【津島市不動産売却】媒介契約とは

媒介契約書とは？不動産売却で知っておきたい3種類の違いと選び方

不動産を売却するとき、不動産会社に依頼するために締結するのが「媒介契約」です。

「媒介契約書には何が書かれているの？」

「専任媒介と専属専任媒介は何が違う？」

「一般媒介でも大丈夫？」

「仲介手数料はいつ支払うの？」

など、

初めて不動産を売却する方には分かりにくい点も多いでしょう。

媒介契約は、売主と不動産会社との間で、どのような条件で売却活動を行うのかを明確にする重要な契約です。

この記事では、愛知県で不動産売却を検討している方にも分かりやすいように、媒介契約書の基本から3種類の媒介契約の違い、メリット・デメリット、仲介手数料、契約時の注意点まで詳しく解説します。

1．媒介契約とは？

媒介契約とは、土地・一戸建て・マンションなどの不動産を売却する際に、売主が不動産会社へ「買主を探して売買契約を成立させるための仲介を依頼する」ための契約です。

不動産会社に売却を依頼したからといって、口約束だけで進めるわけではありません。

売却価格、媒介契約の種類、契約期間、仲介手数料、販売活動の内容などを明確にするため、媒介契約を締結し、その内容を媒介契約書に記載します。

媒介契約書は、売主と不動産会社の双方が「どのような条件で売却を進めるのか」を確認するための重要な書類です。

特に重要なのが、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があることです。

2．媒介契約には3種類ある

不動産売却における媒介契約は、大きく次の3種類に分けられます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 
  

それぞれ「他の不動産会社にも依頼できるか」「自分で買主を見つけられるか」「不動産会社からの販売状況の報告頻度」などが異なります。

【一般媒介契約】

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

たとえばA社、B社、C社の3社に売却を依頼することができます。

また、売主自身が買主を見つけて取引することも可能です。

複数の不動産会社に依頼できるため、幅広く買主を探せるというメリットがあります。

一方で、不動産会社からすると「他社で成約する可能性」があるため、専任媒介契約などと比較して、広告費や営業活動への投資をどこまで積極的に行うかという問題があります。

