【弥富市不動産売却】契約不適合責任とは？

不動産売買で売主・買主が知っておきたい注意点をわかりやすく解説

不動産を売却するときや中古住宅を購入するときに、「契約不適合責任」という言葉を耳にしたことはありませんか？

不動産売買では、引渡し後に雨漏りや給排水管の故障、シロアリ被害などが見つかることがあります。

このような場合、売主はどこまで責任を負うのでしょうか。また、買主はどのような対応を求めることができるのでしょうか。

今回は、不動産売買における契約不適合責任について、基本的な意味から売主・買主それぞれの注意点、免責特約の考え方まで、わかりやすく解説します。

1．契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、契約で約束した種類・品質・数量などの内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

民法第562条から第566条などに規定されています。

例えば、中古住宅の売買契約で、雨漏りがないことを前提として取引したにもかかわらず、引渡し後に重大な雨漏りが見つかった場合、契約内容や個別の事情によっては契約不適合責任が問題となります。

ほかにも、次のようなケースが考えられます。

・引渡し後に給排水管の重大な故障が発覚した
・床下のシロアリ被害が見つかった
・契約で説明されていた設備の状態と実際の状態が異なっていた
・契約で約束した土地の面積と実際の面積が異なっていた

ただし、建物や設備に不具合があれば、必ず契約不適合責任が発生するわけではありません。

契約書や物件状況報告書に記載された内容、不具合の程度、買主が事前に知っていたかどうかなどを踏まえ、契約内容に適合しているかを判断する必要があります。

2．契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

以前の不動産売買では、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉が使われていました。

2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の瑕疵担保責任に代わり、契約不適合責任という考え方が導入されました。

大きな違いは、契約で約束した内容に適合しているかどうかが、より明確な判断の基準となった点です。

現在の契約不適合責任では、一定の条件を満たす場合、買主は売主に対して修補などの履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除を求めることができます。

なお、2020年4月1日より前に締結された契約については、経過措置などにより旧法が適用される場合があります。

古い契約に関するトラブルでは、契約締結日も確認しましょう。

3．売主が負う可能性のある4つの責任

契約不適合が認められる場合、買主は法律上の要件を満たすことを前提に、売主に次のような請求を検討できます。

① 履行の追完請求

契約内容に適合する状態にするよう求めることです。

中古住宅で雨漏りが発生している場合、雨漏りの修繕を求めるケースなどが該当します。

ただし、買主が希望する方法での対応が常に認められるわけではなく、契約内容や不具合の状況などによって判断されます。

② 代金減額請求

売主が相当の期間を定めた履行の追完の催告に応じない場合など、法律上の要件を満たせば、買主は代金の減額を請求できることがあります。

また、修補が不能である場合など、催告をせずに代金減額を請求できるケースもあります。

③ 損害賠償請求

契約不適合によって損害が発生した場合、売主に帰責事由があるなどの要件を満たせば、買主は損害賠償を請求できることがあります。

ただし、契約不適合があったという理由だけで、すべての損害が当然に賠償されるわけではありません。

④ 契約解除

契約不適合によって契約の目的を達成できない場合など、法律上の要件を満たせば、買主は契約を解除できることがあります。

一方で、不適合の内容が軽微である場合などには、解除が認められないこともあります。

このように、契約不適合責任では、状況に応じて異なる対応が検討されます。

4．中古住宅の売却で注意したいポイント

中古住宅の売主にとって、特に注意したいのが、建物の不具合を正確に把握し、買主に伝えることです。

例えば、過去に雨漏りがあった場合や、給湯器が故障している場合、シロアリの被害を受けたことがある場合などは、物件状況報告書や設備に関する書類などを通じて、必要な情報を適切に伝えることが重要です。

「以前のことだから問題ないだろう」「買主が気づかなければ大丈夫だろう」と考えて、重要な事実を伝えずに売却することは避けましょう。

事前に不具合を説明し、売買契約書に具体的な内容を記載することで、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。

また、売主が不動産会社ではなく個人の場合でも、契約内容などによっては契約不適合責任を負う可能性があります。

売却前に建物の状態を確認し、必要に応じて専門家による調査を検討することも有効です。

5．契約不適合責任を免責にすることはできる？

不動産売買では、売主が負う契約不適合責任について、責任を負う範囲や期間を契約で定めることがあります。

例えば、売主と買主の合意により、一定の不具合について売主の責任を免除する特約や、責任を負う期間を限定する特約を設けるケースがあります。

ただし、どのような契約でも自由に免責できるわけではありません。

売主が宅地建物取引業者で、買主が一般消費者である場合には、宅地建物取引業法第40条による制限があります。

原則として、民法上の責任を買主に不利に制限する特約は認められず、例外として引渡しから2年以上の期間を設ける特約などが認められています。

また、事業者と消費者との契約では、消費者契約法などの適用も問題になる場合があります。

個人間の売買であっても、売主が知りながら告げなかった事実などについては、免責特約があっても責任を免れられない場合があります。

そのため、「契約不適合責任免責」と記載すれば、すべての責任がなくなるというわけではありません。

売主の立場や契約内容に応じて、適切に条項を定めることが大切です。

6．契約不適合責任の期間にも注意が必要

契約不適合責任では、買主が不適合を知った後、いつまでに売主へ通知しなければならないかが重要です。

民法第566条では、種類または品質に関する契約不適合について、買主はその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、原則としてその不適合を理由とする履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除ができなくなると定めています。

ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合などには例外があります。

また、この通知期間とは別に、損害賠償請求権などの消滅時効が問題になることもあります。

実際の不動産売買では、契約書で責任期間や通知方法などを別途定めることも多いため、民法の規定だけで判断せず、契約書の内容を確認することが重要です。

不具合を発見した場合には、放置せず、写真や修理業者の報告書などで状況を記録し、早めに売主や仲介会社へ連絡しましょう。

7．不動産売買のトラブルを防ぐために

契約不適合責任によるトラブルを防ぐには、売主と買主の双方が、契約内容を十分に理解しておくことが大切です。

売主は、建物や設備の不具合、過去の修繕履歴などを正確に伝え、契約書や物件状況報告書に反映させましょう。

買主は、購入前に建物や設備の状態を確認し、不明な点があれば仲介会社に質問することが重要です。必要に応じて、ホームインスペクション（建物状況調査）などの専門的な調査を検討する方法もあります。

また、契約不適合責任の範囲や期間について、契約締結前に確認しておくことで、引渡し後の認識の違いを防ぎやすくなります。

まとめ

不動産売買は契約内容の確認が重要です。

契約不適合責任は、不動産売買の引渡し後に発生するトラブルと深く関係する重要な制度です。

売主にとっては、不具合を正確に説明し、契約内容を明確にすることが大切です。買主にとっては、購入前に物件の状態や契約条件を十分に確認することが、安心できる取引につながります。

株式会社不動産トータルサポートでは、不動産の売却・購入に関するご相談を承っております。

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※本記事は一般的な法律情報の提供を目的としています。実際の責任の有無や請求の可否は、売買契約書の内容、物件の状態、当事者の事情などによって異なります。

この記事の執筆者

このブログの担当者 飯田浩人　

◇　保有資格
宅地建物取引士・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・マンションリノベーションアドバイザー・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人

◇　キャリア：20年

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