【あま市不動産売却】事故物件の相続でも相続税は発生する？相続の判断基準も解説

相続した不動産が事故物件であることが分かった場合、その物件を相続する、相続して売却する、相続放棄するなどの選択肢が生まれます。
そこで、この記事では事故物件の相続をどうするかの判断基準や事故物件と税金、所有することのデメリットについて解説します。
愛知県あま市内でこれから事故物件の相続を控えている方は最後まで確認し、その判断にお役立てください。

事故物件を相続したときの相続税とは？

相続が発生した場合、遺産総額に応じた相続税を納めなくてはなりません。
しかし、相続した不動産が「事故物件」であっても、相続税は通常通りに発生するのでしょうか。
ここでは、事故物件とは何かをご説明したうえで、事故物件の相続税について解説します。

そもそも事故物件とは

不動産業界において、事故物件は「心理的瑕疵物件」に該当します。
瑕疵（かし）とは、不具合や欠陥のことです。
瑕疵には大きく分けて「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」があり、物理的瑕疵は雨漏りや地中埋設物など、不動産そのものの不具合を指します。
一方で「心理的瑕疵」は不動産自体の不具合ではなく、そこに住むことに抵抗を感じる要素のことです。
たとえば、事件や事故・自殺によって人が亡くなった物件が心理的瑕疵物件にあたります。
不動産売却時には不動産の瑕疵について買主に説明しなくてはならず、瑕疵がある不動産は避けられる傾向にあります。
賃貸物件としても家賃が低く設定されやすいなど、事故物件は資産価値が下がった不動産だと言えるでしょう。

事故物件でも相続税が発生する？

不動産の相続では、相続税評価額に応じた相続税を支払います。
多くの方が疑問に思われるのが「事故物件でも通常の不動産と同額の相続税を納める必要があるのか」ということです。
事故物件を相続した場合でも、相続税は支払わなくてはなりません。
ただし、著しく利用価値が下がっている事故物件は、相続税の計算の基準となる相続税評価額を減らしても良いとされています。
たとえばアパートの1室が事故物件であるなら、「その部屋の面積分の評価額×10％」までは評価額を差し引いて相続税を計算しても問題ありません。
相続税を納めたあとに事故物件であることを知った場合は、税務署に申請すると差額分が返還される可能性があります。

事故物件を相続するかどうかの判断基準

資産価値があまり高くないにも拘らず相続税が発生してしまうため、事故物件の相続に二の足を踏む方は珍しくありません。
そこで、事故物件を相続するべきかどうかの判断基準を3つご紹介します。

判断基準①需要

相続予定の不動産が賃貸物件である場合は、事故があった部屋の需要で判断できます。
現状が空き部屋ならその期間を確認し、長く空いているのであれば需要が低いと判断できるでしょう。
需要が高い物件は事故物件であっても入居者が見つかるため、相続したとしても利益が見込めます。
賃貸物件としての需要が低く、相続税の支払いも難しい場合は相続放棄も検討すると良いかもしれません。

判断基準②事故の内容や時期

同じ事故物件でも事故の内容、事故が発生した時期は重要です。
事故の内容が病死や誤嚥（ごえん）などの自然死、孤独死でも発見が早かった場合、事故物件にあてはまらないので相続する判断をしても問題はないでしょう。
しかし、事故の内容が殺人事件やニュースに出てしまうような事件、自殺で警察が来て周囲の話題になるような事故物件であるなら、慎重に検討する必要があります。
また、事故が起きてからの期間も重要であり、ここ数年で起きたのか、すでに10年以上経つのかでも判断は変わってきます。
相続がこれからで、事故の内容を確認できる状態なら、事前に確認しておくことをおすすめします。

判断基準③土地活用できるか

建物を解体すると、事故の記憶が薄れやすくなります。
そのため、解体後に土地活用できるかどうかも判断基準の1つです。
土地として売却する、駐車場として貸し出す、新しい建物を建てて賃貸物件やマイホームにするなど、幅広い活用方法を考えてみると良いでしょう。
その他の遺産との兼ね合いで相続放棄が難しい場合は、土地活用についても検討してみましょう。

事故物件の相続によって将来的に生じるデメリット

事故物件を保有することで考えられるデメリットは将来的にどのような影響を与えるのでしょうか。
事故物件が持つリスクについて解説します。

空室リスク

事故物件を賃貸物件にしようと考えたときどうしても事故物件には心理的な抵抗が存在するため、普通の賃貸物件と比べて空室になりやすいでしょう。
リフォームによって内装をきれいにすることや、賃料を周辺相場より引き下げたとしても、事故物件であることで空室状態が続くことがあります。
少なくとも、告知期間の目安が過ぎるまでは空室のリスクは避けられないでしょう。
また、誰も住んでいない部屋は傷みやすいため、空室が続くと室内の劣化が進んでしまいます。
事故物件があることで修繕コストがかさむことにより、賃貸物件の修繕計画が狂って賃貸経営が立ち行かなくなる懸念も出てきます。

家賃収入が下がる

事故物件は家賃を低く設定することが多いため、建物自体の収益性や利回りが下がってしまいます。
利回りとは物件価格に対する一年の収益割合で、一般的に利回りを基準に収益物件の売却価格や査定額を算出します。
利回りが下がると収益物件としても価値が下がり、賃貸経営だけでなく売却すら難しくなるでしょう。
また、一度下げた家賃を元に戻すのは困難です。
2021年に策定された「人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸借契約において事故物件であることを告げなくてはならない期間は事故の発生から概ね3年以内とされています。
しかし、事故から時間が経ったり家賃を元に戻したりしても、うわさによって事故の事実が知られてしまい、思わぬトラブルに発展することも考えられます。
そのようなトラブルを避けるためには「告知事項あり」として部屋を貸し出しますが、告知事項がある部屋は賃料を下げて募集せざるをえません。
その結果、事故物件があることにより家賃収入が下がるでしょう。

空き家リスクがある

相続した事故物件が一戸建てである場合は、デメリットとして空き家リスクも挙げられます。
おもな空き家リスクは以下のとおりです。

• 空き家管理・メンテナンスの負担
• 不法投棄や不法侵入、放火など犯罪被害に遭う可能性
• 地震や台風などの自然災害による損壊リスク
• 特定空家に指定されて固定資産税が増額されるリスク

これらリスクを避けるためには定期的な清掃や管理、破損部分の修繕が必要となり、その作業には大きな労力が必要です。
相続した事故物件が空き家となり、定期的な管理が難しい場合は、早めの売却をおすすめします。

まとめ

事故物件の相続でも相続税は発生しますが、相続税評価額を減らせるため、納税額が安くなる可能性があります。
事故物件を相続するかどうかは、需要や活用方法の有無が判断基準です。
事故物件を相続した場合の将来的なデメリットもあわせ、しっかりと検討することをおすすめします。
愛知県あま市にお住まいで、事故物件を相続した方やこれから相続する予定がある方はハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポートまでご相談ください。