【あま市不動産売却】リースバックの仕組みやメリットとは？リバースモーゲージとの違いも解説

「急にまとまった資金が必要になった」「住宅ローンの返済が間に合わない」などといったお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
このようなお悩みは、リースバックの利用で解決できるかもしれません。
リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を得たあとも、その家に住み続けられるサービスのことです。
この記事では、リースバックの仕組みやメリット 、リバースモーゲージとの違いを解説します。
愛知県あま市にお住まいで、不動産を利用して資金調達をおこないたいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、自宅を売却して売却代金を得たあとも、その家に住み続けられるサービスのことをいいます。
近年よくメディアでも取り上げられるようになり、耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか。
リースバックが広まった背景には、新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの返済に不安を感じる方が増えたこと、高齢化に伴い老後の資金を備えておきたいという方が増えたことが関係しています。

リースバックの仕組み

リースバックという用語を耳にしたことはあっても、どのような仕組みなのかわからないという方も多いでしょう。
リースバックは、不動産会社に自宅を売却すると同時に賃貸契約を結び、家賃を払ってそこに住み続けるという仕組みです。
まずは、リースバックの全体的な流れを把握しておきましょう。

• 売却の相談
• 売買契約の締結
• 決済および賃貸借契約の締結
• 賃料の支払いを開始

リースバックを検討し始めたら、まずは不動産会社に相談をしましょう。
相談を受けた不動産会社は、現地確認をおこなったうえで査定額を算出します。
価格に納得できたら売買契約を結び、決済および賃貸借契約の締結へと進みます。
その後は家賃を支払うことで、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
リースバックによって所有権が不動産会社に移転したあとは、固定資産税や都市計画税などは発生しません。

リースバックのメリットとデメリットとは

リースバックはまとまった資金を得るために有効な手段ですが、メリットだけでなくデメリットもあります。
後悔しないためにも、リースバックのメリットとデメリットを理解したうえで利用するかどうか判断しましょう。

メリット1.住み慣れた家に住み続けられる

リースバックの大きなメリットは、現在の家に住み続けられることです。
自宅を売却して資金を得たあともそのまま同じ家に住み続けられるため、引っ越しが必要ありません。
通勤ルートや子どもの学区を変える心配もなく、環境の変化によるストレスを最小限に抑えられます。
思い出の詰まった家にそのまま住み続けながらまとまった資金が得られるのは、リースバックならではの大きなメリットといえるでしょう。

メリット2.自宅を買い戻せる可能性がある

リースバックを利用する方のなかには、いずれまた自宅を買い戻したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
リースバックを利用しての売却では、将来的に自宅を買い戻せるようにする「買い戻し特約」を付けられるケースがあります。
買い戻し特約を付けられるかどうかは不動産会社によって異なるため、まずは相談してみると良いでしょう。
ここで注意したいのが、特約を付けたとしても、契約違反をすると買い戻す権利がなくなってしまうことです。
将来自宅を買い戻す予定がある場合には、滞りなく家賃を支払って契約違反をしないようご注意ください。

デメリット1.家賃が発生する

リースバックによる売却では、不動産会社と賃貸借契約を結ぶため毎月の家賃が発生します。
自宅を売却する前に住宅ローンの支払いを終えていた場合には、毎月の出費が増えることになるためデメリットと感じてしまうでしょう。
またリースバックの場合、家賃が相場よりも高い傾向にあります。
家賃の目安は不動産によっても異なりますが、売却価格の8〜10%ほどになると考えておきましょう。

デメリット2.売却価格が低い傾向にある

リースバックを利用して不動産を売却する場合、一般的な不動産売却に比べると売却価格が低くなる点もデメリットの1つです。
売却価格は不動産によっても異なりますが、市場相場の60〜90%程度になるといわれています。
なぜリースバックでの売却価格が相場よりも低くなるのかというと、周辺の家賃相場ではなく、買取価格に対する利回りを考慮して価格を設定するためです。
売却価格が気になる方は、リースバック利用時と一般的な仲介を依頼したときの査定額を比較してみると良いでしょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックと似たような資金調達方法として、よくリバースモーゲージが挙げられます。
「どちらも耳にしたことはあるけど違いがわからない」という方も多いのではないでしょうか。
リバースモーゲージとは自宅を担保としてお金を借りる方法で、高齢者向けの商品です。
具体的には、自宅を担保にしてお金を借り入れ、契約者が亡くなったあとに自宅売却などの資金で一括返済をおこないます。
リバースモーゲージとリースバックには以下のような点に違いがあります。

• 資金の使い道
• 対象となる不動産の種類
• 所有権移転の有無
• 不動産価格や金利の変動リスク

それぞれの内容について順番に解説します。

資金の使い道

リースバックは不動産を売却して資金を得る方法なので、売却代金の使い道は自由です。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるため、資金の使い道は金融機関が指定するものに限られます。

対象となる不動産の種類

リバースモーゲージは収入条件があったり、担保にできる不動産が制限されていたりすることが多いです。
土地や一戸建てはリバースモーゲージの利用対象ですが、マンションは対象外としている金融機関も少なくありません。
そのため、リバースモーゲージを利用したいと思ったら、まずは金融機関へ確認する必要があります。

所有権移転の有無

リバースモーゲージは自宅を売却するのではなく、不動産を担保に融資を受けることになるため所有権が移行することはありません。
一方、リースバックは自宅を売却して資金を得るので、売却後は不動産の所有権が買主に移行します。
不動産を売却して賃借するのがリースバック、不動産を担保に融資を受けるのがリバースモーゲージと覚えておくと良いでしょう。

不動産価格や金利の変動リスク

リースバックは自宅を売却して資金を得る方法なので、不動産価格や金利の変動リスクを負うことはありません。
一方リバースモーゲージでは、不動産を担保として融資を受けているため、不動産の価値が下落してしまうと担保評価額の見直しがおこなわれます。
また、金利が上昇した場合には、担保評価額よりも借入額のほうが大きくなるというリスクもあります。
このような場合、融資が打ち切られることもあるため、契約内容をしっかり把握しておくようにしましょう。

まとめ

リースバックを利用すると、自宅に住み続けながらまとまった資金が得られるという大きなメリットがあります。
一方で、家賃が発生するなどのデメリットもあるため、自分に適した資金調達方法なのかは慎重に判断しなければなりません。
私たち「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
リースバックを利用しようか迷っている方や不動産売却をご検討中の方は、弊社までお気軽にご装弾ください。