【2025年】土砂災害警戒区域とは？土地の売買への影響も解説！

土地選びでは利便性や快適さが重視されがちですが、安全であるかどうかも重要です。
土砂災害のリスクが高い土地は、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されていることがあります。
そこで今回は、土地の売買を検討している方に向けて、土砂災害警戒区域とは何か、指定された場合の影響や土砂災害特別警戒区域に指定された場合の規制を解説します。

土砂災害警戒区域とはどのような土地なのか

土砂災害警戒区域とは、土砂災害時に住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがある区域です。
土砂災害防止法に基づいて指定され、およそ5年ごとに見直しがおこなわれます。
なぜなら、土地の状態や安全性は、時間の経過や環境の変化によって変わっていくからです。
土砂災害の危険性が高まって、指定された区域が拡大されることもあれば、土砂災害防止工事がおこなわれるなどして、危険性が下がって縮小されることもあります。
土砂災害警戒区域は、さらにイエローゾーン（土砂災害警戒区域）と、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）に分かれます。
まず、地形からイエローゾーンが指定され、そこからさらに高さや傾斜度、地質などの要因からレッドゾーンが指定されるのです。

イエローゾーン（土砂災害警戒区域）とは

イエローゾーンとは土砂災害警戒区域と呼ばれ、土石流・地すべり・がけ崩れなどの土砂災害が発生するおそれがあり、警戒避難体制をとくに強化する必要がある土地です。
河川や山の近くにある土地をイメージされるかもしれませんが、比較的平坦な土地であっても、イエローゾーンに指定されていることがあります。
イエローゾーンにある土地を売買する場合、宅地建物取引業者は重要事項説明書で、イエローゾーンに該当する旨を買主に説明しなければなりません。

レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とは

レッドゾーンとは土砂災害特別警戒区域のことで、土砂災害警戒区域のなかでも、とくに危険性が高く人の命に関わるような土地です。
住宅を建てるには、構造などの条件を満たしていなければならず、住宅を建ててから指定された場合でも移転勧告を受けてしまう可能性もあります。
イエローゾーンにある土地と同じく、レッドゾーンにある土地の売買では、宅地建物取引業者による重要事項説明書が必要です。

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土砂災害警戒区域に指定されたことによる土地売買の影響

土砂災害警戒区域に指定されると、土地の売買にも影響を及ぼすかもしれません。
とくに、土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうと、住宅の建設が制限されたり、特定の開発に許可が必要になったりします。

土地の価値への影響

土砂災害警戒区域に指定された土地は、居住誘導区域にならず、住宅地としての価値が下がってしまう可能性はあります。
しかし、土砂災害警戒区域に指定されただけであれば、建築制限はないため、そこまで大きな影響はないと考えて良いでしょう。
自然環境に恵まれていたり、景観が良かったりなどのメリットを最大限享受できます。
一方、土砂災害特別警戒区域に指定された場合は、土地の需要が大きく下がってしまう可能性があります。
なぜなら、住宅などの建物を建てる場合は、特定の工法を用いる必要があり、建築費が上がってしまうからです。
土地内に高低差があれば、土地の造成工事が必要になることもあります。
そして、自治体によっては、土砂災害特別警戒区域に指定しても、路線価などを低く設定しないケースがあります。
土地の価値だけが下落して、税負担だけは平坦な土地と同水準となり、買い手の付きやすさに影響が出るおそれがあるのです。
土砂災害警戒区域に指定された土地を売買する場合は、重要事項として宅地建物取引士がその旨を説明しなければなりません。

土砂災害特別警戒区域に指定されたことによる建築制限

土砂災害特別警戒区域に指定された土地には、建築制限があります。
住宅を建てる場合は、土砂災害の衝撃を受けても安全性が保たれるかどうか、事前確認が必要です。
また、基礎や主要な部分は、鉄筋コンクリート造にしなければなりません。
危険であると判断されれば、都道府県知事から移転勧告を受けるなどの影響もあります。
勧告を受けた場合は、移転のための融資や住宅移転事業からの補助を優先的に受けられますが、土地の価値自体は大きく下がってしまうのです。
また、社会福祉施設・医療施設・学校など、災害時要援護者関連施設を建設する開発行為には、都道府県知事の許可が必要です。
土砂災害の対策工事をおこなって、安全性が確保されたと判断されないと、特定開発行為は実施できません。

警戒避難体制

土砂災害警戒区域に指定された場合、人命を優先させるために、警戒避難体制の整備にも影響が出ます。
警戒避難体制には、学校や医療施設などの要配慮者利用施設における避難確保計画の作成、避難訓練の実施義務が挙げられます。
特別な配慮が必要な方が利用する施設は、利用者が避難しやすいように、避難計画を実施しなければならないのです。

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土砂災害特別警戒区域に指定された土地の規制

土砂災害警戒区域のなかでも、土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうと、さまざまなことに制限がかかります。
土砂災害特別警戒区域は、土砂災害警戒区域のなかでも、とくに危険性が高い区域であり、人命を優先させなければならないからです。

開発行為の制限

土砂災害特別警戒区域で特定の開発をおこなう場合は、都道府県知事の許可が必要です。
許可がないとおこなえない開発行為の目的は、以下に挙げる2つです。

●住宅宅地分譲
●社会福祉施設・幼稚園・病院の建設

社会福祉施設・幼稚園・病院の建設に許可が必要な理由は、土砂災害が発生して避難する場合に、特別な援護が必要になるかもしれない利用者がいるからです。
開発行為を進める許可を得るためには、土砂災害への対策工事をおこない、安全性を確保しなければなりません。

土砂災害特別警戒区域における構造規制

土砂災害特別警戒区域では、建物の構造が規制されていて、その構造規制は以下の3点です。

●土石流が来る高さまでは鉄筋コンクリート造にする
●土石の力に耐えられる耐力壁を設置する
●基礎と壁が一体化した構造にする

この規制どおりでないと建物を建てられないうえ、自治体によっては都市計画区域外であっても住建築確認が必要です。
土砂災害特別警戒区域は、土砂災害警戒区域のなかでも土砂災害の危険性が高く、そこで暮らす方々の命を守るために、建物の安全性が求めらるのです。

移転勧告

土砂災害の危険性が高まると、都道府県知事から移転を命じられることもあります。
移転勧告を受けて移転する場合は「がけ地近接等危険住宅移転事業」による補助、住宅金融支援機構の「地すべり等関連住宅融資」の支援措置が優先的に受けられます。
ただし、支援措置は自治体によって異なるため、どのような支援措置が受けられるのか確認しておいたほうが良いでしょう。
その土地が、土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域に指定されているかどうかは、インターネット上で確認できます。
土地の売買における重要事項説明でも、説明が必要な事項であり、指定されていることを知らずに取引が進むことはありません。
地球環境の変化にともない、土砂災害などの自然災害の発生頻度は高まっていて、土地の売主と買主双方が注意しなければならない問題です。

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まとめ

土砂災害警戒区域とは、土砂災害でその土地の住民に危機が生じるおそれがある土地のことです。
土砂災害警戒区域、なかでも土砂災害特別警戒区域に指定されると、土地の売買に影響が出る可能性があります。
土砂災害特別警戒区域に指定されると、開発行為や建物の構造が規制され、移転を勧告されるケースもあります。