【2026年最新版】不動産売買の契約不適合責任とは？売主・買主が知っておくべきポイントを徹底解説｜ハウスドゥ弥富・佐屋

不動産売買で増えている「契約不適合責任」の相談とは？

中古住宅や土地の売買では、「引渡し後に雨漏りが見つかった」「シロアリ被害が判明した」「土地の境界が契約内容と違っていた」といったトラブルが発生することがあります。

このような場合に大きく関わるのが契約不適合責任です。

2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」は廃止され、「契約不適合責任」という制度へ変更されました。この改正により、売主・買主双方が契約内容をより重視しなければならなくなり、不動産売買の実務にも大きな影響を与えています。

愛知県弥富市・愛西市・津島市・蟹江町・飛島村などの西尾張エリアでも、中古住宅や土地の売買が活発に行われていますが、契約不適合責任を正しく理解していないことで、引渡し後のトラブルに発展するケースは少なくありません。

今回は、「契約不適合責任 中古住宅」「契約不適合責任 売主」「契約不適合責任 買主」「契約不適合責任 雨漏り」「愛知県 不動産売買」といった検索キーワードにも対応しながら、契約不適合責任についてわかりやすく解説します。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売主が引き渡した不動産が契約内容に適合していない場合に負う責任をいいます。

以前の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵（欠陥）」があるかどうかが問題となっていました。しかし現在は、「契約書や重要事項説明書などで約束した内容と実際の物件が一致しているか」が判断基準となります。

つまり、「欠陥があるかどうか」だけではなく、「契約内容と違っているか」が重要です。

例えば、売買契約書や設備表に「雨漏りなし」と記載されていたにもかかわらず、引渡し後に雨漏りが見つかった場合は、契約不適合責任が認められる可能性があります。

一方で、「過去に雨漏りがあり、補修済み」「現状でも雨漏りがある」と契約書や告知書に明記され、買主がその内容を了承して購入した場合には、原則として契約不適合責任は問われません。

瑕疵担保責任との違い

旧制度では、「売主が知らなかった欠陥」や「買主が通常では発見できなかった欠陥」が対象となるケースが多く、判断が難しい場面がありました。

現在の契約不適合責任では、「契約内容」が判断の中心となるため、契約書や重要事項説明書、物件状況報告書（告知書）、設備表などの記載内容が非常に重要になっています。

そのため、契約前の説明や書類の作成精度が、以前にも増して重要視されています。

契約不適合となる具体例

契約不適合責任が問題となる代表的なケースをご紹介します。

建物に関する契約不適合

• 
  
• ●雨漏り
• ●シロアリ被害
• ●基礎や柱など構造耐力上主要な部分の欠陥
• ●給排水設備の故障
• ●外壁や屋根の著しい損傷
• ●建物の傾き
• ●耐震性能に重大な問題がある場合
• ●床下や天井裏の腐食

