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【2026年】オーバーローンでも家は売れる？残債があっても家を売る方法
2026-03-27
【この記事の結論】
- ・オーバーローンでも家は売却できる
- ・手放すなら「任意売却」、住み替えるなら「住み替えローン」
- ・自己資金0円でも、状況に合わせた選択肢がある
- ・まずは「現状の把握」と「不動産会社への早めの相談」を
住宅ローンの返済が続く中、「家を売りたい」とお考えになる方は多くいらっしゃいます。
しかし、売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態では、どう進めたらよいのか不安になる方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、オーバーローンとは何かという基礎から、自己資金がない場合の売却方法（任意売却や住み替えローンなど）まで解説いたします。
オーバーローン｜売却時の基本知識
オーバーローンとは
オーバーローンとは、「住宅ローンの残高」が「現在の自宅の売却見込み価格」を上回ってしまっている状態を指します。
（例）ローン残債が3,200万円、市場価格が2,800万円の場合 → 400万円の不足
この不足は、売却が進まない大きな要因となります。
なぜそのままでは売れないの？
売却できない大きな理由は「抵当権」にあります。
- ・金融機関はローンの担保として自宅に抵当権を設定している
- ・この権利を抹消するには、ローンを完済する必要がある
- ・完済できない状態では、原則として家を売ることができない
そのため、オーバーローンでは「不足分をどう補うか」を解決する必要があります。
現状を整理する3つのステップ
まずは、ご自身の現状を以下の手順で把握しましょう。
| ステップ | やること | 目的 |
|---|---|---|
| 1. 残債の確認 | 残高証明書などで確認 | 正確な残高を知る |
| 2. 売却額の把握 | 不動産会社の査定を活用 | 今の相場を知る |
| 3. 残債と売却額の比較 | 残高と査定額を比べる | オーバーローンか判断 |
自己資金で補えない場合の手段「任意売却」
任意売却とは
自己資金で差額を補えない場合、まず検討すべき有力な手段です。
裁判所に差し押さえられる（競売）前に売却する方法
金融機関の同意を得て販売する
通常の不動産売却と同じように、市場価格に近い形で家を売ることができる
競売のように安値で買い叩かれるリスクを抑えられる点が大きなメリットです。
| 比較点 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 相場の約6～8割に下落 |
| 条件の交渉 | 引越し費用など交渉可能 | 裁判所主導のため不可 |
| 手続き主体 | 売主と金融機関（合意） | 裁判所（強制的） |
注意点と進めるための条件
売却価格が残債を下回るため、金融機関や連帯保証人の同意が欠かせません。
「競売になるよりは回収の見通しが立つ」と判断されれば同意が得られるケースが多いですが、専門的な知識が必要なため、任意売却に強い不動産会社への早めの相談が不可欠です。
次の住まいへスムーズに移るための「住み替えローン」
住み替えローン（買い替えローン）の特徴
現在住んでいる家のローン残債と、新しく購入する家の費用を「まとめて借り入れできる」仕組みです。
自己資金が足りなくても「売却」と「購入」を同時に進められる
ローンが二重になる“ダブルローン”を避けられる
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 仕組み | 今の残債＋新居費用を借り入れ |
| 金利と審査 | 金利は2〜4％程度。借入額が大きく審査は厳格 |
| 進め方 | 審査後、旧居の売却と新居の購入を「同日」に決済 |
審査通過のための重要ポイント
借入額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。
- ・返済負担率：年収に対する年間返済額の割合（車のローン等も含む）が基準内か
- ・健康状態：団体信用生命保険（団信）へ加入できるか
- ・年齢 / 年収：完済時の年齢や継続的な収入が見込めるか
しっかりとした返済計画を立てて審査を受けることが大切です。
自己資金が用意できない場合のその他の対処策
上記の方法が難しい場合でも、現実的な対処策はあります。状況に合わせて以下の3つの方法も検討してみましょう。
| 対処策 | メリットと注意点 |
|---|---|
| 1. 親族からの援助 | 身内から一時的に借りる トラブル防止のため返済計画は必須 |
| 2. 売却時期の延期 | ローン返済を続け、残債が相場を下回るまで待つ |
| 3. 賃貸活用 | 家を貸して家賃を返済に充てる ※金融機関の事前の同意が必須 |
まとめ
オーバーローンは、そのままでは売却が難しい状態ですが、決して解決できないわけではありません。「任意売却」や「住み替えローンの活用」、「親族からの援助」や「賃貸」など、状況に応じた最適な対処法が必ずあります。
ご自身の現状を冷静に整理し、適切な方法を選ぶことが、新しい生活に向けた第一歩です。悩みを抱え込まず、少しでも早くご相談いただくことが解決への一番の近道となります。
稲沢市での不動産売却は、ぜひ弊社へお任せください。
よくあるご質問（Q&A）
- Q1.Q1. まずは自分の家がオーバーローンか知りたいのですが、不動産査定は無料ですか？
- A1.A. 査定は無料です。
まだ売却の意思がはっきりと固まっていない状態でも、まずは現状把握の参考として査定をご依頼いただければと思います。
査定した価格をもとに「本当に売却すべきか」「どの解決策が最適か」を一緒に考えることができますので、悩みを抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。
- Q2.Q2. 任意売却をすると、周囲の人に事情がバレてしまいませんか？
- A2.A. 周囲に特別な事情が知れ渡るリスクは低いです。
任意売却も通常の不動産売却と同じ方法で販売活動を行うため、「ローンが払えなくて売っている」とは分かりません。プライバシーには十分配慮いたしますのでご安心ください。
- Q3.Q3. まだ住宅ローンを滞納していませんが、任意売却の相談はできますか？
- A3.A. はい、可能です。
任意売却の手続き自体は滞納後になるケースが多いですが、「このままでは支払えなくなりそう」と不安に思った段階でご相談いただくのがベストです。早めに動くことで選択肢が広がります。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
◇ キャリア：28年
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！
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まずはご相談からお待ちしております！！
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※不動産を売りたい方
渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
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