【弥富市不動産売却】抵当権

抵当権とは？住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？仕組みや抹消方法をわかりやすく解説

はじめに

不動産を購入するときや売却するときに、「抵当権」という言葉を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。

「住宅ローンが残っている家は売却できるの？」
「抵当権はいつ消えるの？」
「抵当権抹消にはどのような手続きが必要なの？」

このような疑問をお持ちの方も少なくありません。

抵当権は、不動産売買や住宅ローンに深く関わる重要な制度です。しかし、実際の仕組みを詳しく理解されている方は意外と少ないのが現状です。

今回は、抵当権とは何かという基本から、住宅ローンとの関係、抵当権付き不動産の売却方法、抵当権抹消の流れまでをわかりやすく解説します。

抵当権とは？

抵当権とは、金融機関などがお金を貸す際に、不動産を担保として設定する権利です。

例えば、住宅を購入する際に3,000万円の住宅ローンを利用した場合、金融機関は返済不能となるリスクに備え、購入した土地や建物に抵当権を設定します。

万が一、住宅ローンの返済が滞った場合には、金融機関は担保となっている不動産を競売にかけ、その売却代金から貸付金を回収することができます。

つまり、抵当権は金融機関だけでなく、安心して住宅ローンを利用できる仕組みを支える重要な制度でもあります。

抵当権はいつ設定されるの？

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローンの融資実行日と同日に抵当権設定登記が行われます。

法務局に保管されている登記簿には、

• 抵当権者（金融機関）
• 債務者
• 債権額
• 設定年月日
• 
  

などが記載されます。

この登記によって、第三者にも抵当権の存在が公示されます。

抵当権が付いていても住み続けられる？

もちろん可能です。

住宅ローンをきちんと返済している限り、抵当権が設定されていても普段の生活に影響はありません。

抵当権はあくまでも「万が一」のための担保権であり、所有者が自由に住み続けることができます。

住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？

結論から言えば、住宅ローンが残っていても不動産売却は可能です。

実際、不動産売却の多くは住宅ローン返済中に行われています。

一般的な流れは次のとおりです。

1. 不動産査定を依頼する
2. 　　　↓
3. 売却価格を決定する
4. 　　　↓
5. 売買契約を締結する
6. 　　　↓
7. 引渡し日に売却代金で住宅ローンを完済する
8. 　　　↓
9. 抵当権抹消登記を行う
10. 　　　↓
11. 買主へ所有権を移転する
12. 
    
13. 
    

売却代金で住宅ローンを完済できれば、抵当権はその日に抹消されます。

オーバーローンとアンダーローンとは？

住宅ローンが残っている不動産売却では、「オーバーローン」と「アンダーローン」という言葉が重要になります。

アンダーローン

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。

例えば、

• 売却価格：3,000万円
• ローン残高：2,300万円
• 
  

この場合は売却代金でローンを完済でき、残額を受け取ることができます。

オーバーローン

売却価格より住宅ローン残高の方が多い状態です。

例えば、

• 売却価格：2,000万円
• ローン残高：2,500万円
• 
  

不足する500万円を自己資金で返済する必要があります。

状況によっては金融機関と相談し、任意売却を選択するケースもあります。

抵当権抹消とは？

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消えません。

金融機関から交付される書類を使い、法務局で「抵当権抹消登記」を行う必要があります。

必要となる書類は、

• 登記原因証明情報
• 抵当権解除証書
• 委任状
• 登記識別情報など
• 
  

金融機関によって名称が異なる場合があります。

司法書士へ依頼することが一般的です。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消登記には次のような費用がかかります。

• 登録免許税：不動産1個につき1,000円
• 司法書士報酬：約10,000～20,000円
• 登記事項証明書などの実費
• 
  

土地1筆・建物1棟の場合、登録免許税は2,000円となります。

抵当権を放置するとどうなる？

住宅ローン完済後も抵当権をそのままにしてしまう方もいます。

すぐに生活へ支障はありませんが、

• 売却時の手続きが増える
• 相続時に書類を紛失していると手続きが複雑になる
• 金融機関の合併や商号変更により必要書類が増える
• 
  

などのデメリットがあります。

そのため、完済後はできるだけ早く抵当権抹消登記を行うことをおすすめします。

抵当権付き不動産を相続した場合

相続した不動産に抵当権が設定されている場合は、まず住宅ローンの残高を確認しましょう。

完済済みであれば抵当権抹消登記を行います。

返済中の場合は、金融機関と相談しながら相続手続きを進める必要があります。

相続登記と抵当権の状況を確認することで、将来の売却もスムーズになります。

不動産売却を成功させるためのポイント

住宅ローンが残っている不動産の売却では、査定価格だけではなく住宅ローン残高とのバランスを確認することが大切です。

適正価格で売却できれば、住宅ローンを完済し、スムーズに抵当権抹消を行うことができます。

そのためには地域の市場を熟知した不動産会社へ相談することが成功への近道です。

まとめ

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資する際に不動産へ設定する担保権です。

住宅ローンが残っていても不動産売却は可能ですが、引渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記を行うことが原則となります。

また、住宅ローンを完済していても抵当権は自動的には消えません。将来の売却や相続で余計な手間をかけないためにも、早めに抵当権抹消の手続きを行うことをおすすめします。

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この記事の執筆者

このブログの担当者 飯田浩人　

◇　保有資格
宅地建物取引士・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・マンションリノベーションアドバイザー・住宅ローンアドバイザー・損害保険募集人

◇　キャリア：20年

不動産の購入や売却は、不安を感じることが多いと思います。不動産以外の諸費用など、なかなか分かりづらい事がたくさんあると思います。
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