【2026年】不動産売却益の税金はいくら？計算式や3,000万円控除も解説！

不動産売却益（譲渡所得）とは？計算方法

まず押さえておきたいのは、不動産売却益は利益に対して課税されるという点です。
不動産売却益とは、不動産を売却して得た利益を税務上で計算した「譲渡所得」のことです。
不動産売却益（譲渡所得）は次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

つまり、不動産売却の税金は売却価格ではなく利益に対して課税される仕組みです。

参照：国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」（2026年3月5日確認）

取得費とは？

「取得費」とは、不動産を取得したときにかかった費用の合計です。
土地や建物の購入代金だけでなく、購入時に支払った次の費用も含まれます。

• ・仲介手数料
• ・印紙代・印紙税
• ・不動産取得税
• ・登録免許税
• ・登記費用
• ・固定資産税・都市計画税の精算金
• ・増改築などのリフォーム費用など

住宅ローンの利息は基本的に取得費には含まれません。
ただし入居前に支払った利息は、取得費に含まれる場合があります。

また建物は年数が経つと価値が下がるため、購入価格そのままではなく減価償却後の金額を用います。

譲渡費用とは？

「譲渡費用」とは、不動産売却のために直接かかった費用です。

主な費用は次のとおりです。

• ・仲介手数料
• ・建物の解体費用

最も重要なのは、取得費と譲渡費用を資料で確認できる金額として整理することです。
売買契約書や領収書などの資料が残っていれば、実額で計算できます。

取得費が分からない場合

取得費が分からない場合は、概算取得費を使うことができます。
概算取得費とは、売却価格の5％を取得費として計算する方法です。
ただし概算取得費は金額が小さくなりやすく、その結果として譲渡所得が大きく出るケースがあります。
そのため、契約書などの資料が残っている場合は、実額で算出したほうが有利になることもあります。

この章のポイント

• ・不動産売却益は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算
• ・売却価格ではなく利益に課税される
• ・取得費の資料を残しておくことが重要

不動産売却益の税率は？短期と長期の違い

不動産売却の税率を決める最大のポイントは所有期間が5年を超えるかどうかです。 不動産売却の税率は、実際の所有年数ではなく売却年の1月1日時点の所有期間で区分されます。

短期譲渡所得：売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下
長期譲渡所得：売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
所有期間が5年を超えると、税率はほぼ半分になります。

所有期間の計算例

例えば2021年4月1日に物件を取得し、2026年6月1日に売却した場合を考えてみます。
実際の所有期間は5年以上です。
しかし売却年（2026年）の1月1日時点では5年未満となるため、短期譲渡所得になります。
このように税率の区分は、売却日ではなく1月1日の所有期間で判断されるのです。
参照：国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」（2026年3月5日確認）

この章のポイント

• ・税率は所有期間で決まる
• ・判断基準は売却年の1月1日時点
• ・長期譲渡所得になると税率は約半分

居住用不動産に適用される3,000万円特別控除とは？

居住用不動産を売却する場合、3,000万円特別控除を使える可能性があります。
3,000万円特別控除とは、不動産売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。
要件を満たして3,000万円特別控除を適用できる場合、控除後の課税譲渡所得が0円となり税金がかからないケースがあります。

税額計算の流れ

税額の計算は次の順序で行います。

① 売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
② 譲渡所得－3,000万円（控除）＝課税譲渡所得
③ 課税譲渡所得 × 税率＝税額

控除後に譲渡所得が残る場合、その金額に短期または長期の税率を適用します。

他制度との併用

3,000万円特別控除は、他の税制特例と併用できるもの・できないものがあります。
主な制度との関係は次のとおりです。

共有名義の場合

共有名義の家を売却する場合、共有者ごとに控除枠が適用されます。
そのため、夫婦共有の場合の控除枠は以下のようになります。

夫：3,000万円控除
妻：3,000万円控除

それぞれの持分に応じた不動産売却益（譲渡所得）を計算し、各人が控除を適用します。

相続した家の場合：空き家特例が利用可能

被相続人の居住用財産（空き家など）に該当する場合は、一定の要件を満たすことで「空き家特例」として不動産売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度が適用される場合があります。

ただし、ご自身のマイホームを売却する場合とは別の制度となり、適用条件が非常に厳しく設定されています。
要件を満たさず控除が使えないケースも多いため、相続したお住まいの売却は、事前に不動産会社へしっかり確認することをおすすめします。

また、相続した不動産は、被相続人の取得日と取得費を引き継ぐ仕組みになっています。
つまり、税務上の所有期間は不動産を「相続した日」ではなく「被相続人が取得した日」から計算されます。さらに、取得費についても被相続人が購入したときの価格や費用を引き継いで計算します。

取得費が分からない場合は、概算取得費（売却価格の5％）を使用することになります。その場合、国税庁は相続人が払った登記費用などを取得費に含めない旨を明記しています。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年3月5日確認）

この章のポイント

• ・居住用不動産は3,000万円控除が使える
• ・控除後の金額に税率がかかる
• ・相続不動産では「空き家特例」が利用できるケースがある

不動産売却益に関するよくある質問

まとめ

結論として、不動産売却益にかかる税金は次の3点で決まります。

• ・売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて不動産売却益（譲渡所得）を計算する
• ・売却年の1月1日時点の所有期間によって税率（短期・長期）を確認する
• ・居住用不動産の場合は3,000万円特別控除が適用できるか確認する

相続した不動産は取得日と取得費を引き継ぐため、税率や控除の扱いが変わる場合があります。売却前に制度と費用を整理しておくことで、手元に残る金額を具体的に把握できます。