【あま市不動産売却】離婚時の不動産売却には注意点が多い？売却のタイミングや売却方法などを解説

離婚と同時に、所有する不動産を売却しようとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
離婚を機に不動産売却をおこなう場合、通常よりも注意しなければならないことが多いため、どういった点に気を付けるべきか事前に知っておく必要があります。
この記事では、離婚に伴い不動産売却をする際の注意点をご紹介します。
愛知県あま市にお住まいで、離婚を機に不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却における注意点：売却のタイミング

離婚を機に不動産を売却する場合、離婚後か離婚前かで迷う方も少なくありません。
ここでは、不動産売却のタイミングについて、離婚前と離婚後それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。

離婚前に不動産を売却する場合

離婚前に不動産売却をおこなう場合、離婚後のトラブルを回避しやすいというメリットがあります。
不動産を売却するには、さまざまな手続きが必要です。
とくに不動産が夫婦共同名義になっている場合には、売却のときに2人の同意が必要となり、別れたあとも頻繁に連絡を取らなければなりません。
しかし、離婚したあとでは相手の状況が分かりにくく、連絡が取れずに不動産売却が進まないなどのトラブルに発展する可能性があります。
また、離婚後にはなるべく相手と顔を合わせたくないという方もいらっしゃるでしょう。
離婚前に売却手続きを済ませれば、こうしたトラブルを防ぐことができ、気持ち良く新生活を始められる点がメリットです。
一方で、離婚前に不動産を売却してお金を分け合うと、贈与とみなされ贈与税がかかってしまうというデメリットがあります。
また、不動産を売却するには平均3〜6か月ほどの期間を要するため、早く離婚したい方は離婚後の売却を検討しましょう。

離婚後に不動産を売却する場合

離婚後に不動産売却をおこなうと、売却活動に専念できるため、希望価格で売れる可能性が高いというメリットがあります。
また、不動産売却した代金を夫婦で分けても、離婚後であれば財産分与となり、税金はかかりません。
より多くのお金を手元に残したい場合には、離婚後の不動産売却を検討すると良いでしょう。
一方、デメリットとしては、離婚後も元配偶者と連絡を取り合わなければならないことが挙げられます。
離婚が成立する前に「お互いに連絡を取り合い不動産を売却する」と約束しても、いざ離れてしまうと連絡が取れなくなったというケースも少なくありません。
離婚後の不動産売却をスムーズに進めるためには、離婚前にある程度の売却計画を立てておくことが大切です。

離婚時の不動産売却における注意点：オーバーローンについて

売却したい不動産に住宅ローンが残っている場合、アンダーローンかオーバーローンかで売却方法が異なります。
オーバーローンとは、ローン残債が不動産の売却価格を上回っている状態で、アンダーローンはローン残債が不動産の売却価格を下回っている状態をいいます。
アンダーローンであれば、不動産の売却代金でローンを完済できるため、一般的な不動産売却が可能です。
一方、オーバーローンの場合は、不動産の売却方法に注意しなければなりません。
ここでは、オーバーローンの状態で不動産売却をおこなう際の注意点をご紹介します。

オーバーローンのままでは売却できない

通常、不動産は住宅ローンが残ったままでは売却できません。
なぜなら住宅ローンを組む際に、対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しているためです。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にとる権利のことをいいます。
抵当権が設定されている間は、不動産を自由に売却できないため、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
そのため、オーバーローンの状態で不動産を売却する場合、不足分は現金でまかなわなければなりません。

任意売却という選択肢もある

前述したように、オーバーローンの不動産を売却する際は、不足分を現金で用意する必要があります。
とはいえ、ローン残債が何百万円とある場合には、現金でまかなえないこともあるでしょう。
「不足分を用意できないけれどどうしても不動産を売却したい」という場合には、任意売却を検討することになります。
任意売却とは、金融機関からの許可を得て、ローン残債がある状態で不動産を売却することです。
任意売却が可能かどうかは、金融機関次第となりますが、まずは不動産会社に相談してみましょう。

任意売却の注意点

任意売却の手続きは、住宅ローンを数か月滞納したあとにおこなえるようになります。
そのため、信用情報機関の信用情報に事故情報が掲載されてしまう点に注意が必要です。
事故情報が掲載されてしまうと、その間は新たにローンを組んだりクレジットカードを作成したりすることができません。
離婚後に、新たなパートナーと住宅ローンを組んで家を購入することはできなくなるためご注意ください。

離婚時の不動産売却における注意点：媒介契約

不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を結ばなければなりません。
媒介契約には3つの種類があり、不動産の特徴やご自身の状況に合わせて、どれを選ぶか決める必要があります。
ここでは、媒介契約の種類と特徴をご紹介します。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で見つけた買主とも直接取引ができます。
買い手の幅が広がるため、人気エリアにあるなど売れやすい不動産を売却する際におすすめです。
なお、一般媒介契約はレインズ（不動産情報ネットワークシステム）への登録は任意となっており、また不動産会社に販売活動の報告義務はありません。
そのため、需要の低い不動産の場合は、売却までに時間がかかる可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社だけに仲介を依頼する契約です。
契約を締結した不動産会社以外には仲介を依頼できませんが、自分で見つけた買主とは直接取引ができます。
専任媒介契約を締結すると、不動産会社は7日以内にレインズへ物件情報を登録し、活動報告を2週間に1回以上おこなわなければなりません。
物件を幅広く宣伝しながら、自分でも買主を見つけたい場合は専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、1社だけに仲介を依頼する契約です。
ただし、専属専任媒介契約の場合は、自分で見つけた買主とは直接取引ができません。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は5日以内にレインズへ物件情報を登録し、1週間に1回以上の活動報告をおこないます。
定期的に活動報告を受けることで販売戦略が立てやすくなるため、売れにくい不動産を売却する際や高値で売却したい場合におすすめです。

とにかく早く売却したければ買取を検討する

売却活動に時間をかけていられないという場合は、不動産会社による買取がおすすめです。
買取とは、不動産会社に直接不動産を売却することです。
買取の場合、買主を探す必要がないため、早く現金化できるというメリットがあります。
仲介に比べて売却価格が低くなる点がデメリットですが、離婚に合わせてとにかく早く不動産を売却したい方は、買取を検討すると良いでしょう。

まとめ

離婚を機に不動産を売却する場合、売却のタイミングや媒介契約の種類に気を付けなければなりません。
また、住宅ローン残債の有無によって売却方法が異なる点にも注意が必要です。
離婚に合わせて早く不動産を売却したい場合は、不動産会社による買取も検討しましょう。
私たち「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市を中心に、不動産売却のサポートや買取をおこなっております。
離婚を機に不動産売却をしようとお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。