【2023年版】相続における「遺留分」とは？相続前にできる「実家じまい」についても解説

民法で定められている法定相続人であれば、たとえ遺言書に遺産を相続すると記載がなくても「遺留分」を取得できます。
しかし、遺留分に不動産が含まれている場合には、通常よりもさまざまな点に注意しなければなりません。
また、相続での負担を減らすために、相続が発生する前に対処しておくことも重要です。
現在では少子高齢化や核家族化が進み、思い出の詰まった実家が空き家のまま放置されるケースも増えているため、事前に「実家じまい」を検討する必要もあるでしょう。
この記事では、遺留分の概要や、遺留分に不動産が含まれている場合の計算方法、実家じまいの準備や処分方法をご紹介いたします。
愛知県稲沢市で相続の予定がある方や、今後実家をどうするかお悩みの方は、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産の相続前に知っておきたい「遺留分」とは？

遺留分とは、法定相続人が必ず取得できる最低限の遺産のことをいいます。
相続財産については、遺言書で誰がどの遺産を相続するか指定されているケースが多いです。
しかし、指定がなくても、法定相続人には最低限の遺産を相続する権利があります。
法定相続人とは、被相続人（亡くなった方）の配偶者や血縁関係にある親族など、法律により定められた相続人のことです。
たとえば、被相続人の遺言書に「配偶者に遺産を相続する」と記載されていなくても、配偶者は法定相続人に該当するため、遺留分を取得できます。

遺留分の取得割合は法定相続人によって異なる！

法定相続人に該当するからといって、必ずしも遺留分を取得できるわけではありません。
遺産を相続できる方や取得できる遺留分の割合は、法律で以下のように定められています。

• 第1順位：法定相続人は配偶者と子または孫・遺留分は配偶者が1/4、子または孫が1/4
• 第2順位：法定相続人は配偶者と両親または祖父母・遺留分は配偶者が2/6、両親または祖父母孫が1/6
• 第3順位：法定相続人は配偶者と兄弟姉妹または甥や姪・遺留分は配偶者が1/2、兄弟姉妹または甥や姪はなし

たとえば第1順位である被相続人の子どもが存命の場合、第2順位の両親や祖父母が遺留分を請求することはできません。
第2順位の方は第1順位にあたる被相続人の配偶者やその子ども、孫がいない場合に、遺留分の取得が可能になります。
なお被相続人の兄弟姉妹または甥や姪には、遺留分がありません。

遺留分における不動産評価額の決め方とは？

遺留分のなかに不動産が含まれている場合、まずは不動産の評価額を調べる必要があります。
とはいえ不動産の評価額は1つではないため、どの価格で評価したら良いのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
ここでは不動産評価額の調べ方と、不動産評価額を用いて遺留分を計算するまでの流れをご紹介します。

遺留分における不動産評価額を決めるステップ①：相続不動産の評価額を調べる

不動産の評価額には4つの種類があります。
それぞれにどのような特徴があるのか理解しておきましょう。
地価公示価格
地価公示価格とは、国土交通省が公表している土地の価格です。
不動産鑑定士が全国にある基準地の鑑定評価をおこない、土地の価格を算出しています。
国税庁のホームページで確認できるため、コストをかけずに評価額を調べられる点がメリットです。
ただし、所有する不動産の周辺に基準地がない場合は、あまり参考にならないためご注意ください。
相続税路線価
相続税路線価とは、贈与税額と相続税額を算出する際に用いられる道路の価格です。
評価したい土地に面する道路の路線価を確認すると、土地価格を算出できます。
相続税路線価は国税庁のホームページで確認できるため、地価公示価格と同様にコストをかけずに調べられるのがメリットです。
ただし、相続税路線価は、時価と比較すると価格が低くなる点に注意が必要です。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税額を算出する際に基準となる評価額です。
建物の評価額を算出する際には、この固定資産税評価額を参考にすることが多いです。
しかし、固定資産税評価額も相続税路線価と同様に、時価に比べて価格が低くなるというデメリットがあります。
固定資産税評価額は、毎年5月頃に市町村から届く固定資産税課税明細書で確認できます。
不動産鑑定評価額
不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士が算出した不動産の評価額です。
コストはかかりますが、4つの評価額のなかでもっとも時価に近い評価額を求められるというメリットがあります。
適正な不動産評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士への依頼を検討すると良いでしょう。

遺留分における不動産評価額を決めるステップ②：相続人同士で適用する評価額を決める

不動産評価額の種類がわかったら、相続人全員で、どの評価額を用いて遺留分を計算するか話し合う必要があります。
適用する評価額を決める場合、相続人全員の同意が必要です。
たとえば、相続人の1人が不動産評価額を希望したとしても、ほかの相続人が固定資産税評価額を希望する場合には、遺留分を決定することができません。

遺留分における不動産評価額を決めるステップ③：取得できる遺留分を計算する

最後に話し合いで決めた不動産評価額を用いて、取得できる遺留分を算出しましょう。
遺留分を求めるには「不動産評価額×遺留分割合」の計算式を使います。
なお遺留分の計算をおこなう際は、相続発生時点の不動産評価額が適用される点に注意が必要です。
たとえば、相続発生時の不動産評価額が5,000万円だった場合、その後価格が上下しても、不動産評価額は5,000万円として遺留分を計算します。

遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法とは？

何度話し合いを重ねても、遺留分の不動産評価額が決まらないケースは少なくありません。
遺留分における不動産評価額が決まらない場合には、以下の対処法を検討しましょう。

遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法①：不動産鑑定士に鑑定を依頼する

相続人同士ではなかなか話し合いがまとまらない場合、利害関係にない第三者に不動産の鑑定を依頼すると良いでしょう。
前述したように、不動産評価額には複数の種類がありますが、裁判においてもっとも優先されるのは不動産鑑定士が算出する評価額です。
約30〜40万円程度のコストがかかりますが、公平で正当な評価額が知りたい場合には、不動産鑑定士に鑑定を依頼することをおすすめします。

遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法②：裁判所に訴訟を申立てる

当事者間の話し合いではどうしても遺留分が決まらないという場合には、裁判所に調停や訴訟を申立てることになります。
まずは調停にて紛争の解決を図りますが、それでも和解できない場合には訴訟の申し立てをおこないます。
訴訟になると裁判官が遺留分の金額を決定するため、必ずしもご自身の請求が認められるわけではありません。
このようなリスクも理解したうえで、裁判所に調停や訴訟を申立てるかどうか判断しましょう。

遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法③：弁護士に相談する

相続に関する話し合いでは、ついつい感情的になってしまい話が進まないことも少なくありません。
このような場合、弁護士に相談するのがおすすめです。
弁護士であれば、ほかの相続人との交渉を任せることもできるため、裁判をせずに遺留分を決められるかもしれません。
遺留分だけでなく、相続に関する不安や疑問があれば、早めに弁護士へ相談しましょう。

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