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2023年版|知らないと危険!不動産売却後の確定申告



2023年版|知らないと危険!不動産売却後の確定申告

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。皆さんは、確定申告をしたことはありますか?不動産売却を行った場合、確定申告が必要になることをご存知でしょうか? 不動産売却によって利益が得られた場合は、所得税や住民税の納付が必要になります。そのため、確定申告をして税金を計算し、納税する必要があります。 逆に、不動産売却で損失が出た場合でも、確定申告をするメリットがあります。確定申告をすることで、損失額を他の所得から差し引くことができます。これにより、税金の負担を軽減することができるのです。 しかし、確定申告は手続きが複雑で、必要な書類も多くあります。また、確定申告が必要になるケースや、確定申告の期間や場所も分かりにくいかもしれません。 そこで今回は、確定申告とはどのようなものなのかについて簡単にご説明した後、不動産売却時に確定申告が必要になるケースや、確定申告に必要な書類や手続きの方法などについて投稿します。 稲沢市で不動産売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてください!

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
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そもそも確定申告ってなに?


不動産売却を行うときには、確定申告が必要になることがあります。確定申告とは、自分の収入や支出を税務署に報告し、税金を計算して納付することです。しかし、給与所得しかない方は、会社が代わりに税金を計算してくれるので、確定申告をする必要がありません。そのため、「確定申告をしたことがない」という方も多いのではないでしょうか? しかし、不動産売却によって利益が得られた場合や損失が出た場合は、確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと、税金の過不足が生じたり、罰則を受けたりする可能性があります。そこで、この記事では、確定申告とはどのようなものなのかについて簡単にご説明します。また、不動産売却時に確定申告が必要になるケースや、確定申告の方法や期間などについてご説明します。

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確定申告とは!


確定申告とは、1年間に得た収入の中から、必要な経費を引いた「所得」を自分で計算し、その所得に応じて納めるべき税額を国に正式に報告する手続きのことです。 会社員の方は、給与に関する税金は会社が代わりに計算して納付してくれるので、確定申告をする必要がないと思っている方も多いかもしれません。 しかし、不動産売却で利益(譲渡所得)が出た場合は、給与所得とは別に確定申告をしなければなりません。 譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことですが、売却した不動産の価格そのままではありません。売却価格から、不動産を購入したときにかかった費用(取得費)や、不動産を売却するときにかかった費用(譲渡費用)を引いた金額が譲渡所得になります。 
取得費とは、「不動産の購入価格や仲介手数料など、不動産を購入する際に支払った費用」のことです。 譲渡費用とは、「不動産の売却価格や仲介手数料など、不動産を売却する際に支払った費用」のことです。 譲渡所得は以下の式で計算できます。
 譲渡所得=不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)

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確定申告が不要な場合もある?


不動産売却時には、譲渡所得がゼロになるか、もしくはマイナスになる場合があります。譲渡所得がゼロになるということは、不動産の売却価格と取得費や譲渡費用が同じになるということです。譲渡所得がマイナスになるということは、不動産の売却価格が取得費や譲渡費用よりも低くなるということです。 このような場合は、譲渡所得税が発生しません。つまり、税金を納める必要がないので、確定申告をする必要がありません。 しかし、確定申告をしないと損失額を他の所得から差し引くことができません。損失額を差し引くことで、他の所得にかかる税金を減らすことができる場合もあります。また、特別控除を利用する場合も確定申告は必要です!

不動産売却で利用できる特例は?


不動産売却後に確定申告をすると適用できる主な特例について、もう少し詳しく説明してみますね。
 1:マイホームの3,000万円特別控除 
この特例は、自分の住まいとして使っていたマイホームを売却した場合に、その売却益から3,000万円を控除できるというものです。つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税を全く払わなくてもよいということになります。この特例は、自分の住まいとして使っていた期間が短くても長くても関係なく、適用できます。ただし、売却する相手が自分の親族や配偶者などの特別な関係にある場合は、この特例は適用できません。また、この特例は確定申告をしなければ適用されないので注意が必要です。 
2:軽減税率の特例 
この特例は、所有期間が10年以上の居住用財産を売却した場合に、その売却益の一部に対して税率が軽減されるというものです。通常、不動産の売却益にかかる税率は20.315%ですが、この特例を適用すると14.21%に下がります。ただし、この軽減税率は売却益の6,000万円以下の部分にしか適用されません。つまり、売却益が6,000万円を超える場合は、超えた部分に対しては通常の税率が適用されます。この特例を適用するためには、売却した不動産が居住用財産であることと、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることが必要です。また、この特例は先述した「マイホームの3,000万円特別控除」と同時に使うことができます。 
3:譲渡損失の買換え特例 
この特例は、自分の住まいを買い換えるために売却した場合に、その売却で損失が出た場合に利用できるというものです。通常、不動産の売却で損失が出た場合は、その損失を他の所得から差し引くことはできません。しかし、この特例を適用すると、その損失を給与所得や事業所得などの他の所得から差し引くことができます。これを「損益通算」と呼びます。また、損益通算で1年で相殺しきれなかった場合は、翌年から3年間まで繰り越して差し引くことができます。これを「繰越控除」と呼びます。この特例を適用するためには、売却した不動産が自分の住まいであることと、売却価格が1億円以下であることなどが必要です。また、この特例も確定申告をしなければ適用されないので注意が必要です。
上記以外にも『相続空き家の3000万円特別控除』も確定申告が必要です。このように、不動産売却に関する税金は複雑なので、詳しくは税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

確定申告には何が必要?


