【2026年RN】あま市不動産売却時の注意点！売却を円滑に進めるために気を付けたいポイント

土地や建物などを売る際、注意すべき点が多くあります。
不動産売却は人生で何度も経験することがないため、不安をできる限り減らし、スムーズに手続きを進めたいものです。
今回は不動産売却時の注意点について解説します。
愛西市、あま市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却と不動産買取の契約の違いと注意点

まずは、仲介での不動産売却と不動産買取の契約の違いと、注意点について解説します。

不動産買取とは？

不動産買取とは、土地や建物を不動産会社が直接買取する売却方法です。
不動産会社が査定をおこなったあと、売却金額に納得できればすぐに売却できます。
仲介の場合、個人の方と契約するのが一般的です。
そのため、成約につなげるためには、媒介契約の締結後、積極的に販売活動をおこなわなくてはなりません。
インターネットに不動産の情報を登録したり、ポスティングチラシを作成したり、状況によってはオープンハウスを実施することもあるでしょう。
ただし、契約や売り出すタイミング、立地条件などによっては、すぐに買主が見つからないこともあります。
買取なら不動産会社と売買契約を締結するだけなので、販売活動をおこなわずに済み、すぐに現金化しやすいのがメリットです。

不動産買取における2つの契約方法

買取で売却する場合、下記の2つの契約方法があります。

• 即時買取
• 買取保証

即時買取とは、最短5日～1週間程度で売却できる契約です。
遅くても1か月以内には売却でき、スピーディーに売却したい方に適しています。
内覧をおこなったり、内覧者と条件交渉をおこなったりする必要もありません。
買取保証とはまず仲介で売り出し、一定の期間内に成約に至らなかった場合、あらかじめ決めておいた売却価格で買取する売却方法です。
仲介で売り出している期間に申し込みが入れば、高く売ることもできます。
仲介の期間は、3か月程度で設定するのが一般的です。

買取の契約時の注意点

契約時の注意点としてまず挙げられるのが、売却価格が安くなることです。
不動産会社は購入後、リフォームやリノベーション、修繕などをおこない再販するのが一般的となります。
利益を出すためには、仕入れにかかるコストをできるだけ抑えなくてはなりません。
そのため、売却価格はどうしても安くなってしまいます。
また、買取できない不動産があることも、注意点のひとつです。
仲介では売りにくい土地や建物でも、売却しやすいのが買取のメリットですが、なかには再販しにくい不動産も存在します。
先述のとおり、不動産会社は利益を出すために土地や建物を仕入れるため、再販が難しい場合は買取ができない可能性があります。

離婚で不動産売却をする場合の手順と注意点

続いて、離婚で不動産売却をする場合の手順と注意点を解説します。

離婚で不動産売却をする場合の手順

離婚にともない、マイホームを売る場合は下記の流れで手続きを進めます。

• 住宅ローンの有無を調べ、ある場合はどのくらい残っているかを確認する
• 査定に出す
• アンダーローン（売却価格が残債を上回る状態）かオーバーローン（売却価格が残債を下回る状態）かを確認する
• アンダーローンなら売却して売却金をわける
• オーバーローンの場合は自己資金で完済し、売却する

まずは、住宅ローンの有無を確認し、残債がどのくらいあるのかをチェックします。
そのあと査定に出し、不動産の価値を確認しましょう。
住宅ローンがない場合は、離婚時は売却金を2人で平等にわけることになります。
もし住宅ローンが残っていて、査定の結果アンダーローンの場合、売却益を折半するのが一般的です。
オーバーローンの場合、売っても住宅ローンが残るため、そのままでは売却できません。
お互いの自己資金などで不足分を補い、完済する必要があります。
収入の多いほうが多く払うなど、夫婦で話合って負担する金額を決めることが可能です。

離婚で不動産売却をする場合の注意点

注意点としてまず挙げられるのが、財産分与が必要なことです。
離婚時、夫婦が協力して築いた財産は平等にわけなければなりません。
離婚の原因が相手にあったとしても、基本的には不動産を含むすべての財産が財産分与の対象となります。
また婚姻中に財産を移転しないことも、注意点のひとつです。
婚姻中に、売却益をわけると、贈与と見なされ贈与税がかかることがあります。
婚姻中に財産を移転するのではなく、離婚し、戸籍をわけてから売却することがポイントです。
また、土地や建物は名義人でないと売却できないことも、注意点として押さえておきましょう。
たとえばマイホームが夫名義だった場合、妻は勝手に売ることができません。
共有名義だった場合も、お互いの合意のうえで売却することになります。
意見が一致しないと財産分与や、離婚自体がスムーズに進まない可能性があるため注意が必要です。