【専任媒介契約】

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。

複数の不動産会社に重ねて依頼することはできません。

ただし、売主自身が買主を見つけて直接契約することは可能です。

専任媒介契約では、不動産会社に一定期間ごとの販売状況の報告義務があります。

また、指定流通機構（レインズ）への登録も必要となります。

1社に販売を任せることで、売却戦略を立てやすく、広告・販売活動を集中的に行ってもらいやすいことがメリットです。

【専属専任媒介契約】

専属専任媒介契約は、3種類の中でもっとも制限の強い媒介契約です。

依頼できる不動産会社は1社のみで、さらに売主自身が買主を見つけた場合でも、原則として依頼した不動産会社を通じて取引する必要があります。

その代わり、不動産会社には専任媒介契約よりも短い期間でのレインズ登録や、より高い頻度での販売状況の報告が求められます。

「売却活動を不動産会社に全面的に任せたい」という方に向いている契約といえるでしょう。

3．3種類の媒介契約を比較

それぞれの違いを簡単に比較すると、次のようになります。

※宅建業者が媒介契約を締結する場合、一般媒介契約についても標準媒介契約約款等に基づく運用が行われます。

重要なのは、「どの契約が一番良い」という単純な話ではないことです。

売却する不動産の種類、地域、価格、売主の希望、不動産会社との信頼関係などによって適した媒介契約は変わります。

4．媒介契約書には何が書かれている？

媒介契約書には、一般的に次のような内容が記載されます。

売却する不動産の表示

土地・建物・マンションなど、売却対象となる不動産を特定するための情報です。

所在地や面積、建物の種類などが記載されます。

売却価格

売主が希望する売却価格を記載します。

ただし、ここで注意したいのが「査定価格」と「売出価格」は必ずしも同じではないということです。

不動産会社から査定価格の説明を受けたうえで、最終的な売出価格を決定します。

媒介契約の種類

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれかを選択します。

この選択によって、他社への依頼や自己発見取引の可否などが変わるため、契約前に違いを十分理解しておくことが重要です。

契約期間

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、契約期間は原則として3か月以内です。

契約期間が終了した場合、売主と不動産会社が合意すれば更新することができます。

仲介手数料

売買が成立した場合に不動産会社へ支払う仲介手数料についても、媒介契約書で確認します。

仲介手数料は「売却を依頼した時点」で発生するものではなく、基本的には売買契約が成立した場合に発生する成功報酬です。

ただし、具体的な支払時期や金額については契約内容を確認する必要があります。

5．媒介契約と仲介手数料の関係

不動産会社に売却を依頼すると、売買が成立した際に仲介手数料が発生します。

仲介手数料には宅地建物取引業法による上限があります。

一般的な売買価格の不動産については、800万円を超える場合、

「売買価格×3％＋6万円＋消費税」

という速算式が広く利用されています。

ただし、これはあくまで上限額を計算するための一般的な速算式です。

実際の仲介手数料については、媒介契約の内容や取引条件を確認することが大切です。

なお、低廉な空家等の売買取引については、通常の取引とは異なる仲介手数料の上限に関する特例があります。

空き家を売却する場合には、現在の制度を確認しておくことをおすすめします。

6．媒介契約を結ぶ前に確認したいポイント

媒介契約を締結する前には、単に「査定価格が高い会社だから」という理由だけで決めないことが重要です。

●査定価格の根拠を確認する

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定価格が異なることがあります。

最も高い査定価格を提示した会社が、必ずしも最も高く売却できる会社とは限りません。

周辺の成約事例、現在販売されている競合物件、土地の形状、接道状況、建物の状態、地域の需要などを踏まえて、査定価格の根拠を説明してもらいましょう。

●販売活動の内容を確認する

媒介契約を締結する前に、

「どのような広告をするのか」

「インターネット掲載はするのか」

「写真撮影はどうするのか」

「購入希望者への紹介方法は？」

などを確認しておくことも大切です。

●報告方法を確認する

特に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、販売状況の報告が行われます。

報告が「電話なのか」「メールなのか」「書面なのか」など、自分が確認しやすい方法を相談しておくと安心です。　

7．媒介契約を途中で解除できる？

媒介契約を締結した後に、「思っていた販売活動と違う」「担当者との相性が合わない」と感じるケースもあります。

この場合、媒介契約の内容や解除時期などを確認する必要があります。

特に、売主側の事情によって途中解除する場合、すでに不動産会社が広告費などを負担しているケースでは、契約内容によって費用負担が問題となる可能性があります。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結しているにもかかわらず、別の不動産会社へ依頼するなど、契約に反する行為をするとトラブルになる可能性があります。

「とりあえず契約して、嫌ならすぐやめればいい」と考えるのではなく、媒介契約を締結する前に契約期間や解除条件を確認することが重要です。

8．一般媒介と専任媒介、どちらを選べばいい？

実際の売却では、ここが最も悩みやすいポイントです。

一般媒介は複数社に依頼できるため、「できるだけ多くの不動産会社に売ってもらいたい」という方に向いています。

一方、専任媒介や専属専任媒介は1社に販売活動を集約できるため、「信頼できる会社にしっかり販売してほしい」という方に向いています。

特に、地域の不動産事情に詳しい会社を選び、担当者と販売戦略を共有できるのであれば、専任媒介契約が有力な選択肢になることがあります。

重要なのは、媒介契約の種類だけではありません。

「どの不動産会社に任せるのか」

という点が非常に重要です。

同じ物件でも、写真の撮り方、広告文章、価格設定、購入希望者へのアプローチ、地域ネットワークなどによって売却活動の結果が変わる可能性があります。

9．媒介契約書は「売却活動のスタート地点」

媒介契約書は、単なる不動産会社への依頼書ではありません。

売却価格や契約期間、販売活動、仲介手数料など、売却を進めるうえで重要な条件を確認するための書類です。

「不動産会社に任せておけば大丈夫」と考えるのではなく、媒介契約書の内容を自分自身でも確認しておきましょう。

特に、

• 媒介契約の種類
• 売出価格
• 契約期間
• 仲介手数料
• 販売活動の内容
• レインズへの登録
• 販売状況の報告
• 契約解除に関する事項

などは、契約前に確認しておきたいポイントです。

まとめ｜媒介契約書は不動産売却の重要なスタート地点

媒介契約書は、不動産会社に売却を依頼する際の重要な契約書です。

媒介契約には、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

大切なのは、単純に「一番有利そうな契約」を選ぶことではありません。

自分の不動産にどの媒介契約が適しているのか、依頼する不動産会社がどのような販売活動を行ってくれるのかを確認することが重要です。

また、媒介契約を締結する前には、売却価格、契約期間、仲介手数料、広告方法、レインズへの登録、販売状況の報告などについて、納得できるまで説明を受けましょう。

不動産の売却は、媒介契約を締結したところから本格的に始まります。

「できるだけ高く売りたい」「なるべく早く売却したい」「相続した不動産をどうすればいいか分からない」など、不動産売却についてお悩みの方は、まずはお気軽に不動産会社へご相談ください。

不動産トータルサポートでは、愛知県を中心に、不動産売却の査定から媒介契約、販売活動、売買契約、引渡しまで、売主様の状況に合わせてサポートしています。

媒介契約書の内容についても、分からない点があれば一つひとつ確認し、納得したうえで契約することが大切です。

不動産売却をご検討の方は、不動産トータルサポートまでお気軽にご相談ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 飯田浩人　

◇　保有資格
宅地建物取引士・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・マンションリノベーションアドバイザー・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人

◇　キャリア：20年

不動産の購入や売却は、不安を感じることが多いと思います。不動産以外の諸費用など、なかなか分かりづらい事がたくさんあると思います。
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