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2023年版|知らないと損する!?古い家を売却したい方は解体する前にハウスドゥ155号稲沢へ!



2023年版|知らないと損する!?古い家を売却したい方は解体する前にハウスドゥ155号稲沢へ!

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。
特に市街化調整区域の割合が多い(全体の約88%)稲沢市には昭和45年前後に開発された団地が多いです。理由としては、高度経済成長期に後押しされた住宅需要の増大もありますが、このエリアでは市街化区域と市街化調整区域の線引きがされることもあり駆け込みで開発されたと考えられます。
最近多いご相談案件で特に多いのがこの年代に建てられたご実家を相続したが利用する予定がないので売却したいとのご相談です。
昭和45年頃に開発され建物が建築されていると、おおよそ築50年を経過した建物となります。今回は、この築50年ほどの『古い家を売る方法』について投稿します。
本題に入る前に、その当時、このエリアで開発された団地には敷地面積が30坪前後の区画が多いのが特徴です。当然、そういった区画割ばかりではりませんが、車を所有していないご家庭もあった時代ですので敷地面積が広くなくても飛ぶように売れたそうです。(私は産まれていませんので聞き伝えですが・・。)
何を申し上げたいかといいますと、昨今のニーズと敷地の広さが合っていないので、建物を解体されるのを待っていただきたいのです。解体する前に更地になった時に売却可能かどうかを判断させてください!

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


そもそもお家の価値は築何年まであるの?


いつの時代もそうですが、お家は人生で最大の買い物と言われます。しかしながら、家の価値は永遠に続くものではありません。家には、法律で定められた寿命があります。それが法定耐用年数と呼ばれるものです。法定耐用年数とは、建物が経済的に有効であると見なされる期間のことで、一般的には築年数が古くなるほど、家の価値は下がっていきます。住んでいる家が非事業用住宅(居住用住宅)であれば、その法定耐用年数は以下の通りです。
木造・・・33年
木造モルタル造・・・30年
鉄骨造(骨格材の厚みにより変動)・・・28年~51年
鉄筋コンクリート造・・・70年
鉄骨鉄筋コンクリート造・・・70年
【注意】非事業用建物の法定耐用年数は、事業用建物の1.5倍とされています。
こうして見るとわかるように、木造や金属造の家は築50年を超えると、法定耐用年数を過ぎてしまいます。つまり、その家は残念ながら経済的に価値がないと判断されてしまいます。 そうなると、その家を売ろうとしても、土地の価格しか評価されません。家自体はタダ同然どころか、解体費用の負担が発生してしまうのです。

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①お家が使える状態の場合


ご相談にみえたお客様の多くが、『家は使える』とおっしゃられます。確かにご自身や御身内が直近まで住んでいらっしゃったので使えることは使えるのですが・・・。
購入者様は、今後20年、30年とお住まいになる予定で中古住宅を購入されます。『今、住めるのか?』と『今後も住めるのか?』で査定金額に大きな差が出てきます。
では、お家として利用できる場合の売却方法についてお話します。

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A仲介にて売却(中古住宅)
「築50年以上」というだけで、家が「中古住宅」として売却できないとは限りません。家の状態は築年数だけで決まるものではなく、メンテナンスの状況によって大きく変わります。例えば、リフォームや外壁塗装、修繕、点検などを適切に行っていれば、築50年とは思えないほど良好な状態の家も存在します。逆に、メンテナンスが行き届いていない平成築の家よりも、状態が良い場合もあります。そのようなお家であれば、中古住宅として仲介で売却することは十分可能です。
また、敷地が広い日本家屋は、近年の古民家ブームにより、古き良き日本の木造住宅に魅力を感じる人々も増えています。彼らにとっては、手入れが行き届いた築50年の家は、安価に購入できる魅力的な物件となるでしょう。
さらに、「築50年超え」でも売却された中古住宅の事例を見てみると、築年数だけではなく、立地や間取り、設備なども重要な要素であることがわかります。
したがって、「築50年超えだから古すぎて売れないだろう」と一概に悲観する必要はありません。家の状態が良好であれば、十分に売却可能です。このように考えると、「築50年以上」の家でも十分に価値があると言えるでしょう。それぞれの家にはそれぞれの価値がありますし、その価値を見つけ出すことが大切です。それが可能であれば、「築50年以上」の家でも新たな価値を見つけ出すことができるでしょう。

B業者買取にて売却(中古住宅)
仲介で売りに出してみたものの、なかなか買主様が見つからない場合や早く売却をしたい場合には、不動産買取業者に「中古住宅」として買い取ってもらうことも1つの方法です。不動産買取での売却は、仲介と比較すると市場価格よりおおよそ3割ほど安くなるデメリットはあります。 なぜそうなるかというと、私達不動産業者は、買い取った中古住宅をリフォーム(場合によっては解体して造成工事)して再販売します。
リフォーム等の工事費用や再販売時の利益を考慮すると、その分、相場より安くなってしまうのです。
しかし、デメリットばかりでなく業者買取には次のようなメリットもあります。
①仲介手数料がかからない
②契約不適合責任を負わなくてもよい(※ケースにより異なります)
③早期に現金化できる
④周囲に知られずに売却できる