中古住宅では、これらが代表的な契約不適合です。

土地に関する契約不適合

• 
  
• ●土地面積の不足
• ●境界の相違
• ●越境物の存在
• ●地中埋設物
• ●産業廃棄物の埋設
• ●土壌汚染
• ●地盤沈下
• ●擁壁の安全性不足
• 
  

愛知県では昔から住宅地として利用されていた土地だけでなく、農地転用された土地も多く存在します。そのため、地中埋設物や地盤に関するトラブルには特に注意が必要です。

契約不適合責任で最も多い「雨漏り」

「契約不適合責任 雨漏り」というキーワードが多く検索されているように、中古住宅で最も相談が多いトラブルの一つが雨漏りです。

雨漏りは、購入時には気づかず、梅雨や台風シーズンになって初めて発覚することがあります。

例えば、

• ●天井にシミができた
• ●クロスが浮いてきた
• ●小屋裏で雨水が侵入していた
• ●サッシ周辺から水漏れした
• 
  

このようなケースでは、契約書の内容や売主の告知内容によって、契約不適合責任の対象となるかどうかが判断されます。

売主が過去の雨漏りを知りながら告知していなかった場合は、大きなトラブルへ発展する可能性があります。

買主が請求できる権利

契約不適合が認められた場合、買主には次のような権利があります。

①追完請求

まずは修理や補修を求めることができます。

例えば、

• ●雨漏り補修
• ●シロアリ駆除
• ●給排水設備の修理
• 
  

などです。

②代金減額請求

修理ができない場合や、修理しても契約内容を満たせない場合には、購入代金の減額を請求できます。

③損害賠償請求

契約不適合によって発生した損害について、損害賠償を請求できます。

対象となる可能性があるものとして、

• ●修理費
• ●仮住まい費用
• ●引越し費用
• ●調査費用
• 
  

などがあります。

④契約解除

契約の目的が達成できないほど重大な契約不適合であれば、契約解除が認められることもあります。

契約不適合責任における売主の注意点

「契約不適合責任 売主」という検索も非常に多く見られます。

売主は、自分が知っている物件の状況を正確に買主へ伝える義務があります。

例えば、

• ●雨漏り歴
• ●シロアリ駆除歴
• ●水害歴
• ●境界トラブル
• ●給排水設備の不具合
• ●越境物
• ●近隣トラブル
• 
  

などは、可能な限り告知することが望まれます。

「知られなければ大丈夫」と考えて説明を省略すると、後に契約不適合責任だけでなく、損害賠償や訴訟に発展するリスクがあります。

売却前には、仲介会社へ物件の状況を正直に伝え、物件状況報告書（告知書）を正確に作成することが重要です。

買主が注意すべきポイント

一方で、「契約不適合責任 買主」として知っておきたい点もあります。

契約不適合責任は万能ではありません。

買主にも契約内容を確認する責任があります。

例えば、

• ●契約書をよく読む
• ●重要事項説明を理解する
• ●設備表を確認する
• ●告知書を確認する
• ●不明点は契約前に質問する
• 
  

といった基本的な確認が欠かせません。

また、中古住宅ではホームインスペクション（建物状況調査）を利用することで、見えないリスクを把握できる可能性があります。

通知期限にも注意

民法では、買主は契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。

この通知を怠ると、契約不適合責任を追及できなくなる可能性があります。

そのため、

「少し様子を見よう」

と放置せず、不具合を発見したら速やかに仲介会社や売主へ相談することが重要です。

中古住宅では契約内容が重要

中古住宅では、「現状有姿」で売買されるケースも多くあります。

しかし、「現状有姿」と書かれているからといって、すべての責任が免除されるわけではありません。

契約書や設備表、告知書にどのような内容が記載されているかによって判断されます。

そのため、売主・買主ともに、契約書の内容を十分理解して契約することが何より重要です。

愛知県で不動産売買を行う際のポイント

愛知県西部では、市街化区域だけでなく市街化調整区域や農地を含む不動産取引も多く、物件ごとに法令上の制限や利用条件が異なります。

また、海抜の低い地域では水害リスクへの配慮も欠かせません。

契約不適合責任は建物だけでなく、土地や法令上の制限に関する事項も対象となる場合があります。

そのため、契約前にはハザードマップや都市計画、建築基準法上の制限、境界の状況などを十分に確認することが大切です。

地域事情に精通した不動産会社であれば、物件の特徴だけでなく、周辺環境や行政手続きについても適切なアドバイスを受けることができます。

ハウスドゥ弥富・佐屋がサポートします

ハウスドゥ弥富・佐屋では、弥富市・愛西市・津島市・蟹江町・飛島村を中心に、不動産売買の仲介や査定を行っています。

契約不適合責任に関するご相談はもちろん、売却前の物件調査、購入前のリスク確認、契約書の内容に関するご質問まで、一つひとつ丁寧にサポートいたします。

「売却後のトラブルを防ぎたい」「中古住宅を安心して購入したい」とお考えの方は、契約前の段階からぜひご相談ください。

まとめ

契約不適合責任は、売主・買主双方が安心して不動産取引を行うための重要な制度です。

2020年の民法改正以降は、「契約内容に適合しているか」が判断基準となり、契約書や重要事項説明書、設備表、物件状況報告書の内容がこれまで以上に重要になっています。

売主は物件の状況を誠実に開示し、買主は契約内容を十分に理解したうえで購入を判断することが、トラブル防止の第一歩です。

また、中古住宅ではホームインスペクションの活用や、地域事情に詳しい不動産会社への相談も有効です。

ハウスドゥ弥富・佐屋では、地域密着の強みを活かし、愛知県西尾張エリアの不動産売買を安心して進めていただけるようサポートしています。

不動産の売却・購入をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。契約前の疑問や不安を解消することが、安心・納得の不動産取引につながります。