量の内容や関係者の立会いの範囲は案件によって異なります。土地の売却で測量を行う場合は、どの範囲まで境界を確認する必要があるのか、事前に不動産会社や土地家屋調査士へ確認することが大切です。

3．土地の売却で確定測量が必要になる理由

土地を売却する際に確定測量が重要となる理由は、主に3つあります。

① 土地の境界を明確にするため

土地の境界が曖昧なまま売却すると、購入後に隣地所有者との間で境界に関するトラブルが発生する可能性があります。

例えば、購入した土地にブロック塀が設置されていたとしても、その塀が境界線上にあるのか、どちらかの敷地内にあるのかが明確でない場合があります。

売却前に境界を確認しておくことで、買主が安心して土地を購入しやすくなります。

② 正確な土地面積を把握するため

土地の売買価格は、土地の面積や形状、立地条件などによって決まります。

登記簿に記載された面積と実際の測量面積が異なる場合、売買契約の内容や価格に影響することがあります。

確定測量によって土地の面積を確認することで、売主と買主の双方が納得しやすい取引につながります。

ただし、測量を行ったからといって、必ず登記簿の面積が変更されるわけではありません。必要に応じて、地積更正登記などを別途検討します。

③ 売買後のトラブルを防ぐため

不動産売買では、土地の境界に関する認識の違いがトラブルにつながることがあります。

境界が明確になっていれば、売買対象となる土地の範囲を確認しやすくなり、引渡し後の紛争リスクを軽減できます。

4．確定測量にかかる費用

確定測量の費用は、土地の広さや形状、隣接する土地の数、道路との境界確認の有無などによって異なります。

一般的な目安としては、次のような費用が考えられます。

・民有地との境界確認が中心となる場合：30万～60万円程度

・道路などの官有地との境界確認を含む場合：50万～80万円程度

上記はあくまで目安であり、すべての土地に当てはまるものではありません。

隣接する土地が多い場合や、過去の測量資料が少ない場合、境界に関する意見の相違がある場合などは、費用が高くなることがあります。

また、測量の結果、境界標の設置や地積更正登記などが必要になれば、別途費用が発生する可能性があります。

土地の売却を検討している方は、早い段階で土地家屋調査士に見積もりを依頼し、費用負担について確認しておきましょう。

5．確定測量にかかる期間

確定測量にかかる期間は、一般的に数か月程度を見込んでおく必要があります。

現地測量だけであれば比較的短期間で完了する場合もありますが、確定測量では、資料調査や隣地所有者との日程調整、官公庁との境界確認などが必要になることがあります。

特に、道路や水路などの官有地との境界を確認する場合は、行政機関との協議に時間がかかることがあります。

また、隣地所有者と連絡が取れない場合や、境界について意見が一致しない場合には、さらに時間がかかる可能性があります。

土地の売却を予定している場合は、売買契約を締結してから測量を始めるのではなく、売却活動と並行して早めに準備を進めることをおすすめします。

6．確定測量の一般的な流れ

確定測量は、一般的に次のような流れで進められます。

STEP1　土地家屋調査士へ依頼

まずは土地家屋調査士へ相談し、測量の目的や対象となる土地について説明します。

STEP2　資料調査

登記簿、公図、地積測量図、過去の境界確認書などを調査し、土地の境界に関する資料を確認します。

STEP3　現地測量

現地で土地の形状や境界標、塀などの位置を確認し、必要な測量を行います。

STEP4　隣地所有者などとの境界確認

隣接する土地の所有者や、必要に応じて道路・水路などの管理者と境界を確認します。

STEP5　境界標の設置・測量図の作成

境界について確認ができたら、必要に応じて境界標を設置し、測量図などの成果資料を作成します。

STEP6　書類の確認・引渡し

境界確認書や確定測量図などの書類を確認し、土地の売却など、その後の手続きに活用します。

なお、具体的な手順や作成される書類は、土地の状況や測量の内容によって異なります。

7．確定測量を行わずに土地を売却することはできる？

確定測量を行わなければ、土地を売却できないというわけではありません。

ただし、売買契約において「確定測量図を交付する」「売主の責任で境界を明示する」などの条件が定められている場合には、その内容に従って対応する必要があります。

また、買主が住宅を建築する予定である場合や、土地を分筆する予定である場合などには、境界の明確化が重要になることがあります。

確定測量を行わずに売却する場合は、境界に関する取り決めや測量の有無について、売主と買主の間で十分に確認しておくことが大切です。

8．確定測量で注意したいポイント

確定測量を行う際には、いくつか注意しておきたい点があります。

まず、境界杭や境界標があるからといって、必ずしも境界が確定しているとは限りません。境界標の位置や設置された経緯、測量資料などを確認する必要があります。

また、古い地積測量図が残っている場合でも、現在の境界や測量精度と一致しているとは限りません。

さらに、隣地所有者との間で境界について意見が一致しない場合は、通常の測量だけでは解決できないことがあります。

その場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談し、状況に応じた対応を検討しましょう。

まとめ

確定測量は、土地の境界を明確にし、正確な面積や形状を把握するための重要な手続きです。

特に土地を売却する際には、境界に関するトラブルを防ぎ、買主に安心して購入してもらうためにも、確定測量の必要性を確認しておくことが大切です。

今回のポイントは次のとおりです。

・確定測量は土地の境界を明確にするための測量
・現況測量とは目的や確認内容が異なる
・費用は土地の状況や官民境界の有無などによって変わる
・完了まで数か月かかる場合がある
・境界杭や古い測量図があっても、確認が必要な場合がある
・土地売却を予定している場合は早めの相談が重要

株式会社不動産トータルサポートでは、土地や戸建てなどの不動産売却に関するご相談を承っております。

「土地を売却したいけれど、確定測量が必要か分からない」「境界杭が見つからない」「測量費用がどれくらいかかるのか知りたい」といったお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

土地の状況や売却条件を確認しながら、スムーズな不動産売却に向けてサポートいたします。

この記事の執筆者

このブログの担当者 飯田浩人　

◇　保有資格
宅地建物取引士・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・マンションリノベーションアドバイザー・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人

◇　キャリア：20年

不動産の購入や売却は、不安を感じることが多いと思います。不動産以外の諸費用など、なかなか分かりづらい事がたくさんあると思います。
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