確定申告の必要書類については以下の通りです。

税務署でもらうもの
確定申告とは、自分の収入や支出、各種控除などを税務署に申告することです。確定申告をすることで、税金の還付や追加納付が行われます。確定申告をする人は、必要書類を用意して税務署に提出するか、e-Taxというインターネットでの申告システムを利用するかのどちらかを選ぶことができます。
確定申告に必要な書類は、自分の所得や控除の種類によって異なりますが、税務署で入手できるものは以下の3つです。
①確定申告書第一表・第二表
これは、自分の所得や控除を記入する書類です。確定申告書第一表は、給与所得や事業所得などの総合課税所得と、配当所得や株式譲渡所得などの分離課税所得を記入します。確定申告書第二表は、医療費控除や寄附金控除などの各種控除を記入します。
②確定申告書第三表(分離課税用)
これは、分離課税所得に対する税金の計算方法を記入する書類です。分離課税所得とは、一定の税率で課税される所得で、総合課税所得とは別に計算されます。分離課税所得には、配当所得や株式譲渡所得などがあります。
③譲渡所得の内訳書
これは、不動産や株式などの資産を売却した場合に必要な書類です。売却した資産の種類や数量、売却価格や取得費などを記入します。譲渡所得とは、資産の売却益から売却費用や取得費などを差し引いた金額です。
以上が税務署で入手できる確定申告の必要書類です。これらの書類は、最寄りの税務署や市役所窓口で配布されていますが、国税庁のホームページからもダウンロードできます。譲渡所得の内訳書については不動産売却後に国税庁から郵送されますが、こちらも国税庁のホームページからダウンロード可能です。

自分で用意するもの
確定申告に必要な書類は、自分の所得や控除の種類によって異なりますが、自分で用意すべきものは以下の4つです。
①不動産の購入時と売却時の売買契約書のコピー
これは、不動産の売却価格や取得費を証明するために必要な書類です。売買契約書には、不動産の物件名や住所、土地面積や建物面積、売買代金や支払方法などが記載されています。購入時と売却時の両方の売買契約書のコピーを準備しましょう。
②不動産の取得費と譲渡費用に関する領収書のコピー
これは、不動産の取得費や譲渡費用を証明するために必要な書類です。取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用で、仲介手数料や登録免許税などが含まれます。譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税などが含まれます。取得費や譲渡費用に関する領収書のコピーを準備しましょう。
③登記事項証明書
これは、不動産の所有権移転や抵当権設定などの登記簿上の事項を証明するために必要な書類です。登記事項証明書には、不動産の所有者や権利者、登記日付などが記載されています。登記事項証明書は、法務局の窓口で1通600円で入手できます。オンライン請求をすると1通500円程度になり、窓口に足を運ぶ手間も省けるのでおすすめです。
④本人確認書類
これは、確定申告をする本人であることを証明するために必要な書類です。マイナンバーカードや運転免許証など、本人であることが分かるものです。マイナンバー(個人番号)も必ず記入しなければなりません。

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ノウハウ動


不動産売却に関する確定申告はいつ?どこで?申告するの?


確定申告の時期や、確定申告をおこなう場所については以下の通りです。

不動産売却における確定申告の時期
不動産売却に関する確定申告の時期は、原則として売却した次の年の2月16日~3月15日です。たとえば2023年の1月に不動産を売却したとしても、確定申告は次の年2024年の2月16日~3月15日に行います。売却から確定申告の期間まで1年以上あく場合もあるので、忘れないようにしましょう。

不動産売却後に確定申告はどこで申告する?

確定申告は、自分が住んでいる場所の税務署で行います。売却した不動産がある場所の税務署ではありません。確定申告書の提出方法は、以下のような方法があります。


①必要書類を手書きで記入して、税務署窓口に直接持っていくか、郵便で送る

②国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で必要事項を入力して、プリントアウトしたものを税務署窓口に持っていくか、郵便で送る

③国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で必要事項を入力して、「e-Tax」というシステムを使ってインターネットで電子申告する


また、税金の納付方法は、銀行や税務署窓口だけではありません。口座振替や電子納税、クレジットカード、スマホアプリ、コンビニエンスストアなどでも支払うことができます。


マンガ売却編


まとめ


不動産を売却する場合、売却後の税金がかかる場合がある点と利益が出た場合は確定申告が義務である点を是非、ご考慮下さい。
確定申告というと手続きが煩雑であったり、受けられる控除があるのかどうかわからないなど、ご不安になってしまいますよね!
ハウスドゥ155号稲沢 (株)不動産トータルサポートでは、提携の税理士とともにお客様の確定申告など税務のサポートも行っておりますので、安心して不動産売却をお任せください!


【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
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商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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