【2026年】不動産売却で分筆をする前に！メリットデメリットや流れを解説！

不動産売却で分筆をするメリット

分筆とは

分筆（ぶんぴつ）とは、登記簿上で「一つの土地」として登録されている土地を、複数の土地に分けて登記し直す手続きです。土地は1筆、2筆と数えるため、「土地を分けること＝筆を分ける」ことになります。

購入者が検討しやすい区画に整えられる

分筆のメリットは、広い土地を購入者が検討しやすい大きさに整えられる点にあります。

例えば、広い土地をそのまま売ると「価格が高くなりやすい」「管理が大変そう」という理由で、購入者が限られてしまいがちです。

そこで土地を分けて、住宅用地として一般的な広さの区画にすることで、購入を検討する層が増え、結果として土地が売りやすくなることがあります。

残す土地の使い方を決めやすい

分筆をすると「売る土地」と「残す土地」を分けて考えられます。そのため、実家は残したい一方で、一部だけ売って負担を減らしたいといった希望とも相性が良いです。

売却後の生活設計を整理しやすい点も、メリットの一つになります。

不動産売却で分筆をするデメリット

分け方によっては売りにくくなる

分筆は、分け方を誤ると売りにくくなる点に注意が必要です。

例えば、区画が細長い形になったり、車が入りにくい配置になったりすると、購入者が使いづらく感じることがあります。

その結果、価格の調整が必要になったり、売却までに時間がかかったりするケースも出てきます。

接道などの条件で建築の制約が出ることがある

分筆後の区画が道路に十分接していないと、建築の条件が厳しくなる可能性があります。

一般的には、建物を建てるために「道路に2m以上接していること」が求められる場面が多いです。

ただし「道路＝幅員4m以上に限る」と単純に言い切れるわけではありません。

幅員が4m未満でも、建築基準法上は道路扱いになるケース（いわゆる2項道路など）があります。

そのため、分筆前に「前面の通路が建築上の道路に当たるか」を確認しておくと安心です。

住宅用地の軽減が外れて税金が上がる場合がある

住宅が建っている土地は「住宅用地」として、200㎡以内の面積まで固定資産税が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1に、200㎡を超えた部分は固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。

ところが分筆の結果、住宅用地として扱われない区画が生じると、この軽減が適用されなくなる場合があります。

その場合、固定資産税・都市計画税が上がることもあるため、分筆前に「どの区画が住宅用地として見なされるか」を確認しておくと判断しやすくなります。

分筆に必要な手続きの流れ

分筆は、「境界をはっきりさせる」→「分け方を決める」→「登記する」の順に進みます。

特に大事なのは、隣地の方などと現地で境界を確認する場面です。

①土地家屋調査士に相談・依頼する

分筆登記は、一般的に土地家屋調査士へ依頼して進めます。

「一部だけ売りたい」「残す土地も使いやすくしたい」など希望を最初に共有すると、分筆案が作りやすくなります。

②法務局・役所で資料を集める

次に、土地の基本資料や制限を確認します。

法務局では登記情報や公図、地積測量図などを確認する流れが一般的です。

役所では都市計画図や道路に関する記録などを確認し、分筆後に条件を満たすかの材料にします。

③現地確認をして「分け方（分筆案）」を作る

現地を見たうえで、どこで区切るかを検討します。

この段階で、購入者が使いやすい形になっているか、道路との接し方が弱くならないかを一緒に確認しておくと安心につながります。

④測量をして、資料と食い違いがないか確認する

測量を行い、図面や資料と現況を照合します。ここでズレがあると、次の「境界の確定」に影響するため、丁寧に進めることが多い工程です。

⑤現地立会で境界を確認し、境界標を設置する

分筆では、隣地の方（道路・水路などが絡む場合は役所も）と現地で立ち会い、境界を確認します。境界標がない場合は、合意のうえで設置し、確定図を作成します。

この工程がスムーズだと、分筆全体の段取りも進めやすくなります。

⑥分筆登記を申請する

境界が確定し、図面が整ったら分筆登記を申請します。

登記が完了すると、「売る土地」と「残す土地」が登記上も分かり、売却の手続きに進みやすくなります。

費用の目安と分筆で「売れやすさ・売却価格」がどう変わるか

費用は「測量・境界」と「登記」を分けて考える

分筆には、測量、境界標の設置、確定図の作成、登記申請などの作業費用に加えて、登録免許税がかかります。これらを合計したものが、いわゆる分筆費用です。

分筆費用は手続きの有無や土地の広さ、境界が確定しているか、筆界の確定を要するかどうかで、金額が大きく変わるため、一概に費用を明言することは難しいです。

まずは土地家屋調査士に相談し、総額の見積りを出してもらうところから始めると安心です。

分筆にかかる期間は「境界が決まっているか」で差が出る

分筆にかかる期間は、境界が決まっている土地であれば、依頼から1カ月以内に完了することもあります。一方、境界が決まっていない場合は、隣地との調整が必要になり、数カ月かかる場合も出てきます。

さらに境界トラブルがあると、話し合いが長引いたり、状況によっては訴訟に進んで数年単位になることもあります。そのため、分筆を検討する場合は早めに動き始め、期間に余裕を持った計画を立てておくと進めやすいでしょう。

「現地立会い」が一番重要

分筆の工程の中でも、特に重要なのが現地立会いです。隣地所有者と一緒に境界標（境界を示す目印）を確認し、必要に応じて合意のうえで設置します。

多くは問題なく進みますが、双方が主張を譲らず境界が決められない場合もあるため、早めに段取りを組んでおくと安心です。

まとめ

稲沢市で実家の土地が広すぎて売りにくいと感じる場合、土地を分けて売る「分筆」は前向きな選択肢になる場合があります。

ただし、分筆後も接道条件を満たせるか、面積の下限など地域のルールに合うかによって、売れやすさや価格の見込みは変わります。

また、費用は測量・境界確認で差が出やすく、期間も隣地状況により長くなることがあります。納得のいく売却につなげるためには、土地の条件確認と区画割りの方針をセットで検討し、早めに専門家へ相談することが進めやすいでしょう。