①仲介の場合、売却金額の3%+6万円+消費税を仲介手数料として売却完了時にお支払いいただきます。例えば、売却金額が1,000万円の場合、仲介手数料は39.6万円になります。一方、ハウスドゥ155号稲沢に買取にて売却すると仲介手数料が発生しません。
売却価格は3割程度安くなりますが、仲介手数料を払わずに済むことは大きなメリットです。
②契約不適合責任とは、売却した物件に契約書に記載されていない不具合や欠陥があった場合、売主が修繕や損害賠償を負担しなければならない責任です。
築50年の家では、シロアリ被害や雨漏りなどの不具合が発生する可能性が高く、契約不適合責任を問われるリスクも高くなります。しかし、不動産業者買取の場合は、契約不適合責任は免除されるのことがあります。売却後に問題が起きても安心できることは大きなメリットです。
③早期に現金化できることも買取のメリットです。仲介での売却では、物件の広告や内覧を行ってから購入希望者を見つけるまでに時間がかかります。また、購入希望者がローン審査に通らなかったり、契約内容に納得しなかったりすると、売却が流れる可能性もあります。しかし、買取では不動産会社が直接購入するため、査定価格や条件の交渉が終わればすぐに契約できます。最短で2週間程度で現金化できる場合もあります。急いで資金を用意したい場合や、引っ越し先が決まっている場合には便利です。
④周囲に知られずに売却できることも買取のメリットです。仲介での売却では、物件の広告や内覧を行うため、近隣や知人に売却の事実が知られる可能性があります。しかし、買取では不動産会社が直接購入するため、広告や内覧を行う必要がありません。周囲の目を気にせずに売却できることは大きなメリットです。
仲介での売却が難航するようなら、買取を検討されることをおすすめします。


②お家として使えない場合


残念ながら、中古住宅としての売却が難しい場合の売却方法は以下の通りです。
A解体更地渡しを条件に売却する
更地渡しとは、売主の負担で建物を解体・撤去してから土地を売却することをいいます。築50年の中古住宅をそのまま売却しようとした場合、土地だけが欲しい買主様は撤去の費用や手間を考えると購入をためらう場合もあります。 しかし、先行して建物を解体して更地にしてしまうと「どれだけ古くてもいいから安く家を買いたい」と考える買い手が売却対象ではなくなってしまいます。 解体更地渡しを条件に売却すれば、、「古家」としても「土地」としてもアピールが可能できますし、解体費用を先行投資する必要もありません。

B解体して更地にて売却する
建物が倒壊するような危険がある場合は先行して解体後に売却することをおすすめしています。

↓動画で解説します!おうちノウハウ講座!是非、ご覧ください!!

ノウハウ動


相続した空き家を売却すると税金が安くなると聞いたが本当か??


相続した空き家を売却する場合一定の要件を満たした場合、『相続空き家の3,000万円特別控除』を利用することで譲渡所得税を軽減できます。

譲渡所得税は譲渡所得に定められた税率を掛けて算出しますが、この譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

相続税の取得費加算の特例と同じように譲渡所得税を節税できます。

ただし、適用期限は相続開始日以降3年を経過する日が属する年の12月31日です。

相続空き家の3,000万円特別控除にも一定の適用要件がある点に注意しましょう。

対象となる相続建物は、相続が開始される直前まで被相続人(亡くなった人)が居住用にしていた家で、以下のすべてに当てはまる必要があります。

①昭和56年(1981年)5月31日以前に建築されたこと

②区分所有建物登記がされている建物でないこと

③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

売却する不動産の状態に関する条件があります。それは、建物付きで売却する場合と、更地にして土地だけ売却する場合で、異なります。それぞれの場合の条件は以下の通りです。

【建物付きで売却する場合】

①相続してから譲渡するまでの間、誰もその建物に住んでいないこと

②建物が建築基準法の耐震基準を満たしていること

【更地にしてから売却する場合】

①相続から取り壊し、譲渡するまでの間、人がその建物に住んでいなかったこと

②取り壊しから譲渡までの間、その土地が建物や構造物の用途ではなく、土地として利用されていたこと

これらの条件を満たさない場合も、特例は適用されません。


マンガ売却編


まとめ


古いお家を売却したい場合にどうすればよいか悩まれる方は多いと思います。

お客様が育ったお家。ご両親が大切に使われたお家。色々な思い出の詰まったお家。・・・・。

できれば壊さず新しい買主さんに使ってほしい。と思っている方もいらっしゃると思います。

解体するかどうかは、ハウスドゥ155号稲沢にご相談いただいた後にご判断ください。

私たちは、稲沢市、清須市の不動産売買専門店としてお客様にとってベストなご提案ができる自信と経験がございます。

稲沢市、清須市の不動産売却は是非、ハウスドゥ155号稲沢にご相談ください!!


【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域無料相談



商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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