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相続物件の不動産売却の流れと注意点

最後に、相続物件の不動産売却の流れと注意点を解説します。

相続物件における不動産売却の流れ

相続物件を売る場合、一般的には下記の流れで手続きを進めます。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう
• 売却する
• 売却益を分割する

相続物件の売却では、まずは遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを、相続人同士で話し合うことです。
遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書に話し合いの内容をまとめます。
遺産分割協議書には、不動産を取得する方や相続人全員の署名と捺印、協議が成立した日付などを記載なさってください。
次は、相続登記をおこない、不動産の名義を相続人に変更します。
先述のとおり、土地や建物は名義人でないと売れないため、取得する方の名義に変更しなければなりません。
相続人が複数いる場合、代表者を1人決めて、その方に所有権を移転するのが一般的です。
相続登記の際は、登記申請書や被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書などを準備します。
先述の遺産分割協議書も、必要書類のひとつです。
相続登記は必要書類が多く、手続きも複雑なため、司法書士などの専門家に依頼することもできます。
名義変更が完了したら、相続物件を売却し、換価分割の場合は売却益を分割します。
換価分割とは、分割する財産を売ってお金に換え、現金でわける方法です。
不動産をそのままのかたちで取得する現物分割や、単独相続の場合は、現金での分割は不要となります。

相続物件における不動産売却時の注意点

相続物件を売却する場合、相続税以外にも、税金がかかることが注意点です。
土地や建物を売ると、下記のような税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税とは、売買契約書に対して課税される税金で、契約金額によって納税額が異なります。
登録免許税は名義変更にかかる税金となり、税額は評価額の0.4％です。
売却で利益が生じた場合、譲渡所得税という税金がかかります。
所有期間に応じた税率（5年以下の場合30％、5年超えの場合は15％）を、利益にかけて計算します。
所有期間によって税率が2倍近く変わるため、売るタイミングにも注意したいところです。

まとめ

買取で不動産売却する場合、売却価格が安くなるのがデメリットです。
離婚にともなう売却では、財産分与が必要なことや名義人でないと売れないことなどが注意点となります。
相続物件を売る際は、税金や費用に注意が必要です。
あま市の不動産売却なら「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」へ。
あま市のほかに愛西市にも密着しており、市街化調整区域の物件を得意としています。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

Q1. 愛西市やあま市で「買取保証」を利用して売り出す場合、仲介期間中に近所に売り出していることを知られてしまいますか？

A1. はい、「買取保証」の最初のステップである「仲介での売り出し期間（約3ヶ月）」は、一般の買い手を探すためにネット掲載やチラシ配布を行うため、周囲に知られる可能性は高くなります。 もし「離婚や周囲の目が理由で、誰にも知られずに一刻も早く手放したい」という場合は、仲介期間を挟まない「即時買取」を選ぶのが最適です。即時買取であれば、不動産会社が直接購入するため広告活動が一切なく、ご近所に事情を知られるリスクをゼロに抑えてスピーディーに現金化できます。ご事情に合わせて最適な契約方法をご提案しますので、まずはご相談ください。

Q2. 離婚に伴う売却で「婚姻中に売却益を分けると贈与税がかかる」とありますが、離婚前に家を売りに出すこと自体も避けたほうが良いのでしょうか？

A2. いいえ、離婚「前」に不動産会社へ査定を依頼したり、売り出し（売却活動）をスタートしたりすること自体は全く問題ありません。重要なのは「売却代金（現金）を分けるタイミング」です。 離婚届を提出する前に売買契約が成立し、現金（財産分与分）をお互いの口座に振り込んでしまうと、税務署から「夫婦間の贈与」とみなされて贈与税を課されるリスクが生じます。 税金トラブルを防ぐためには、売却活動は早めに進めておき、「離婚届を提出して戸籍を分けた後に、売買契約の最終決済（代金の受け取りと分配）を行う」というスケジュールを組むのが鉄則です。

Q3. 愛西市内の実家を相続しました。記事に「所有期間で譲渡所得税の税率が2倍変わる」とありますが、親が30年以上住んでいた実家なら、私が相続してすぐに売っても「5年超（長期譲渡）」の低い税率になりますか？

A3. はい、ご安心ください。相続した不動産の所有期間は、亡くなった親御様がその物件を「購入した日」からそのまま引き継ぐことができます。 親御様が5年を超えて所有していた実家であれば、あなたが相続した翌日に売却したとしても「長期譲渡所得（税率20.315%）」が適用されます。 ただし、注意しなければならないのは、あなた自身が「実家を新築した（あるいは買い直した）」など、所有期間のカウントがリセットされる特殊なケースがないかという点です。また、劇的な節税になる「相続空き家の3,000万円特別控除」には売却期限（相続から3年を経過する年の12月31日まで）がありますので、引き継いだ期間にかかわらず、早めに行動を起こすことが大切です。

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